不動産クラウドファンディングの失敗例はある？編集部が元本割れの対策についても解説！

「不動産クラウドファンディング失敗例を参考にしたい」

「不動産クラウドファンディングにおける元本割れって何？」

不動産クラウドファンディングとは、事業者が複数の投資家から資金を集め、不動産事業に投資するものです。

不動産投資で得た利益は、投資金額に応じて投資家に分配される仕組みとなっています。

少額から投資できる不動産クラウドファンディングは、失敗する可能性が低いことで有名です。

しかし、なかには元本割れや事業者の倒産など、失敗してしまうケースもあります。

今回は、編集部が不動産クラウドファンディングの失敗例や元本割れについてまとめてみました。

不動産クラウドファンディングで失敗を回避するためのポイントについても詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産クラウドファンディングで起こりうる3つの失敗例

まず不動産クラウドファンディングで実際に起こりうる失敗例

について、それぞれご紹介していきます。

元本割れが起きる

不動産クラウドファンディングには、元本割れが起きる失敗例があります。

元本割れとは、運用終了時に戻ってくるお金が運用開始時の投資金額を下回ってしまうことです。

一般的に、10万円を投資した場合は、運用終了時に10万円の償還金（戻ってくるお金）と利益となる分配金を得ることができます。

しかし、不動産価格が下落してしまった場合は、不動産の売却額が低くなってしまうため、元本割れが起きてしまいます。

不動産クラウドファンディングには、元本保証がないため、元本割れによる失敗する可能性があるということを理解しておきましょう。

事業者の倒産

不動産クラウドファンディングには、事業者の倒産による失敗例があります。

不動産クラウドファンディングを運営する事業者は、国の厳しい審査を通過しているため、倒産する可能性は低いです。

しかし、倒産する可能性はゼロではなく、もし倒産した場合は投資した金額がすべて無駄になってしまいます。

倒産リスクは、各事業者によって異なるため、不動産クラウドファンディングを始める際は事業者の情報についても確認するようにしましょう。

償還遅延

3つ目は、当初予定していた時よりも償還が遅延してしまうことです。

キャピタルゲインがメインのファンドの場合などの場合、売却が予定通りいかない可能性は十分あります。

遅れたとしてもきちんと償還されたとすれば失敗とまではいえませんが、予定していたタイミングより長く資金ロックされてしまうのはリスクだと言えるでしょう。

不動産クラウドファンディングにおける元本割れはなぜ起きる？原因を深掘りして解説

次に、不動産クラウドファンディングの失敗の一つである「元本割れ」について、もう少し詳しく解説をしていきます。

不動産クラウドファンディングで元本割れが起きるケース

不動産クラウドファンディングにおける元本割れは、台風や地震などの自然災害や世界的な金融危機の影響で不動産価格が下落した場合に起こりえます。

金融危機が起こった場合は、事業者が倒産してしまい元本のすべてが無駄になってしまう可能性があります。

また、自然災害の場合は、不動産の修理費用などが発生するため、元本割れが起きるだけでなく、運用時の分配金も低下してしまうことが予想されます。

元本割れリスクに備えた優先劣後出資制度とは

不動産クラウドファンディングには、基本的に元本保証がありません。

しかし、元本割れリスクに備えた「優先劣後出資制度」というものがあります。

優先劣後出資制度を取り入れている契約の場合、投資家が優先出資者、事業者が劣後出資者となり一緒に出資を行います。

優先出資者である投資家は、不動産の空室率の向上などにより利益が低下してしまった場合でも、劣後出資割合に応じて優先的に利益の分配を受けることが可能です。

たとえば、投資家が8割の優先出資、事業者が2割の劣後出資のファンドの場合、損失の額が出資額の2割までであれば投資家は負担を負いません。

事業者が優先的に2割の負担を負ってくれるということですね。

そのため、優先劣後出資制度を取り入れている契約のほうが、元本割れのリスクを抑えることができます。

不動産クラウドファンディングで失敗を回避するための3つのポイント

次に不動産クラウドファンディングで失敗を回避するための3つのポイント、

について、それぞれ解説していきます。

事業者の信頼性を確認する

不動産クラウドファンディングで失敗を回避するためには、事業者の信頼性を確認しておくことがポイントです。

不動産クラウドファンディングの事業者は、「不動産特定共同事業」と呼ばれる許認可を取得しているため、全体的に信頼性が高いと言えます。

しかし、これまでの実績や蓄積されているノウハウによって、失敗する確率は変わります。

特に過去に元本割れや分配金の支払遅延等を起こしている事業者や、運用歴の浅い事業者の場合は失敗する確率が高いといえます。

不動産クラウドファンディングの事業者を選ぶ際は、利回りだけでなく、過去の実績や物件情報がきちんと開示されているかなどの信頼性を確認することが重要です。

優先劣後出資制度が導入されているファンドに投資する

不動産クラウドファンディングで失敗を回避するためには、優先劣後出資が導入されているファンドへの投資が必要になります。

優先劣後出資制度を取り入れている場合、事業者側が優先的にリスクを負ってくれるので、損失を被るリスクが軽減されるのです。

また優先劣後出資の割合は、同じ会社であってもファンドによって異なります。

事業者側の劣後出資割合が高いファンドほど、事業者側にとって損失が出ない自信があるファンドとも言えるので、投資の際は必ずチェックしておきましょう。

分散投資する

不動産クラウドファンディングで失敗を回避するためには、分散投資することがポイントです。

不動産クラウドファンディングでは、原則運用期間中の途中解約ができません。

そのため、1つの案件にまとまった金額を投資してしまうと、不動産価格の下落などにより、大きな損失を受ける可能性があります。

しかし、いくつかの案件に分散して投資することで、1つの案件で損失が発生したとしても、ほかの案件の利益で損失をカバーすることができるため、失敗のリスクを抑えることができます。

不動産クラウドファンディングは、1口1万円など少額から投資できる方法であるため、分散投資がしやすい投資方法だといえます。

主要不動産クラウドファンディング2選を紹介

ここでは、数ある不動産クラウドファンディングの中でも、より高利回りに特化しているサービスと堅実にリターンを狙えるサービスの2社を紹介します。

安全性＆高利回りにこだわりたい方向けサービス「レベチー」

不動産クラウドファンディングでは珍しい不動産特定共同事業3号・4号事業の許可を受けているのが、「LEVECHY（レベチー）」です。

レベチーはこの3号4号事業により、信託保全が必須、倒産隔離もでき安全性が高められています。

※信託保全：未投資金を運営会社の口座ではなく信託銀行の口座で信託管理。運営会社が倒産しても未投資金が差し押さえの対象とはならない。

※倒産隔離：ファンドごとにSPCという別会社を作り、そこで不動産を保有・運用する。運営会社が倒産しても対象不動産は差し押さえの対象にならない。

また、ローンを利用することにより、高利回りファンドを組成していることも特徴です。

これまでに募集されたファンドの利回りは7.9%と高めです。（2025年3月時点）

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レベチーについての口コミやメリットデメリットなどを知りたい人は、下記の解説記事も参考にしてください。

＞＞レベチーの解説記事はこちら＜＜

堅実に一定のリターンを積み上げたい人向けのサービス「CREAL（クリアル）」

CREALは東証グロース市場に上場しているクリアル株式会社が運営しているサービスです。

過去のファンドの募集額、募集件数共に業界トップクラスの実績を誇ります。

平均利回りは4〜5%と、不動産クラウドファンディングの中でも一般的な利回りですが、マスターリース契約（空室保証）を結んでいる案件もあるため、リスクを抑えた投資が可能となっています。

配当も定期的に分配されるので、定期的な収入を得たい方にもおすすめです。

しかし、CREALが募集するファンドは2年程度の運用期間のものが多く、他のサービスより長い傾向があります。

長期的にほったらかし投資をしたい方には向いていますが、資金ロックの期間を短くしたい方は他のサービスも検討するといいでしょう。

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まとめ

今回解説した不動産クラウドファンディングの失敗例や元本割れについて、重要なポイントを5つにまとめました。

本記事を参考に不動産クラウドファンディングの失敗例や元本割れについて理解を深め、失敗を回避するためのポイントを実践したうえで不動産クラウドファンディングを行うようにしましょう。

本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。