中古戸建ての不動産投資は危険？失敗しない方法からリスクや注意点まで投資のプロが解説！

新築の戸建ては投資費用が高いとお考えの人には、中古戸建ての不動産投資がオススメです。

新築戸建てより中古戸建ての方が価格は安いので、投資金額を抑えることができるでしょう。

しかし、中古戸建て不動産投資の運用は非常に難しいです。

さまざまなリスクがあるため、不動産投資の中級者向けともいえます。

それでも根強い人気がある中古戸建て不動産投資は、今後ますます増えていく事でしょう。

今回は中古戸建て不動産投資を始める前に、メリット・デメリットを理解し、何に注意するべきなのかを解説していきます。

中古戸建て不動産投資のメリット3選

中古戸建て不動産投資のメリットは大きく3つ、

• 投資金額が低い
• 利回りが高い
• 将来的に売却も可能

がありますので解説していきます。

投資金額が低い

中古戸建ては新築戸建てより価格が安いです。

住宅金融支援機構のデータによると、2020年度の新築戸建て（土地付き注文住宅）の所要資金は3,534万円に対し、中古戸建ての所要資金は2,480万円でした。

引用：住宅金融支援機構

さらに、新築戸建ての場合、土地購入代金がプラスで追加されます。

新築戸建て（土地付き注文住宅）の土地取得費は、全国平均で1,436万円になりますので、新築戸建てを建築する際は、4,970万円の費用が必要ということです。

価格が2倍以上違うということは、新築戸建て不動産投資をするのであれば、中古戸建てを2棟分投資できるということでもあります。

利回りが高い

中古戸建て不動産投資はその価格が魅力であり、安いものでは100万円以下の物件もあります。

リフォームなども必要となりますが、最低限住める状況にすれば賃貸として貸し出すことも可能です。

そのため、中古戸建て不動産投資は戸建て不動産投資をより、利回りが高い傾向があります。

物件の場所によっては利回り15%以上も可能でしょう。

将来的に売却も可能

新築戸建ては土地代金を含めると約5,000万円近い価格となり、簡単に購入できるものではありません。

また、建売住宅を購入して不動産投資する方もおりますが、平均所要資金も3,495万円と決して安い買い物とは言えないでしょう。

引用：住宅金融支援機構

しかし、中古戸建ては平均所要資金も2,480万円と安いため、融資対象者の間口が広がり、購入者も増え売却しやすい傾向があります。

中古戸建て不動産投資のデメリット2選

中古戸建て不動産投資のメリットを理解して頂けましたでしょうか。

つぎに中古戸建て不動産投資のデメリットを2つ解説していきます。

リスクが大きい

中古戸建て不動産投資を金融機関から借り入れして購入する場合、1棟だけの投資は危険です。

空室になれば借入返済を自身の預金から支払うことになります。

また賃貸アパート同様、戸建てに関しても新築需要の方が高い傾向があります。

戸建て賃貸の供給は少ないですが、その分近場に競合物件がある場合は入居者確保が難しくなるリスクがあるでしょう。

現在では収益ベースで借り入れ年数を検討する金融機関も増えて来ましたが一般的には法令耐用年数に合わせ、借入期間が定められております。

木造であれば22年となり、築年数を差し引いた年数が借入期間の基準となります。

借入期間が短ければ毎月の支払額も増え、生活費を圧迫するリスクもあります。

リフォーム費用が必要になる

中古戸建て不動産投資は現況渡しでの購入がほとんどです。

現況渡しとは、物件の清掃やリフォームをせず、そのまま物件を購入することです。

そのため、多くの中古戸建てはリフォームが必要となります。

クロスや住宅設備のみならず、構造躯体の補強なども必要となるケースもあります。

中古戸建ての不動産投資を始める際に注意すること3選

これから中古戸建ては不動産投資を始めるようと検討している方は、つぎの3つ、

• 近隣需要を調べる
• リスク分散を考える
• 激安物件には注意する

に注意しましょう。

近隣需要を調べる

戸建て物件は賃貸アパートと比べ、供給物件数が少ないです。

少ない理由として賃貸アパートより収益が低いため、経営者が少ないからです。

しかし、戸建て物件の入居者はファミリー層が多く、子供の学区なども考慮すると、引っ越しも少ない傾向があります。

そのため、一度入居すると長く入居してくれる傾向があります。

戸建て物件は場所が非常に大切で、需要があるかを調べる必要があります。

入居者の多くは、親が職場に通いやすい場所でかつ、子供が通う学校が近い場所、スーパーなど買い物に行きやすい場所を好みます。

自身で調査したり、不動産投資セミナーに参加したりするだけでなく、購入物件近隣の不動産会社に入居需要を問合せして聞いてみましょう。

リスク分散を考える

中古戸建て不動産投資は1棟だけでなく、複数棟所有できる状況から始めましょう。

1棟のみの運用であれば、空室の際は収入を得ることができません。

複数棟所することで、空室リスクを抑えることにも繋がります。

激安物件には注意する

中古戸建ての物件の価格はさまざまです。

安いもので100万円以下の物件もあるでしょう。

しかし、激安物件というのは、入居重要がない、違法建築物件、接道がない物件もあります。

接道が2m以上なければ、その物件を建て替えすることもできません。

建て替えも出来ない状態になると、将来的な売却も難しいでしょう。

中古戸建ての不動産投資を成功させる方法2選

中古戸建ての不動産投資を成功させるには、事前に対策を練る必要があります。

ここでは2つの方法を解説していきます。

賃貸アパートを保有してから購入を考える

先ほどから何度もお伝えしている通り、中古戸建て1棟のみの投資ではリスクが大きいです。

本来であればリスクを抑えるために6棟前後は欲しいでしょう。

もちろん家賃にもよりますが、6棟あれば同時にすべて退去する懸念はなくなり、また入居率50%でも収益が出るケースもあります。

ただし、6棟ともなれば、購入金額は1億5千万円近くの費用となります。

そのため、賃貸アパートを経営し、予算と空室リスクを抑えてから購入を検討しましょう。

中古戸建ては長く入居してもらえますが、3月の入退去の時期がずれると、再度入居者を確保するのは難しい傾向があります。

基本的には企業の人事異動や家族が増えたため、退去される方が多いです。

退去されることを加味すれば、世帯数は多く保有しておきたいです。

1棟のみの中古戸建て不動産投資は収益がないと考えて経営した方が妥当でしょう。

高額な家賃設定をしない

中古戸建ての不動産投資をする際には家賃に気を付けましょう。

高額な家賃を設定しても、住宅ローンを組んで新築戸建てを購入した方が安いケースも考えられます。

	新築戸建て	中古戸建て（築10年想定）
購入価格	4,970万円	2,480万円
金利	1％	1％
ローン期間	35年	22年
毎月の支払い	140,295円	104,690円

全国平均の所有資金から毎月の支払いを比較すると、差額は35,000円になります。

つまり、家賃は最大でも14万円前後となるでしょう。

実際、毎月の支払いが1万円ほどしか変わらないのであれば、多くの方が新築戸建ての建築を検討するでしょう。

リフォームなどが必要とならない物件を安く購入することで、高額な家賃設定にはならず、入居者を確保できるでしょう。

また中古物件を購入する際は、民間の金融機関より、日本政策金融公庫などの方が借入期間は長いケースが多いです。

金利も金融機関より低い場合もありますので、毎月の支払額を減らせる方法につながるでしょう。

まとめ

中古戸建て不動産投資のメリット・デメリットと、何に注意するべきなのかを解説していきました。

中古戸建ては初期費用を抑えて投資できるものの、運用世帯数が少なければリスクが大きいです。

そのため、初めから中古戸建て不動産投資を行うのではなく、アパート経営を始めてから投資することをオススメします。

また投資する際は、近隣需要を調査し、入居者を確保できる場所なのか確認しましょう。