「不動産投資を検討しているが、難しいと聞いて不安になっている」
「不動産投資のどんな点が難しいか知りたい」
と悩んでいる方はいませんか？
不動産投資とは、不動産を購入して家賃収入や売却で利益を得る投資方法です。
長期にわたって安定した利益を得られる可能性が高いローリスク投資として人気があります。
その一方で、不動産投資は難しい一面もあります。
ローリスクという話しを鵜呑みにして安易に手を出すと手痛い失敗をする恐れもあるでしょう。
本記事では、不動産投資が失敗する理由や失敗例、成功のコツなどを紹介します。
新しい不動産投資の方法である不動産クラウドファンディングについても解説するので、参考にしてください。
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不動産投資が難しいと言われる理由は？3つを紹介
はじめに、不動産投資が難しいといわれる理由を以下の3つ、解説します。
- 始める際にまとまった資金が必要
- 短期間に多額の利益は上げにくい
- 実際の利益を把握しにくい
不動産投資を検討している方は、難しいといわれる理由を知っておくと役立ちます。
不動産投資が難しいと言われる理由1．始める際にまとまった資金が必要
不動産投資を始めるには、まとまった資金が必要です。
不動産投資で利益を得る手段は以下2点です。
- インカムゲイン（運用益）：家賃収入などで利益を得る
- キャピガルゲイン（売却益）：購入した不動産を売却して差額で利益を得る
どちらの方法を取った場合も、不動産の購入費用として数百万～数千万円の資金が必要です。
ローンを組むこともできますが、金利上昇のリスクも考えると可能な限り自己資金を用意しておいたほうが有利です。
また、無理をして資金を用意すると失敗した場合のダメージも大きくなります。
近年はワンルーム投資など自己資金を抑えた不動産投資方法もありますが、不動産投資も多くの物件があったほうが利益を上げやすいでしょう。
不動産投資が難しいと言われる理由2．短期間に多額の利益は上げにくい
不動産投資は、長期間かけて利益を得ていく投資方法です。
例えば、1部屋6万円のワンルームを10戸所有していた場合、月60万円の収入があります。
そこから、物件を維持する運用費とローンの返済額、修繕積立費、保険料を差し引いた額が利益です。
運用費やローンの返済額などを差し引くと利益として手元に残る額がわずかな場合もあります。
株式投資やFX投資のように、1日で多額の利益を上げたいといった方には向いていません。
また、インカムゲインを行う場合、不動産の価値を維持するために定期的なリフォームが必要です。
そのための費用もかかるので、人によっては「初期費用がかかる割には儲からない」と感じるかもしれません。
不動産投資が難しいと言われる理由3．実際の利益を把握しにくい
不動産投資は、利益を把握しにくい場合があります。
不動産投資には表面利回りと実質利回があり、違いは以下のようなものです。
- 表面利回り：物件が満室であることを前提とし、ローンや運用費を加味していない額
- 実質利回り：想定される利益からローンや必要経費、運用費を差し引いた額
不動産投資の広告には、表面利回りのみが記載されている物件も珍しくありません。
さらに実際に不動産投資を行うと、空き室のリスクも加わります。
そのため、表面利益だけを見て運用計画を立てると失敗する可能性も高まります。
不動産投資を成功させるには、表面利回り以外にさまざまな情報を自分で収集し、判断することが重要です。
不動産投資で失敗する例は？
ここでは、不動産投資で失敗する事例を
- 不動産会社からの情報のみで不動産投資をはじめた
- 不動産投資のリスクを十分に把握していなかった
- キャッシュフローを得られず資金不足に陥る
上記3つについて紹介していきます。
不動産投資の失敗例1. 不動産会社からの情報のみで不動産投資をはじめた
不動産投資が成功するかどうかは、物件選びにかかっています。
しかし、不動産投資で失敗する方の多くが不動産会社の情報のみで不動産を購入しがちです。
不動産会社は、不動産の売買が仕事です。
そのため、不動産を売却するために意図的に良い情報だけをピックアップして購入希望者に知らせることは、珍しくありません。
表面利回りもその1つです。
不動産を購入する場合は、不動産会社からの情報だけでなく自分で物件についていろいろ調べたうえで判断しましょう。
条件が良く高い利回りが見込める物件は、売値も高い傾向です。
条件の良い物件が格安で出回るケースはまれです。
不動産投資の失敗例2.不動産投資のリスクを十分に把握していなかった
不動産投資には、空き室のリスクや家賃滞納のリスク、不動産の価値が下落するリスクなどがあります。
これらリスクの内容や対策方法、回避方法を調べておかないと、不動産投資は失敗しがちです。
例えば、空き室リスクを防ぐには、不動産を購入する地域における需要を把握したり、定期的にリフォームして不動産の価値を維持し続けたりする方法が有効です。
また、トラブルが発生した際、すぐに解決のために動ける行動力も重要になります。
不動産会社の中には、「不動産投資の運用はすべて管理会社に任せられるので、何もしなくても大丈夫」といった宣伝をしているところもあります。
しかし、実際はオーナーが調べることや決断すべきことはたくさんあるため、任せきりにはしておけません。
不動産投資の失敗例3. キャッシュフローを得られず資金不足に陥る
不動産の運用には常に資金が必要です。
例えば、空き室で収入が発生しない場合も管理費をはじめとする維持費は必要です。
そのため、「不動産を購入するために資金を全て使ってしまった」といった場合、キャッシュフローを得られないと運用資金がなくなってクラッシュする可能性があります。
不動産投資をする場合、運用費用のことも考えて資金を確保しておきましょう。
利益が上がるまでに時間がかかる場合も珍しくありません。
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不動産投資で成功するには3つのコツを押さえる
ここでは、不動産投資で成功するための
- 情報収集をしっかりと行う
- 資金に余裕を持って投資を行う
- 長期的視野を持つ
3つのコツについて解説します。
不動産投資で成功するためのコツ1. 情報収集をしっかりと行う
不動産投資を検討しているなら、まずは情報収集をしっかりと行います。
不動産会社から物件を紹介されたら、現地まで足を運んで不動産会社の言葉がどこまで正しいかを確認しましょう。
近年は、全国から東京や大阪などの都市部での不動産投資が簡単にできるようになりました。
その一方で、不動産を実際に見学せずに購入して失敗する事例も増えています。
特に、中古の不動産を購入する場合だと売値は安くても多額なリフォーム費用がかかるケースもあるでしょう。
自分で情報を集めれば、収益が見込めそうな物件が見つかりやすくなるだけでなく、運用方法なども見えてきます。
不動産投資で成功するためのコツ2．資金に余裕を持って投資を行う
不動産投資はコンスタントに資金がかかります。
運用が順調に行くようになったら収益から運用資金を捻出できますが、それまでは自己資金で賄わなければならないケースもあります。
不動産を購入する資金だけでなく、運用資金のことも考えて自己資金を用意するのがおすすめです。
また、不動産を多くもっているほど利益を得やすいですが、無理な投資は禁物です。
1つめの不動産投資で順調に利益が上がったら投資する不動産の数を増やしていきましょう。
不動産投資で成功するためのコツ3．長期的視野を持つ
不動産投は、年単位で利益を計算します。
例えば、不動産を運用中は一度も黒字にならなかったとしても、ローンを払い終えてしまえば不動産という現物が手元に残ります。
赤字になることで節税効果もあるでしょう。
不動産を売却すれば、キャピタルゲインも見込めます。
また、不動産を購入した際は特に目立つ強みはない土地だったのが、新駅の開発や企業の誘致などで一気に需要が増す場合もあります。
長期的な視野を持って運用することが重要です。
短期間で投資したい人は不動産クラウドファンディングがおすすめ！
これまで不動産投資について解説してきましたが、不動産投資は長期的な利益視点を持つことが大事です。
もちろん売却してすぐに大きな利益を出すことも可能でしょうが、売却も時期を見て慎重に行う必要があります。
不動産クラウドファンディングとは、不動産を運用するプロジェクトに対して出資を募り、多くの投資家で一つのプロジェクトに投資。
不動産の運用から出た利益（賃料収入や売却益）を配当することで分配金がもらえます。
主に1年程度の運用期間のものが多く、短い場合は3ヶ月程度のファンドもあるので、資金ロックされる期間が短く、投資計画も非常に立て易いです。
不動産の運用は全て運営会社にお任せできるので、専門的な知識がなくてもできます。
また、不動産投資と違い、1万円〜10万円を最低投資額にしているところも多いので、手軽に始められます。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い4選
不動産クラウドファンディングと不動産投資は似ている部分と全く違う部分があります。
比較して自分に合っている投資を確認しましょう。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違いとして以下の
- 運用期間が決まっている
- 少額から始められる
- 不動産の所有権を持たない
- 元本割れリスクを抑える仕組みがある
- 分散投資が容易
が挙げられます。
順番に解説していきます。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い1.運用期間が決まっている
先ほども紹介しましたが、不動産クラウドファンディングは運用期間が決まっており、売却する場合も、運営会社がすべて行ってくれます。
不動産投資は賃料収入で長い目で投資するとなると何十年とやることもありますが、不動産クラウドファンディングは1年程度のものや、長くても10年程度に設定されています。
運用期間が決まっていることで、投資計画も立てやすく、さまざまな投資に分散することも可能です。
ただし、早期償還（想定よりも早く償還される）ことや、遅延が起きる場合があるので、期間は絶対でないことは覚えておきましょう。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い2.少額から始められる
不動産クラウドファンディングでの最低投資額は1万円〜10万円に設定されていることがほとんどです。
投資初心者の方でも1万円からできるなら始めやすいですよね。
また、複数の投資家で1つのファンドに投資するので、数億円単位の大きな不動産にも投資できます。
ただし、不動産クラウドファンディングでは最大投資額が決まっている場合もありますし、ローンを組んで投資することはできないので、大きなリターンには期待できません。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い3.不動産の所有権を持たない
不動産投資は不動産の所有権を持ち、節税効果を得ることができます。
しかし不動産クラウドファンディングで主に組成されている「匿名組合型」のファンドは不動産の所有権を持ちません。
匿名組合型ファンドは不動産のプロジェクトに投資しているのであって、不動産自体に直接投資しているわけではないのです。
そのため不動産所有によって得る節税効果は期待できません。
不動産投資では建物が壊れたりした場合は追加で費用を出し、修理が必要になりますが、不動産クラウドファンディングでは所有権を持たないため、追加での出資は求められません。
元本割れをするとしても出資した分が返ってこないだけです。
不動産クラウドファンディングには「任意組合型ファンド」というものもあり、任意組合型ファンドは不動産の所有権を持つことができ、節税効果にも期待できます。
任意組合型ファンドでは主に最低投資額10万円〜100万円から始めることができるので、不動産を所有することによる節税効果を狙いたい方は、任意組合型ファンドの利用も検討しみてください。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い4.元本割れリスクを抑える仕組みがある
不動産クラウドファンディングで主に組成されている「匿名組合型ファンド」では元本割れリスクを抑える「優先劣後方式」が採用されることがあります。
優先劣後方式とは、ファンドに対して投資家と運営会社で一緒に出資をします。
投資家の出資分を「優先出資」、運営会社の出資分を「劣後出資分」とし、分配されるときは優先出資分から分配される仕組みです。
そのため不動産の利益が想定よりマイナスになっても、運営会社の出資分を超えなければ投資家が損をすることはありません。
劣後出資割合が多ければ多いほど、投資家の元本割れリスクは低いということになります。
ファンドにより優先劣後方式が採用されているか、劣後出資割合などは変わってきますので、出資する際は確認するようにしましょう。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い5.分散投資が容易
不動産投資は1部屋買うだけでも何千万円とかかってしまうので、分散投資するとなると非常にお金がかかります。
不動産クラウドファンディングは最低投資額1万円のものが多いほので、さまざまな地域のファンドや、さまざまな運営会社のファンドに投資することが容易です。
もちろん空室リスクもありますが、自然災害リスクも考えると、さまざまな地域に出資することがおすすめです。
ファンドによっては1つのファンドに複数の物件が組み込まれているものもあるので、1つ投資するだけで分散投資も可能となっています。
主要不動産クラウドファンディング2選を紹介
ここまで不動産クラウドファンディングについて解説していきましたが、主要の不動産クラウドファンディングサービス2社を紹介していきます。
短期間で高いリターンを狙いたい人向けのサービス「ヤマワケエステート」
不動産クラウドファンディングの中でもトップの高利回りを誇るサービスが「ヤマワケエステート」です。
不動産クラウドファンディングの平均的な利回りは5%程度ですが、ヤマワケエステートの直近10件の平均利回りは約13.9％と他社に比べ圧倒的な高利回りです。（2024年9月時点）
ヤマワケエステートがこの高利回りを実現できている理由は、開発案件を多く取り扱っていることが挙げられます。
土地を2つ一緒にして売却したり、建物を更地にして売却したりすることにより、不動産の価値を上げて高い利益を上げています。
また、運用期間が1年未満のファンドも多いため、短期間で高いリターンを狙える点も魅力です。
ただし、短期間で付加価値を高めて売却するわけですから、案件を取りまとめる難易度が高かったり、買い手が見つからなければ利益を出せないリスクはあります。
あくまでも余剰資金の範囲で、かつ案件情報の精査をした上で投資できる方であれば、短期間で高いリターンを狙えるサービスといえます。
堅実に一定のリターンを積み上げたい人向けのサービス「CREAL（クリアル）」
CREALは上場企業のクリアル株式会社が運営しているサービスです。
2024年9月時点で、募集したファンドは117件、元本割れ0と、実績のあるサービスです。
CREALはインカムゲインがメインのファンドを主に取り扱っており、定期的に配当もあるため、不動産投資の感覚とも近いでしょう。
マスターリースという賃料保証契約を結んでいる案件もあり、元本割れリスクを抑えています。
まとめ
今回紹介は不動産投資と不動産クラウドファンディングについて紹介しました。
どちらも不動産を扱う投資方法ですが、リスク、お金、リターンなど異なる点が多くあります。
自分に合った投資方法を選んで投資してみてはいかがでしょうか。
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本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。
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