アパート経営はいくら儲かる？収支シミュレーションから成功させるコツまで投資のプロが紹介！

アパート経営は儲かるというイメージが強い中、初期投資費用は大きく、リスクが高いというイメージは払拭しきれていません。

そのため、「アパート経営は本当に儲かるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

多くの方はアパート経営が儲かる仕組みを理解していないため、リスクが高いという点を意識しています。

しかし、経営方法さえ間違えなければアパート経営は儲かります。

この記事ではアパート経営が儲かる仕組みと成功する方法について解説していきます。

アパート経営の収入とは

アパート経営の収入源は、入居者からの家賃収入と、駐車場利用者からの駐車場収入がメインです。

共益費も収入になりますが、外灯の電気代金や物件の清掃代金など、共用部の費用に使用されるため、ほとんど収入にはなりません。

アパート経営の支出を4つ紹介

アパート経営の支出には大きく分けて4つ、

• 管理手数料
• 固定資産税
• 修繕費
• 借入返済

がありますので紹介していきます。

アパート経営の支出1.管理手数料

一般的にアパートの管理は不動産会社に委託します。

賃貸借契約書の作成、入居者募集及び斡旋、家賃回収など、すべて不動産会社が代行してくれます。

その代行分として、家賃収入の5％を支払うのが一般的です。

アパート経営の支出2.固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有していた方に課税される税金です。

土地や建物などの不動産評価額に税率をかけて算出されます。

土地の固定資産税算出方法

土地の固定資産税は、

敷地面積×固定資産税路線価×1.4%で算出できます。

固定資産税路線価は全国地価マップで確認できます。

参照：https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

さらに、小規模宅地の特例を利用すれば大幅に固定資産税の軽減が可能です。

小規模宅地の特例とは、敷地内にアパートが建っていれば、200㎡までの土地は1/6、200㎡以上は1/3まで固定資産税を軽減できる特例です。

アパート経営をしている方は、ほとんど該当しますので特例を利用していきましょう。

建物の固定資産税算出方法

建物の固定資産税は、建物の価格、築年数、構造によって異なります。

固定資産税評価額に税率（1.4%）をかけた数値が納税額です。

建物は築年数に合わせて劣化していくため、毎年固定資産税評価額が少しずつ下がり、固定資産税が減少していきます。

中古アパートを購入する場合、売り主から固定資産税納税通知書を頂けるので、おおよその固定資産税が分かります。

しかし新築アパートの場合、初年度は評価されていないため、納税通知書が来るまでわかりません。

ただし、建物固定資産税は、建物本体金額×0.6前後×1.4％の数値になることが多いです。

また、令和4年3月31日までに木造新築アパートを建築し、1戸当たりの部屋の面積が40㎡以上280㎡以下であれば、建物の固定資産税は3年間1/2になります。

また、軽量鉄骨造や鉄筋コンクリート造などのアパートの場合、軽減処置は5年間1/2になります。

アパート経営の支出3.修繕費

修繕費は建物が劣化し、補修する際に必要となります。

主に外壁屋根塗装工事や建物室内外リフォーム工事、給湯器交換工事などの費用が該当します。

特に修繕する必要がなければ問題ありませんが、多くの方は毎月約2万円から4万円ほどの修繕積立金を組んでいます。

アパート経営の支出4.借入返済

金融機関から借り入れし、アパート建築または購入した場合、毎月の返済額は支出になります。

借入額、ローン期間、金利によって返済額が変動します。

アパート経営収支シミュレーション

ここでは実際の一例を紹介していきます。

条件は下記のとおりです。

木造アパート建設費用	7,000万円
借入金額	7,000万円
借入期間	30年
金利	1.5%
間取り	1LDK
世帯数	6世帯
家賃	10万円
敷地面積	300㎡
延べ床面積	240㎡
路線価	12万円
月修繕費用	2万円

上記を踏まえて、

• 収支の計算
• 支出の計算
• 年間所得の計算

をしていきます。

収入を計算

収入の計算は以下の計算になります。

• 家賃100,000円×6世帯＝600,000円
• 年収600,000×12か月＝7,200,000円

支出を計算

支出の計算は以下の計算になります。

• 年支出額3,905,008円
  月借入返済額241,584円×12か月＝年借入返済額2,899,008円
  不動産管理手数料7,200,000×5%＝360,000円
• 土地の固定資産税
  200㎡×120,000円×4%×1/6＝56,000円
  100㎡×120,000円×1.4%×1/3＝56,000円
• 建物の固定資産税
  70,000,000×6×1.4%×1/2＝294,000円
• 修繕費20,000円×12か月＝240,000円

年間所得の計算

以上のシミュレーションでは、収入（7,200,000円）－支出（3,905,008円）＝3,294,992円となります。

上記の収入は、サラリーマンほどの年収になることがわかります。

このように賃貸住宅は建築費用、建築世帯数などによって変わるもの、大きな収入につながり、儲けることが可能です。

もちろん人によって収入が多いか否か、とらえ方は違うかもしれません。

しかし、収入が増えれば銀行の融資も通りやすく、更にアパートを増やしていくことができ、ますます儲かることが可能でしょう。

アパート経営での失敗事例を3つ紹介

アパート経営は儲かるからといっても安易に始めてはいけません。

ここでは安易に始めたがゆえに失敗した事例を紹介していきます。

失敗事例1.初期投資費用をかけすぎて家賃を高額に設定してしまった

近年ではおしゃれなアパートが増えて来ました。

そのため、多くの方が物件のデザインにこだわってしまい、建築費用が高くなるケースがあります。

建築費用が上がるということは、家賃を上げないと収益が出ません。

しかし、家賃を上げたために入居者が確保できず、家賃収入が得られないということがあります。

失敗事例2.需要を加味していなかった

近隣にアパートがたくさんあり、入居率が良いので購入したが、需要と合っていない間取りの物件を選んでしまったケースがあります。

大学周辺にアパート建築を検討し、差別化を図るために2LDKなどのファミリータイプの間取り建築した方もいます。

しかし、ファミリータイプの間取りの需要が無く、入居者が決まらない場合もあります。

失敗事例3.入居率を加味していなかった

常に入居率100%で計算していることは危険です。

賃貸入居者はいつ退去するかわかりません。

そのため、家賃収入が思ったより上がらないことも考えられます。

全国平均の入居率は77.3％ですので、最低限75％で入居率を計算する必要があるでしょう。

アパート経営を成功させ儲かる3つの方法

アパート経営は事前準備がしっかりしているのであれば儲かる事業です。

ここでは成功させ、儲かるための事前準備を3つ、

• 市場調査を怠らない
• 出口戦略も考える
• サブリース管理を利用する

を紹介していきます。

市場調査を怠らない

アパート経営は市場が一番重要です。

近隣に建っている物件の家賃、需要を調査し、マーケットに合った物件を購入しましょう。

調査方法は不動産会社複数社に聞くのが一番オススメです。

出口戦略を考える

賃貸住宅は一生ものではありません。

アパートも老朽化してくるとともに、家賃は下がり、新たな入居者確保は難しくなります。

そのため、途中で売却し、利益を得ることも考えておきましょう。

サブリース管理を利用する

サブリース管理とは家賃を保証してくれるシステムです。

つまり、入居者がいなくても収入が入る仕組みです。

一般的には、不動産会社に管理委託する際の手数料（5％）より高い手数料のケースが多いです。

サブリース管理会社の多くは10%から20%の手数料になるでしょう。

また、サブリース管理をした場合、家賃収入が入らないケースが2つあります。

• サブリース管理契約をしてから3か月間
• 入居者が退去した際に1か月間

サブリース管理契約をしてから3か月間は、サブリース管理会社の儲けのため、収入がはいりません。

また、管理会社によっては3か月間ではなく、2か月間から5か月間の場合もあります。

入居者が退去した際の1か月間は、主に部屋のハウスクリーニング工事期間のためです。

サブリース管理を依頼する際は、家賃が入らない期間や手数料も含めて収入を検証しましょう。

十分利益が出るのであれば、リスクを抑えることができるのでオススメです。

まとめ

アパート経営が儲かる仕組みと成功する方法について解説してきました。

世帯数が増えれば収入も大きくなり、金融機関からの融資も通りやすく、更にアパートを増やしていけるでしょう。

しかし、決して安易に始めてはいけません。

市場調査を怠らず、マーケットに合った物件を購入することが大切です。

儲けるためにも長い目で経営していきましょう。