不動産投資は割に合わない？後悔する人もいる？理由を紹介！不動産クラウドファンディングとも比較してみた

「不動産投資に興味があるが割に合わないと言われ、挑戦するか迷っている」

「不動産投資がなぜ割に合わないと言われるか知りたい」

と不動産投資について疑問を持っている方も多いでしょう。

不動産投資は、不動産を購入して家賃収入を得たり売却して利益を得たりする投資方法です。

ローリスクで長期安定した利益を得やすいメリットがある一方で、デメリットもあります。

本記事では、不動産投資が割に合わないと言われる理由や、不動産投資で後悔しないためのポイントなどを紹介します。

現役で不動産投資を行っている方の声も紹介するので、これから不動産投資に挑戦したいと考えている方は、参考にしてください。 

不動産投資が割に合わないと言われる理由は？

ここでは、不動産投資が割に合わないと言われる理由として、

1. リスクが複数ある
2. 利益を上げるために長期運用が必要
3. 常に情報収集が必要

の３つを紹介します。 

不動産投資が割に合わないと言われる理由1.リスクが複数ある

不動産投資には、以下のようなリスクがあります。

• 空き室のリスク
• 家賃滞納のリスク
• 不動産の価値が下落するリスク
• 物件の修繕に多額の費用が発生するリスク

不動産以外の投資でも一定のリスクはあります。

しかし、不動産投資はオーナーの努力や対処だけでは防ぎきれないものも多いのです。

一例を挙げると、空き室や家賃滞納のリスクです。

賃貸物件に需要の高い地域に不動産を購入したり、家賃保証会社を利用したりする方法がありますが、完全には防げません。

しかも、不動産投資は初期に数百万～数千万の費用がかかるため、多くの方がローンを利用します。

ローンを抱えつつ利益がでない物件の運用を続けていくのは、とても大変です。

物件によっては、売却したくても売却できないといった状態に陥る可能性もあるでしょう。

また、災害や事件・事故などによって所有している不動産の価値が下落してしまう恐れもあります。

このようなリスクの発生する可能性を考えると、「大金を出す投資としては割が合わない」と考える方もいるでしょう。

株式投資など別の投資の中には、不動産投資よりも少額から無理なく始められる投資もあります。

投資する金額が少なければ、たとえ利益が出なくても損失する金額も少なくてすむでしょう。 

不動産投資が割に合わないと言われる理由２．利益を上げるために長期運用が必要

不動産投資で利益を上げるには、長期的な運用する必要があるのも割に合わないと言われがちな理由です。

不動産投資で利益を上げるには「インカムゲイン（運用益）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の２つ方法があります。

インカムゲインとは、不動産を賃貸に出すなどして家賃等で利益を上げる方法です。

キャピタルゲインとは、購入した不動産を売却して差額で利益を得る方法です。

どちらの方法も、得た収入から必要経費やローンの返済額を差し引いた額が利益になります。

そのため、数百万～数千万の初期費用をかけたわりには、利益が少ないケースが多いです。

特に、インカムゲインの場合、物件を維持するための修繕費や管理費も必要です。

他の投資のように少額の元手で短期間に大きな利益を上げるのは大変難しいでしょう。

そのため、「短期間で資産を増やしたい」という方にとっては、「割に合わない」と感じられるかもしれません。

その一方で、うまく運用すれば20～30年以上にわたって安定した利益を得続けられる物件もあります。 

不動産投資が割に合わないと言われる理由３．常に情報収集が必要

不動産投資を成功させるためには、常に情報収集が必要です。

不動産会社などのアドバイスも有益ですが、自分で物件の情報や投資方法の情報を調べることも重要です。

また、不動産投資の方法も地域によっておすすめが異なります。

例えば、都市部の駅近ならば単身者用のワンルームからファミリー向け物件まで幅広い需要があるのに対し、地方の場合は単身者向けの物件しか需要がないところもあります。

住宅以外にも、店舗や駐車場などが最適な地域もあるでしょう。

投資用の不動産物件を増やす度に、需要や将来性を調査するのは大変です。

また、不動産を所有しているだけで固定資産税など税金がかかります。

不動産の知識に加えて税の知識も勉強しなければならないのは、割に合わないと感じる方もいるでしょう。 

不動産投資で後悔している人はいる？投資家の声を探してみた

ここでは、Ｘ（旧Twitter）に投稿されている、不動産投資をしている方の生の声を紹介します。

不動産投資をして後悔している方がいるかどうか知りたい方も、参考にしてください。

不動産投資がおすすめできない・後悔しているという声

何か最近退去多くない？２部屋申込入ったけれど、また１部屋退去通知。退去予定含めて残り５部屋。一体いつ満室に返り咲くんや・・・不動産投資コワイ#不動産投資

— 投資生活猫 (@tousi_seikatu) September 12, 2024

不動産投資なんかするんじゃなかったほんとに
あんなん詐欺と変わらんやん。振り込まれるって言われてた家賃振り込まれんし、月1万の出費でできるって言われてたのに管理費と固定資産税で全然1万じゃ収まらないし。やるって言ったことをほんと後悔してる。

— 宇田川 (@utagawa1999) April 26, 2024

ごめんなさい💦
初めての不動産投資で大失敗しました😣雨漏りです。
今日の風と雨で発覚しました。
借りてくれた方に、大変ご迷惑をおかけしてすみません💦
明日から修繕させていただきます。
貸し出す前にもっと確認しておけば良かった後悔🙇‍♀️(つ﹏<。)
すみませんでした💦 pic.twitter.com/4ddhc8T3k9

— KAWANA.K (@KAWANA_K_) May 13, 2024

不動産の価格や需要は世情や景気の影響を強く受けます。

購入してすぐに価格が下がったり需要がなくなったりすると、利益を出すまでに長い時間がかかる可能性もあります。 

不動産投資をして良かったという声

不動産投資、やってて本当に良かったと思う。区分マンション3軒で、家賃30万円/月。修繕費、固定資産税など経費を引いても23万円利益。一軒目はファミリー向けなので空室になりにくく、2軒目は駅前、三軒目はタワマン。勝因はプレサンスのような投資用ではなく、実需の人が多いマンションを選ぶこと。

— セミFIRE目指す44歳女👩 (@semiFIRE44) June 29, 2024

日本百名山44座目は立山(大汝山)！もうすぐ5月が終わるというのに立山はまだ冬でした。山頂からの富士山〜北岳〜常念〜槍〜御嶽〜笠〜黒部五郎、、、眺め最高😎

天気が良い時にふらっと山に行けるようになったから独立して良かった！不動産投資やってて良かった！ pic.twitter.com/TZrswHEy5u

— まさどん@大家＆不動産業者 (@masadon_fudosan) May 30, 2024

不動産投資初心者の情報

やっと住民税通知書が到着しました。
これで不動産投資1年目の収支が可視化できて良かった。

・確定申告の還付金-不動産取得税＝約3万円
・住民税減額ぶん（定率減税は含まず）−固定資産税＝約11万円

わずかな額だけど高配当株で14万円もらうのは約300万円必要だから満足 pic.twitter.com/AveM2I6TXQ

— すし盛り🍣24ヶ月後に売却する不動産投資 (@SUSHIMORII) June 27, 2024

不動産投資は、長期安定して利益を得られるのが魅力です。

不動産投資を行って満足している方も、その魅力に満足している方が多いようです。

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不動産投資で後悔しないためのポイント４選

ここでは、不動産投資で後悔しないためのポイントを

1. 情報収集はしっかりと行う
2. 自己資金は多めに用意する
3. 長期運用していく心構えをする
4. 無理な投資をしない

4つ、紹介します 

不動産投資で後悔しないためのポイント1. 情報収集はしっかりと行う

不動産投資は、情報収集が重要です。

不動産業者の情報も参考にしつつ、自分の足で情報を稼ぎましょう。

また、購入する予定の不動産には必ず足を運んで確認しておくことが大切です。

近年は、全国から需要の高い地域の不動産を購入できるようになりました。

しかし、物件を見ずに購入した結果、失敗する事例もあります。

不動産は自分の目で複数回確認し、住宅以外に民泊や店舗として利用できるかも考えて購入を決めるのがおすすめです。

不動産投資で後悔しないためのポイント２．自己資金は多めに用意する

不動産投資はローンを組んで物件を購入できるのが魅力ですが、自己資金は多めに用意するのがおすすめです。

インカムゲインで利益を上げる場合、安定して収益を得るまでに持ち出しになる場合もあります。

急な修繕や清掃などにも対応できるように、まとまった資金をプールしておきましょう。

また、安定した利益を得られるようになっても、修繕費や清掃費を計画的に積み立てていくことが重要です。

不動産投資で後悔しないためのポイント３．長期運用していく心構えをする

不動産投資は、長期的に運用して利益を得るスタイルです。キャピタルゲインで利益を得たい場合も、売却のタイミングが重要になります。

10年先、20年先を見据えて物件を選びましょう。

また、可能ならば住宅だけなく店舗や民泊など別の用途に転用できる物件を購入しておくと、需要に応じていろいろな活用ができます。

このほか、不動産物件の運用は、運用中は利益が薄くても最終的に物件を売却したときに利益が出れば成功です。

反対に、運用中は一定の利益があっても売却額が購入額より大幅に下がってしまい、トータルでマイナスになってしまえば失敗です。

不動産投資で後悔しないためのポイント4．無理な投資をしない

不動産投資にはまとまった資金が必要です。

また、運用する不動産が多いほど利益を得やすい傾向です。

そのため、ローンを組んで最初から複数の不動産を得て運用したいと考えている方もいるでしょう。

しかし、不動産は維持しているだけで費用がかかります。

したがって、不動産を購入する際は一定の利益が上がって資金に余裕ができたら規模を拡大するのがおすすめです。

そうすれば無理なローンを組む必要もなく、キャピタルゲインとインカムゲインを組み合わせて利益を出せるようにもなります。

少額で投資をしたい方は不動産クラウドファンディングもおすすめ！

これまで不動産投資について解説してきましたが、不動産投資は何千万円とかかることも多く、後悔しない不動産投資をするためには自己資金を多くすることが求められます。

不動産投資をすぐに始めたいけど、投資に回せる自己資金が少なかったり、ローンを組むのは少し怖かったりする方もいると思います。

そんな方におすすめなのが不動産クラウドファンディングです。

不動産クラウドファンディングは、インターネット上で複数の投資家を集め、不動産運用ファンドに出資してもらい、その出資金をもとに不動産の購入や、運用を行います。

その不動産の運用からでた利益を分配することで配当されます。

複数の投資家で一つのファンドに投資するので、最低投資額はサービスによって、1万円〜10万円程度です。

また、運用するのは運営会社のため、投資家は出資後、運用終了まで何もやることはありません。

不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い4選

不動産クラウドファンディングと不動産投資は同じ不動産を扱う投資ですが、違う点が多くあります。

比較して自分に合っている投資を確認しましょう。

不動産クラウドファンディングと不動産投資の違いとして以下の

• 少額から始められる
• 不動産の所有権は持たない（匿名組合）
• 投資家の元本を守る仕組みがある
• 分散投資がしやすい

が挙げられます。

順番に解説していきます。

不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い1.少額から始められる

不動産クラウドファンディングでの最低投資額は1万円〜10万円に設定されていることがほとんどです。

投資初心者の方でも1万円からできるなら始めやすいですよね。

また、複数の投資家で1つのファンドに投資するので、自分1人では投資できないような数億円単位の大きな不動産にも投資できます。

ただし、不動産クラウドファンディングでは最大投資額が決まっている場合もありますし、ローンを組んで投資することはできないので、大きなリターンには期待できません。

不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い2.不動産の所有権は持たない（匿名組合）

不動産投資は定期的な収入を得られるという以外にも、相続時に相続税の節税効果があることがメリットです。

相続する際には不動産は本来の価格の70%〜80%で相続することができます。

しかし不動産クラウドファンディングで主に組成されている「匿名組合型」のファンドは不動産の所有権を持ちません。

匿名組合型のファンドは不動産を運用するプロジェクトに対して投資しているのであって、不動産自体に直接投資しているわけではないのです。

そのため不動産所有はできず、節税効果は受けられません。

不動産投資では建物が壊れたりした場合は追加で費用を払う必要がありますが、不動産クラウドファンディングでは所有権を持たないため、追加での出資はありません。

ただし、不動産クラウドファンディングには「任意組合型ファンド」というものがあり、不動産の所有権を持つことができるファンドもあります。

最低投資額は匿名組合型のファンドよりも高くなる場合がほとんどですが、10万円〜100万円で始められます。

不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い3.投資家の元本を守る仕組みがある

不動産クラウドファンディングで主に組成されている「匿名組合型ファンド」には元本割れリスクを抑える「優先劣後方式」という仕組みがあります。

優先劣後方式とは、ファンドを投資家と運営会社が一緒に出資をします。

投資家の出資分を「優先出資」、運営会社の出資分を「劣後出資分」と分け、分配されるときは優先出資分から分配される仕組みです。

そのため不動産の利益が想定よりマイナスになっても、運営会社の出資分をマイナス分が超えなければ投資家が損をすることはありません。

劣後出資割合が多ければ多いほど、投資家の元本割れリスクは低いということになります。

ファンドにより優先劣後方式が採用されているか、劣後出資割合などは変わってきますので、出資する際は確認するようにしましょう。

不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い4.分散投資がしやすい

不動産投資は非常にお金がかかります。

マンション1部屋買うだけでも何千万円とかかり、アパート1棟買う場合、億を超えることもあります。

アパート1棟買う場合、分散投資となり、空室リスクは防げますが、自然災害リスクは防げません。

不動産クラウドファンディングは1万円程度から始められる投資なので、分散投資がしやすくなります。

サービスによっては都心〜北海道、沖縄など幅広いファンドを提供しています、

主要不動産クラウドファンディング2選を紹介

ここまで不動産クラウドファンディングについて解説していきましたが、主要の不動産クラウドファンディングサービス2社を紹介していきます。

短期間で高いリターンを狙いたい人向けのサービス「ヤマワケエステート」

不動産クラウドファンディングの中でもトップの高利回りを誇るサービスが「ヤマワケエステート」です。

不動産クラウドファンディングの平均的な利回りは5%程度ですが、ヤマワケエステートの直近10件の平均利回りは約13.9％と他社に比べ圧倒的な高利回りです。（2024年9月時点）

ヤマワケエステートがこの高利回りを実現できている理由は、開発案件を多く取り扱っていることが挙げられます。

土地を2つ一緒にして売却したり、建物を更地にして売却したりすることにより、不動産の価値を上げて高い利益を上げています。

また、運用期間が1年未満のファンドも多いため、短期間で高いリターンを狙える点も魅力です。

ただし、短期間で付加価値を高めて売却するわけですから、案件を取りまとめる難易度が高かったり、買い手が見つからなければ利益を出せないリスクはあります。

あくまでも余剰資金の範囲で、かつ案件情報の精査をした上で投資できる方であれば、短期間で高いリターンを狙えるサービスといえます。

ヤマワケエステートの公式サイトを見てみる→

ヤマワケエステートの解説記事を見てみる→

堅実に一定のリターンを積み上げたい人向けのサービス「CREAL（クリアル）」

CREALは上場企業のクリアル株式会社が運営しているサービスです。

CREALのファンドはインカムゲイン（運用益）がメインのファンドを多く組成しています。

インカムゲインのファンドは定期的に売り上げが発生しますし、市況が大きく落ちこむ可能性も低いので、安定的な投資ができるでしょう。

マスターリースという賃料保証契約を結んでいる案件もあり、元本割れリスクを抑えられています。

CREALの公式サイトを見てみる→

CREALの解説記事を見てみる→

まとめ

今回紹介は不動産投資と不動産クラウドファンディングについて紹介しました。

どちらも不動産を扱う投資方法ですが、自分の投資スタイルに合わせて選択するといいでしょう。

本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。