「不動産投資はローリスクと言われているが本当か？」
不動産投資が盛んになっている一方で、このような悩みを抱えている方もいるでしょう。
不動産投資にもリスクはあります。
本記事では、不動産投資のリスクと不動産投資に向いている人、不向きの人、それぞれの特徴を紹介します。
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不動産投資のリスクとは？一覧で紹介
はじめに不動産投資のリスクを以下の５つ紹介します。
| リスク | |
| １空室が発生するリスク | 空き室が発生すると収益がなくなる |
| ２家賃滞納のリスク | 家賃が滞納されてもすぐに退去させられない |
| ３大規模修理発生のリスク | 修繕費が多額に発生する可能性がある |
| ４不動産の価値が下落するリスク | 不動産の価値が下がると売却が難しくなる |
| ５金利上昇のリスク | ローン返済の負担が増す |
また、それぞれのリスクの対策や回避方法も紹介するので、参考にしてください。
不動産投資のリスク1．空き室が発生するリスク
不動産投資で最も発生しやすいリスクは、空き室の発生です。
不動産投資は、不動産を貸して得られる賃料で収益を得ます。
そのため、借り手がいなければ収益が発生しません。
また、収益が出なくても物件の維持・管理費はかかり続けます。
空き室が長期間続くほど、損失は多くなります。
空き室がいつ発生するか、いつまで続くかわかりません。
そして、オーナーの努力では改善できないケースも多いリスクです。
なお、空き室は築年数が経った物件ほど発生しやすい傾向があります。
大規模な修繕が必要な時期に空き室がいくつも発生すると、修繕費用などが工面できない可能性もあります 。
空き室リスクの対策と回避方法
空き室のリスクを完璧に回避する方法はありません。
どんな人気物件でも、空き室のリスクはあります。
しかし、空き室のリスクを下げるために以下のような方法として、以下のようなものが上げられます。
- 賃貸物件の需要がある地域を探す
- 駅やコンビニ・スーパーが近い地域の物件を探す
- ファミリー向けよりも単身者向けの物件を運営する
- 物件の付加価値を上げる
賃貸物件は、地域によって需要に大きな差があります。
また、ファミリー物件に需要が大きな地域もあれば、単身者向け物件の需要が大きな地域もあるため、物件を購入する際は事前調査が大切です。
このほか、物件の付加価値をあげることも空き室対策には有効です。
例えば、スマートロックやオートロックで防犯性を高めた物件ならば、1人暮らしの女性に需要が高まります。
賃貸物件は経年と共にどうしても需要が下がっていくため、定期的にリフォーム等をして物件の付加価値を高めて需要を維持しましょう。
不動産投資のリスク2．家賃滞納のリスク
家賃を滞納されると新しい住人を募集することもできず、時間が経つほどオーナーの損失が大きくなります。
賃借人には居住権があるため、「家賃を滞納した」だけでは、即退去してもらうことはできません。
時間をかけて交渉したり時には裁判をしたりする必要があります。
手間もかかり、費用はすべてオーナーの負担です。
家賃を滞納した場合保証人に支払ってもらいますが、契約を結んで長い年月が経っていた場合、保証人が亡くなっていたり連絡が付かなかったりするケースもあります。
ケースによっては、空き室のリスクよりも厄介で解決に手間がかかるでしょう。
また、家賃を滞納している方の中には、隣人トラブルを起こしがちな人もいます。
隣人トラブルが発生すると良質な住民が退去して問題のある住人だけが残るなど、悪循環に陥るケースもあり、とても厄介です。
家賃滞納のリスク対策と回避方法
家賃滞納のリスクを回避するには、契約の際に家賃保証会社を利用してもらう方法が有効です。
家賃保証会社とは保証人の代わりになってくれる会社で、一定の費用がかかりますが賃借人が家賃滞納をしてもスムーズに補償してもらえます。
賃貸保証会社を利用すると初年度に家賃の50～100％の保証料を支払い、その後は1年ごとに1万円前後の保証料が必要です。
保証人を定めるより割高ですが、リスクは最小限に抑えられます。
事情があって保証会社が利用できない場合は定期的に保証人に連絡を取るなどすれば、家賃滞納のリスクを抑えられます。
不動産投資のリスク3．大規模修理発生のリスク
不動産投資を行うと、突発的に大規模修理が発生するリスクがあります。
定期的な大規模修繕に備えて修繕費の積み立てを行っているオーナーは多いですが、突発的な大規模修繕には対応していないケースは珍しくありません。
突発的な大規模修繕が発生する原因は、以下のようなものが上げられます。
- 賃借人が部屋をゴミ屋敷にした
- 賃借人が孤独死した
- 台風や地震など自然災害が発生した
台風や地震などの自然災害による家屋の損害には、火災保険や地震保険が使える可能性があります。
しかし、賃借人が部屋を破損したり孤独死したりした場合、修繕費用はオーナーの負担です。
賃借人や保証人に原状回復費用の請求は可能ですが、確実に支払ってもらえるとは限りません。
また、原状回復が無事に済んでも新しい住人がなかなか見つからない可能性もあります。
大規模修理発生のリスク対策と回避方法
大規模修理に備えるためには、修繕費を積み立てるだけでなく火災保険や地震保険にも加入しておきましょう。
火災保険の補償を手厚くしておくと、外壁の落書きなど自然災害以外による物件の破損にも対応してくれます。
ゴミ屋敷や孤独死への対応は、定期的な物件の見回りが有効です。
虫や悪臭が発生している場合や、ベランダにゴミがたくさん積み上がっている場合は即座に声をかけて中の状態をチェックできる体制を整えておくと、被害を最小限に抑えられます。
不動産投資のリスク4．不動産の価値が下落するリスク
不動産の価値は常に変動しています。
不動産投資を行っている最中に不動産の価値が下落する可能性も十分にあります。
不動産の価値が下落する原因には以下のような理由が挙げられます。
- 建物が経年劣化して資産価値がなくなった
- 人口減少などによって賃貸物件の需要が減り土地の値段が下がった
- 事故や事件などが周辺で発生し、風評被害で需要が減った
- 賃貸物件周辺の環境が悪化して居住地として敬遠されるようになった
建物の経年劣化はリフォームなどで新たな付加価値をつければ回復できる可能性があります。
しかし、人口減少や周辺環境の悪化などは、オーナーの力だけでの解決は難しいでしょう。
不動産の価値が下落するリスク対策や回避方法
不動産の価値が下落するリスク対策には、価値が下落しにくい不動産選びが有効です。
東京や大阪などの都市部の不動産は常に一定の需要が望め、価値も下落しにくいでしょう。
地方都市も県庁所在地の駅前などの不動産ならば価値が下落しにくい傾向です。
不動産投資のリスク5．金利上昇のリスク
不動産投資を行うにはまとまった費用が必要です。
すべて自前で賄うのが理想ですが、ローンを利用する方が大半です。
金利が上昇すれば返済金額が上がり、返済計画が狂ったり行き詰まったりする恐れがあります。
金利上昇のリスク対策と回避方法
金利上昇がいつ、どのくらいの規模で起こるかは予想が立てにくいです。
したがって、金利上昇のリスクを抑えるためには可能な限り自己資金を多くしてローンの額を抑えることが有効です。
また、無理なローン返済計画を立てないように、専門家にしっかりと相談しましょう。
不動産投資で成功する人、失敗する人の特徴
ここでは、不動産投資で成功する人・失敗する人の特徴を紹介します。
自分がどちらに該当している可能性が高いか知りたい方は参考にしてください。
不動産投資で成功する人の特徴
不動産投資で成功する人の特徴は、以下のような点が挙げられます。
- 自己資金を多めに用意できる
- 時間をかけて不動産の需要をリサーチしている
- 長期的な視野で物事が見られる
- 決断力が早い
- リスク対策ができている
不動産投資は、年単位でおこなう投資です。
長期的な視野を持ってリスク対策ができる方は成功しやすいでしょう。
また、いざとなったら不動産を売却して損失を最小限に抑えるなど、決断が早くできる方は不動産投資で成功しやすい傾向です。
不動産投資で失敗する人の特徴
一方、不動産投資で失敗する人の特徴は、以下のようなものが挙げられます。
- 自己資金が少ない
- 流行の投資方法というだけで実践する
- 自分で調べることをしない
- 判断が遅い
不動産投資は資金力がある程度必要です。
また、単に「儲かりそう」といった気持ちだけで不動産投資を始めると、失敗しやすい傾向です。
不動産投資をしたいが手持ちの資金が少ない場合は、不動産クラウドファンディングなど新しい投資方法も検討してみるといいでしょう。
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少額で投資したい人は不動産クラウドファンディングもおすすめ！
これまで不動産投資のリスクについて解説してきましたが、不動産投資は何千万円とかかることも多く、一つのリスクに対してかかるお金が大きいです。
不動産投資をすぐに始めたいけど、投資に回せる自己資金が少なかったり、ローンを組むのは少し怖かったりする方もいると思います。
そんな方におすすめなのが不動産クラウドファンディングです。
不動産クラウドファンディングは、インターネット上で複数の投資家を集め、不動産運用ファンドに出資してもらい、その出資金をもとに不動産の購入や、運用を行います。
その不動産の運用からでた利益を分配することで配当されます。
複数の投資家で一つのファンドに投資するので、最低投資額はサービスによって、1万円〜10万円程度で始められます。
また、運用するのは運営会社のため、投資家は出資後、運用終了まで何もやることはありません。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い4選
不動産クラウドファンディングと不動産投資は同じ不動産を扱う投資ですが、違う点が多くあります。
比較して自分に合っている投資を確認しましょう。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違いとして以下の
- 少額から始められる
- 不動産の所有権は持たない（匿名組合）
- 投資家の元本を守る仕組みがある
- 分散投資がしやすい
が挙げられます。
順番に解説していきます。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い1.少額から始められる
不動産クラウドファンディングでは最低投資額を1万円〜10万円に設定していることが多いです。
不動産投資に興味がある方でも最初は不動産クラウドファンディングで1万円からなら始めやすいですね。
また、1つのファンドに複数の投資家が投資するので、自分1人では投資できないような数億円単位の大きな不動産にも投資ができます。
ただし、不動産クラウドファンディングでは最大投資額が決まっている場合もありますし、ローンを組んで投資することはできないので、大きなリターンには期待できません。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い2.不動産の所有権は持たない（匿名組合）
不動産投資は定期的な収入を得られるという以外にも、相続時に相続税の節税効果があることがメリットです。
相続する際には不動産は本来の価格の70%〜80%で相続することができます。
しかし不動産クラウドファンディングで主に組成されている「匿名組合型」のファンドは不動産の所有権を持ちません。
匿名組合型のファンドは不動産を運用するプロジェクトに対して投資しているのであって、不動産自体に直接投資しているわけではないのです。
そのため不動産所有はできず、節税効果は受けられません。
不動産投資では建物が壊れたりした場合は追加で費用を払う必要がありますが、不動産クラウドファンディングでは所有権を持たないため、追加での出資はありません。
ただし、不動産クラウドファンディングには「任意組合型ファンド」というものがあり、不動産の所有権を持つことができるファンドもあります。
最低投資額は匿名組合型のファンドよりも高くなる場合がほとんどですが、10万円〜100万円で始められます。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い3.投資家の元本を守る仕組みがある
不動産クラウドファンディングで主に組成されている「匿名組合型ファンド」には元本割れリスクを抑える「優先劣後方式」という仕組みがあります。
優先劣後方式とは、ファンドを投資家と運営会社が一緒に出資をします。
投資家の出資分を「優先出資」、運営会社の出資分を「劣後出資分」と分け、分配されるときは優先出資分から分配される仕組みです。
そのため不動産の利益が想定よりマイナスになっても、運営会社の出資分をマイナス分が超えなければ投資家が損をすることはありません。
劣後出資割合が多ければ多いほど、投資家の元本割れリスクは低いということになります。
ファンドにより優先劣後方式が採用されているか、劣後出資割合などは変わってきますので、出資する際は確認するようにしましょう。
先ほど紹介しいた任意組合型のファンドでは「優先劣後方式」はないので注意してください。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い4.分散投資がしやすい
不動産投資は非常にお金がかかります。
マンション1部屋買うだけでも何千万円とかかり、アパート1棟買う場合、億を超えることもあります。
アパート1棟買う場合、分散投資となり、空室リスクは防げますが、自然災害リスクは防げません。
不動産クラウドファンディングは1万円程度から始められる投資なので、分散投資がしやすくなります。
サービスによっては北海道〜沖縄まで幅広いファンドを提供しています。
主要不動産クラウドファンディング2選を紹介
ここまで不動産クラウドファンディングについて解説していきましたが、主要の不動産クラウドファンディングサービス2社を紹介していきます。
短期間で高いリターンを狙いたい人向けのサービス「ヤマワケエステート」
不動産クラウドファンディングの中でもトップの高利回りを誇るサービスが「ヤマワケエステート」です。
不動産クラウドファンディングの平均的な利回りは5%程度ですが、ヤマワケエステートの直近10件の平均利回りは約13.9％と他社に比べ圧倒的な高利回りです。（2024年9月時点）
ヤマワケエステートがこの高利回りを実現できている理由は、開発案件を多く取り扱っていることが挙げられます。
土地を2つ一緒にして売却したり、建物を更地にして売却したりすることにより、不動産の価値を上げて高い利益を上げています。
また、運用期間が1年未満のファンドも多いため、短期間で高いリターンを狙える点も魅力です。
ただし、短期間で付加価値を高めて売却するわけですから、案件を取りまとめる難易度が高かったり、買い手が見つからなければ利益を出せないリスクはあります。
あくまでも余剰資金の範囲で、かつ案件情報の精査をした上で投資できる方であれば、短期間で高いリターンを狙えるサービスといえます。
堅実に一定のリターンを積み上げたい人向けのサービス「CREAL（クリアル）」
CREALは上場企業のクリアル株式会社が運営しているサービスです。
CREALのファンドはインカムゲイン（運用益）がメインのファンドを多く組成しています。
インカムゲインのファンドは定期的に売り上げが発生しますし、市況が大きく落ちこむ可能性も低いので、安定的な投資ができるでしょう。
マスターリースという賃料保証契約を結んでいる案件もあり、元本割れリスクを抑えられています。
まとめ
今回紹介は不動産投資と不動産クラウドファンディングについて紹介しました。
どちらも不動産を扱う投資方法ですが、自分の投資スタイルに合わせて選択するといいでしょう。
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本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。
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