アパート経営を法人化すると経費にできる？メリット・デメリットから法人化までの手順を投資のプロが徹底解説！

アパートを多数経営している方は、個人から法人に切り替えている方もいます。

そのため、「自分もアパート経営を法人化にしたほうが良いのでは」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

法人化にはさまざまなメリットがあるものの、内容を理解せず、タイミングを間違えて法人化している方もいます。

一般的に法人化は、ある一定の所得を超えてからと言われております。

では一体どれくらいの所得になったら法人化にしたら良いのでしょうか。

また、法人化にするメリットはどんなことでしょうか。

ここではアパート経営の法人化を検討する所得額の目安と、法人化のメリットについて解説します。

アパート経営の法人化とは

アパート経営の法人化とは、新たに法人を設立し、個人でアパート経営をするのではなく法人でアパート経営をする方法です。

ある一定の所得になれば、個人より法人の方が、納税額が安くなるケースがあります。

法人にする際、アパート経営には2種類の法人化がありますので紹介していきます。

不動産会社の設立

不動産の売買、管理、仲介を目的とした法人です。

一般的に賃貸物件を探す際に利用したり、不動産売買の仲介業務など依頼されたりする会社で、宅地建物取引業の資格を保有している方が設立します。

資産管理会社の設立

名前の通り、資産管理を目的とした法人です。

宅地建物取引業の資格は設立には不要です。

アパート経営で得られる収入の管理や、ランニングコストなどの修繕費用計算など、お金に関する管理が一般的です。

資産管理とはいうものの、アパートの入居募集、管理、仲介などはすべて不動産会社に委託している方が多いです。

両方とも法人税率は変わりませんが、アパート経営をされている方の多くは宅地建物取引業の資格を保有しておりません。

そのため、アパート経営の法人化は不動産資産管理会社を選択されるケースが多いです。

アパート経営を法人化にするメリット3選

アパート経営を法人化にするメリットは下記の3点、

• 所得税、住民税の節税になる
• 経費の範囲が広がる
• 相続時の節税と継承がスムーズになる

になりますのでご紹介していきます。

アパート経営を法人化するメリット1.所得税、住民税の節税になる

アパートを個人で経営されている人に課税される所得税・住民税と、法人に課税される法人税には税率の差があります。

例えば、個人の年間所得が1,200万円の場合と、法人での所得が1,200万円の場合で比較します。

個人の所得税住民税の納税合計額は3,624,000円ですが、法人の場合の法人税は2,784,000円になります。

個人に課税される所得税は、所得が多ければ多いほど税率が高くなり納税額も大きくなります。

しかし、法人税の場合、所得での税率の差は800万円を基準に差がなく、一定の税率になるメリットがあります。

アパート経営を法人化するメリット2.経費の範囲が広がる

アパート経営に携わる部分の経費になりますが、法人名義と個人名義の領収書で税務署の見方が変わります。

個人の場合、ひとつひとつの用途を確認する場合があります。

法人の場合、莫大な領収書をひとつひとつ細かく確認するのを嫌がります。

税務署もたくさんの個人、法人の申告を確認しないといけませんので、用途目的など細かいことまで調べるケースは減ります。

アパート経営を法人化するメリット3.相続時の節税と継承がスムーズになる

個人の場合、相続が起きた際は法定相続分に財産を按分します。

按分した個人の課税遺産額に税率を掛け、納税額が確定します。

法人の場合、相続税はなく、法人税として納税します。

基本的に相続税より法人税の方が、納税額は高くなりますが、過去の累積の所得に赤字がある場合は無税にすることも可能です。

また相続の際は、遺言、遺産分割協議などさまざまな業務があり非常に大変です。

法人の場合、相続財産は株式となり、株主を妻や子供などの相続人に設定していれば、手続きも簡単に済ませることができるでしょう。

法人化のデメリット2選

つぎに、アパート経営の法人化のデメリットを2点紹介します。

アパート経営を法人化するデメリット1.設立に費用がかかる

アパート経営を法人化するには費用がかかります。

主な費用は、

• 資本金
• 定款認証手数料、定款謄本手数料
• 印紙代
• 登録免許税
• 法人住民税
• 不動産所得税

になります。

資本金

資本金は1円からでも可能です。

ただし、資本金が少ないと会社の信頼度にも繋がります。

アパート経営を法人化し、今後も融資を利用して不動産を増やしたい方は、資本金はある程度の額に設定した方が融資してくれやすくなります。

定款認証手数料・定款謄本手数料

法人の業務目的や組織形態などを記録し、登記する際の手数料です。

一般的には定款認証手数料は最大5万円、定款謄本手数料は1通 250円で8枚ほど使用するため2,000円になります。

印紙代

印紙税とは、定款に貼り付ける収入印紙の費用のことを指し、約4万円の費用になります。

登録免許税

アパート経営を法人化する際は、法務局に登記する必要があり、登録免許税という税金が課税されます。

最低でも株式会社であれば15万円が課税されますが、資本金×1000分の7の金額になります。

法人住民税

法人住民税は資本金や従業員の人数などによって異なるので、一概にはいえません。

しかし、利益があがらなくても支払う必要がある「法人住民税の均等割」を考慮すると、最低でも7万円以上は必要となります。

不動産所得税

個人が不動産を取得した場合でも課税されますが、個人が所有しているアパートを法人名義に切り替えた場合でも課税されます。

一般的には下記の計算方法で算出できます。

• 不動産取得税＝固定資産税標準額×標準税率（4%）

新築でアパートを建築した場合も不動産所得税が課税されますが、条件を満たせば特例が利用でき、納税額を0円にすることも可能です。

アパート経営を法人化するデメリット2.赤字になれば、融資が困難になり次のアパートを購入できないことがある

金融機関からの融資を利用して新たなアパートを購入したい場合、赤字経営していると金融機関は融資をしてくれません。

金融機関は融資条件として2年以上もしくは3年以上の黒字経営が一般的です。

税金対策で赤字申告している法人もたくさんありますが、次のアパート経営に影響を及ぼすことにつながるでしょう。

アパート経営の法人化はどれくらいの収入からするべきか

ここではアパート経営を法人化するタイミングを解説していきます。

タイミングは所得が増えてきたらです。

900万円を目安に検討する

所得900万円を目安に例を挙げて解説します。

アパートを個人で経営されている方の所得が、900万円以上1,800万円未満の所得税率が33%で、控除額は1,536,000円です。

住民税は地方自治体のよって異なるものの、所得額に対して10％が課税されます。

仮に900万円の所得があった場合で納税額を計算してみましょう。

• 所得税；9,000,000×33%－1,536,000円＝1,434,000円
• 住民税；9,000,000×10%＝900,000円

となり、合計で2,340,000円納税する必要があります。

一方法人税の場合、資本金が1億円以下であれば、所得が800万円以下で税率15％、800万円以上で23.2%です。

法人税には控除額はありません。

9,000,000×23.2%＝2,088,000円になります。

上記を見比べ納税額を加味すると、法人化は900万円を目安に検討することが良いでしょう。

またサラリーマンや他事業で収入を得ている方は、アパート経営の所得と合算する必要があります。

つまり、アパートの所得の他に、事業で500万円の所得がある場合、合計所得は1,400万円となります。

所得が増えれば税率が変わり、納税額が変動しますので注意して下さい。

新築アパートの場合、何室くらいが目安か？

法人化する目安はアパート経営の所得額が基準で決まります。

では目安までの所得を得るには、アパート何世帯必要なのでしょうか。

ここでは一例をあげて解説していきます。

建築する地域、構造、家賃などのよって異なるもの、おおよそ19世帯前後であると考えられます。

仮定として、木造アパートを新築で購入した場合を検討して見ましょう。

• アパート建設費用7,000万円
• 借入金7,000万円
• 借入期間30年
• 金利1.5％
• 世帯数8世帯
• 家賃7万円
• 入居率100％

を条件とします。

毎月の借入返済額が241,584円に対し、家賃収入は560,000円です。

収入から返済額を差し引いた318,416円が毎月の所得になります。

年間所得が8世帯で約3,800,000円と仮定すると、1室あたりの年間所得は475,000円となります。

900万円以上の所得にするには、

9,000,000÷475,000円＝19世帯のアパートが必要となります。

もちろん仮定であり、建築費用や金利などによって変動するので目安としてください。

アパート経営を法人化するまでの手順を解説

実際に法人化をするまでの流れを解説していきます。

おおまかな流れは、

1. 所有方式を検討する
2. 事務所を決める
3. 役員を決める
4. 法務局で登記する

の通りです。

1.所有方式を検討する

不動産会社として設立するか、不動産資産管理会社として設立するかを決めましょう。

不動産会社として設立し、不動産売買を何度も行いたい場合は、宅地建物取引業の資格が必要となります。

2.事務所を決める

法務局に登記するために、事務所の場所を決めます。

もちろん自宅でも構いません。

3.役員を決める

役員を決めましょう。

妻や子供などを役員にすることで相続の手続きがスムーズになります。

4.法務局で登記する

最後は法務局で登記します。

基本的に司法書士や行政書士に委託するケースが多いです。

この際に登録免許税などの税金の納付する必要があります。

まとめ

これまでアパート経営の法人化を検討する所得額の目安と、法人化のメリットついて解説してきました。

法人化を安易に行うのではなく、目安として900万円以上の所得を得てから検討しましょう。

所得がないのにも関わらず法人にしてしまうと、個人より納税額が多くなるケースがあります。

法人化する際は、自分だけで検討するのではなく、専門家に相談することをオススメします。