リバース60とは
「リバース60」は、住宅金融支援機構と提携している金融機関が扱っている住宅ローンです。
商品名のリバースはリバースモーゲージ、60は60歳からという年齢を表します。
50歳以上60歳未満でも利用できますが、融資限度額が異なります。
リバース60は、借入人が生存中は利息のみを支払い、借入人の死亡後に相続した人が一括返済または物件を売却して返済する仕組みです。
あくまで住宅ローンなので、老後の生活資金としては使えないなどデメリットも多い商品です。
リバース60をやばいという声
リバース60に関して「やばい」という声があります。
どのような点がやばいのか、リバース60に関する口コミを拾ってみます。
まず、借入人が死亡したときに全額返済という仕組みに不安を感じる投稿が目立ちます。
売却したとしても、それだけで返済しきれないと考える人がいるようです。
また、借りられる金額が少ないという声もあります。
担保評価額の低さはデメリットにも挙げられるマイナスポイントです。
もう1つ、テレビCMのイメージが悪いという投稿も多いです。
相続人に借金のツケを回すような仕組みと理解する人が多く、メリットはほとんど伝わっていないのがもったいないところ。
とにかく悪い投稿が圧倒的に多く、やばいという噂もあながち的外れではない印象です。
ただし、実際に利用した人の投稿ではなく、仕組みがやばいという声がほとんどなので、本当にやばい商品なのかは利用してみないとわかりません。
リバース60のデメリット
リバース60には以下のようなデメリットがあります。
残債の返済負担が生じる可能性がある
リバース60は元本を借入人が亡くなった後に返済する仕組みです。
そのため、借入時より亡くなった後の時点の不動産価格が大幅に下がっていた場合は、売却代金だけでは返済できず、差額の返済負担が生じる可能性があります（リコース型の場合）。
ただし、ノンリコース型を選択すると、相続人は残った債務の返済を免除されます。
その場合、返済不要の残債部分は債務免除益とみなされて、一時所得となって所得税を課税される場合があるので注意が必要です。
資金の使いみちが限定されている
リバース60で融資を受けたお金は、以下のように使途が限定されています。
- 住宅の建設資金または購入資金
- 住宅のリフォーム資金
- サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
- 住宅ローンの借換資金
- 子世帯などが居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金
資金使途が限定されるのでかなり使いにくい印象です。
借入限度額が低い
リバース60では、借入限度額が担保評価額の50～60％（融資金額は8,000万円以下で所要資金以内）と低くなるデメリットがあります。
そうなると、不動産担保ローンなど他の融資方法を利用したほうがより多くの資金を調達できることになります。
金利上昇リスクがある
リバース60は変動金利によって融資されます。
したがって、日本銀行の金融政策変更によって金利が上昇した場合、毎月の返済額が増える可能性があります。
固定金利を選べないのは大きなデメリットといえるでしょう。
申し込む際は複数の金融機関の融資条件を比較して、出来る限り低い金利の銀行等を選ぶことが大事です。
長生きするほど支払い利息が多くなる
リバース60は借入人が生存中は元金の返済は行わず、利息のみを支払い続けます。
その仕組み上、長生きすればするほど利息のみを支払う期間が長くなり、完済時には支払い利息総額がかなりの金額になるリスクがあります。
利息だけ支払うことはメリットばかりではない点を心得る必要があります。
リバース60にかわる選択肢
リバース60を利用しない場合、代わりになる選択肢はあるのでしょうか。
代表的な商品として「不動産担保ローン」と「リースバック」が挙げられます。
どのような違いがあるのか確認しておきましょう。
一般例ですので、金融機関によって異なる場合があります。
| リバース60 | 不動産担保ローン | リースバック | |
| 資金調達方法 | 自宅を担保に借入れ | 自宅を担保に借入れ | 自宅を売却 |
| 物件の所有権 | 本人 | 本人 | 金融機関 |
| 資金の使いみち | 住宅に関する用途 | 自由 | 自由 |
| 毎月の支払い | 利息のみ | 元本と利息 | 家賃を支払う |
| 返済方法 | 契約者死亡後に相続人による一括返済または売却 | 毎月返済。返済できない場合は担保不動産を売却 | － |
不動産担保ローン
不動産担保ローンは、保有する不動産を担保にして借り入れを行う金融商品です。
無担保の場合よりもまとまった金額を低金利で借りられるメリットがあります。
つばさコーポレーションの不動産担保ローンは属性により以下の5つのコースが用意されており、幅広い人が申し込み可能です。
| 商品名 | 融資対象 | 適用金利年率 |
| 不動産活用ローン | 個人 | 4.00～15.00％ |
| 不動産ビジネスローン | 個人事業主、法人 | 4.00～15.00％ |
| 不動産売却つなぎローン | 個人、個人事業主、法人 | 4.00～15.00％ |
| 不動産購入ローン | 個人、個人事業主 | 4.00～6.50％ |
| 不動産スーパーサポートローン | 個人、個人事業主、法人 | 3.80～7.80％ |
融資事務手数料を加えた実質年率も15.00％が上限となるので安心です。
対象エリアが全国なので、地方の不動産も融資の対象となります。
その他、年齢制限がない、他の金融機関からの借り換えも可能、転職したばかりの人も融資対象になるなど、全体的に審査は緩い印象です。
リースバック
リースバックは、不動産会社に自宅を売却した後も、賃料を支払ってそのまま住み続けることができる金融商品です。
所有権が金融機関に移るので、固定資産税の支払いが不要というメリットがあります。
資金に余裕ができれば、将来買い戻すことも可能です。
クレディセゾングループのセゾンファンデックスが提供するリースバックは、事務手数料や調査費用、礼金、賃貸借契約の更新手数料が無料（保証会社への保証委託料はかかります）の大変有利な商品です。
また、「リースバックcluboff」という福利厚生サービスや、水回りトラブルなどの「セゾン駆けつけサービス」を利用することができます。
さらに、「セコムのホームセキュリティ」「HOME ALSOKみまもりサポート」「くらしのセゾン ハウスクリーニング」「ホームネットのハローライト」の4つの特典から1つを選ぶことができます。
リバース60に関連する質問
利用するのに向いている人は？
リバース60は以下のような目的がある人に向いています（一例）。
- 住み替えをしたい人
- シニア向け分譲マンションを購入したい人
- サービス付き高齢者住宅への入居一時金に使用したい人
- 住宅ローンを借り換えて毎月の支払い額を減らしたい人
- 自宅をバリアフリー住宅にリフォームしたい人
使えない用途は？
リバース60は、生活資金、事業資金、賃貸アパートの建設資金、共有する住宅の持ち分の取得資金、二世帯住宅などには使用できません。
住宅建設のためであっても使えないケースがあるので注意が必要です。
年収制限はある？
年収に占める返済額の割合が、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下であることが条件となります。
夫婦で申し込む（連名による連帯債務）場合は収入を合算でき、年金収入のみでも条件を満たせば申し込みできます。
申し込み先は？
リバース60は民間の金融機関で申し込みを受け付けています。
住宅金融支援機構では申し込みできないので注意が必要です。
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