「不動産投資に興味があるがやめておけという意見も多く、挑戦すべきか悩んでいる」
「不動産クラウドファンディングと不動産投資のどちらを行うか迷っている」
ローリスクで安定した利益を得られやすい投資として不動産投資が注目を集めている中、このような悩みを抱えている方もいるでしょう。
不動産投資はほかの投資同様メリットだけでなくデメリット、向き・不向きがあります。
本記事では、不動産投資のメリット・デメリットだけでなく向いている人と不向きな人、それぞれの特徴を紹介します。
不動産クラウドファンディングと一般的な不動産投資との比較も解説するので、どちらを行うか迷っている方も参考にしてください。
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不動産投資がやめとけ言われる理由は？デメリット5選
はじめに、不動産投資はやめたほうがよいと言われる理由として挙げられるデメリット5つ、
- 空室や家賃滞納のリスクが発生する
- 老朽化によって大規模な修繕が発生する場合がある
- 物件の売買に時間がかかりがち
- 自然災害の被害にあるリスクが発生する
- ローンの金利が上昇する可能性がある
について紹介していきます。
不動産投資のデメリット1.空室や家賃滞納のリスクがある
不動産投資の代表格である賃貸物件の経営は空室や家賃滞納のリスクがあります。
家賃収入が無ければ利益が出ないだけでなく、管理費や清掃費、固定資産税などは持ち出しです。
ローンを組んで物件を購入している場合は、返済も発生するのでより収支はマイナスになります。
空室や家賃滞納はいつ発生し、いつまで続くのか予想するのは困難です。
また、築年数が経った家ほど空室が発生したり空室が長く続いたりするリスクが上がります。
不動産投資のデメリット 2.老朽化によって大規模な修繕が発生する場合がある
建物や設備の修繕費用も不動産投資を行う際の大きなリスクです。
経年とともに建物や設備は劣化するため、定期的な修繕やリフォームは欠かせません。
所有する物件が古かったり多かったりすれば、それだけ修繕費用は高くなりがちです。
家賃収入によって利益は出たけれど、大規模修繕でマイナスになってしまったといったケースも珍しくありません。
しかも、修繕費用は物件を所有している限り定期的に必要になる可能性があります。
不動産投資のデメリット3.物件の売買に時間がかかりがち
不動産の売買には時間がかかります。
「利益が出なかったら、売却して損失を最小限に防ごう」と思っても、売却まで数ヵ月以上かかるケースも珍しくありません。
しかも、買手が見つからずに売却価格を下げた結果、買い値よりはるかに安い金額でしか売れず、ローンだけが残る可能性もあります。
「いざとなったら物件を売却すれば損は出ない」といった気持ちで不動産投資に挑戦すると大きな損害を出す恐れがあります。
不動産投資のデメリット4.自然災害の被害にあるリスクが発生する
地震や津波、浸水被害などで投資した物件に被害が出るリスクも不動産投資のデメリットです。
自然災害の被害に遭うと、物件の建て直しや大幅なリフォームが必要になるケースが多いです。
修繕や建て直しの費用がかかるだけでなく、再び居住可能になるまで家賃収入も得られません。
また、建て直しや修繕が終っても自然災害が発生した場所はなかなか住む人が戻ってこない場合もあります。
不動産の価値も下落するため、売却しようとしても大幅に価格を下げないと買手がつかない恐れも出てきます。
不動産投資のデメリット5.ローン金利が上昇する可能性がある
ローンを組んで不動産投資を始めると、金利上昇のリスクが発生します。
金利が上昇した結果、定期的に家賃収入があっても収支がマイナスになる可能性があります。
固定金利にすれば金利の上昇によるリスクは避けられますが、変動金利より金利が高いのがデメリットです。
不動産投資の特徴・メリット4選
不動産投資は、家賃収入（キャピタルゲイン）と売却益（インカムゲイン）の2つで利益を上げる投資方法です。
家賃収入は一般的な住宅以外にも店舗・事務所・駐車場などいろいろな種類があります。
需要がある場所に物件を得られれば、定期的かつ長期的に利益を得られるのが特徴です。
ここでは、不動産投資のメリットを4つ、
- 時間をかけて資産形成ができる
- 融資を受けて投資ができる
- 手間をかけずに利益をあげやすい
- 節税効果が期待できる
について紹介します。
不動産投資のメリット1.時間をかけて資産形成ができる
家賃収入は、借手がいる限り定期的に収入が得られます。
需要が多い地域であれば空室が発生するリスクも低く、長期にわたって安定した利益を得られます。
また、立地が良かったり物件の需要が高くなったりすれば、買った時よりも高く売れるケースも多いです。
不動産投資のメリット2.融資を受けて投資ができる
不動産投資は金融機関から融資を受けて行なえるのもメリットです。
融資を受けられれば自己資金が少なくても優良な物件を購入できるので、成功する可能性も高まります。
株式投資をはじめとするほかの投資でもレバレッジが利用できます。
しかし、不動産投資の場合は土地や建物が手に入るので、リスク管理をしっかりしていれば大きな損失が出にくいです。
不動産投資のメリット3.手間をかけずに利益をあげやすい
不動産投資は、こまめに市場をチェックしたり頻繁に売買したりする必要がありません。
不動産の管理代行をしてくれる会社もあるため、本業に集中しながら高い利益も上げられます。
また、地方に住みながら需要が高い都心の物件を投資目的に購入しての運用も可能です。
不動産投資のメリット4.節税効果が期待できる
不動産投資は節税効果も期待できます。
節税できる税金は所得税が主ですが、相続が発生する場合は相続税の節税も可能です。
また、現金をそのまま相続させるより投資用の不動産を購入したうえでそれを相続させたほうが、節税効果がある場合もあります。
このほか、長期的な利益を得られるので年金の代わりになるのもメリットです。
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不動産投資がおすすめの人
この項では、不動産投資のメリット・デメリットをふまえて不動産投資がおすすめの方の特徴である
- 自己資金に余裕がある人
- 安定した収入がある人
- 長期的に利益を得たいと考えている人
の3つ紹介します。
不動産投資を検討している方は、自分が当てはまるかチェックして見ましょう。
不動産投資がおすすめの人の特徴1.自己資金に余裕がある人
自己資金に余裕がある人は、融資と併せればより多くの資金を動かせるので条件の良い物件を手に入れられます。
都市部の駅近物件など、需要が高く長期安定した利益が出る可能性が高い物件はどうしても値段が高くなります。
しかし、自己資金が豊富ならば多少高額な物件でも購入が可能です。
不動産投資がおすすめの人の特徴2.安定した収入がある人
公務員や会社員など安定した収入がある人は、ローンを組んで投資用の物件を購入しても十分に返済していける可能性が高いです。
また、安定した収入がある人は金融機関の審査も通りやすく融資してもらえる額も高めの傾向です。
不動産投資がおすすめの人の特徴3.長期的に利益を得たいと考えている人
不動産投資は毎月得られる利益はさほど高くないケースもありますが、長期的に利益を得続けられるのがメリットです。
したがって、コツコツと利益を得て資産形成をしていきたいと考えている方に適しています。
例えば、中年になって老後の資産造りのために20年計画で不動産投資をしたいといったケースです。
不動産投資がおすすめでない人
今度は、不動産投資がおすすめでない人の特徴である
- ローンを組んで投資をしたくないと考えている人
- 少ない自己資金で投資を始めたい人
- リスクを避けるために分散した投資がしたい人
3つについて紹介します。
しかし、一般的な不動産投資はおすすめでなくても、不動産クラウドファンディング投資はおすすめの可能性もあります。
当てはまることが多い人は、次の項でご紹介する不動産クラウドファンディングの特徴もチェックしてみましょう。
不動産投資がおすすめでない人の特徴1.ローンを組んで投資をしたくないと考えている人
不動産投資を始めるにはまとまった資金が必要です。
全額自己資金で賄うのは難しいでしょう。
ローンを組んでまで投資したくないと考えている人に不動産投資はおすすめしません。
不動産投資がおすすめでない人の特徴2.少ない自己資金で投資を始めたい人
リスクを考えて、できるだけ少ない自己資金で投資を始めたい人は、一般的な不動産投資はおすすめできません。
しかし、少ない自己資金で始められる不動産投資もあるので、興味がある人はチェックしてみましょう。
不動産投資がおすすめでない人の特徴3.リスクを避けるために分散した投資がしたい人
不動産投資は初期費用がかかる分、自己資金に余裕がないと分散投資は難しいです。
リスクを避けるために分散投資をしたい人は、一般的な不動産投資はおすすめできません。
少額で投資したい人は不動産クラウドファンディングがおすすめ！
これまで不動産投資について解説してきましたが、不動産投資は大金が必要な投資です。
「不動産投資に興味はあるけど、少額でやりたい」、「ローンを組んで投資するのはリスクが大きくて嫌だ」と思う方は不動産クラウドファンディングがおすすめです。
不動産クラウドファンディングとは、不動産を運用するプロジェクトに対して出資を募り、多くの投資家で一つのプロジェクトに投資します。
不動産の運用から出た利益（賃料収入や売却益）を配当することで分配金がもらえます。
そのため、本来何千万円とかかるような不動産運用を、一口1万円ほどから投資できるのです。
不動産投資にはまだ手が出せないけど、気になっている方は、まず、不動産クラウドファンディングから始めることをおすすめします。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い4選
不動産クラウドファンディングと不動産投資は似ている部分と全く違う部分があります。
比較して自分に合っている投資を確認しましょう。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違いとして以下の
- 少額から始められる
- 不動産の所有権を持たない
- 元本割れリスクを抑える仕組みがある
- 分散投資が容易
が挙げられます。
順番に解説していきます。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い1.少額から始められる
先ほども紹介しましたが、不動産クラウドファンディングでの最低投資額は1万円〜10万円に設定されていることがほとんどです。
投資をしたことのない方でも1万円からできるなら始めやすいですよね。
また、多くの投資家で1つのファンドに投資するので、数億円単位の大きな不動産にも投資できます。
自分1人では到底投資できないような好立地物件に投資が可能です。
しかし、不動産クラウドファンディングではローンを組んで投資することができないので、不動産投資のような大きな利益が見込めないので注意が必要です。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い2.不動産の所有権を持たない
不動産投資は不動産の所有権を持つため、節税効果を得ることができますが、不動産クラウドファンディングで主に組成されている「匿名組合型」のファンドは不動産の所有権を持ちません。
匿名組合型ファンドは不動産のプロジェクトに投資しているのであって、不動産自体に直接投資しているわけではないのです。
そのため不動産所有によって得る節税効果は期待できません。
ただ、不動産の所有権を持たない分、対象不動産が倒壊などして、修繕が必要になっても追加で出資をする必要はありません。
元本割れをするとしても出資した分が返ってこないだけです。
不動産クラウドファンディングには「任意組合型ファンド」というものもあり、任意組合型ファンドは不動産の所有権を持つことができます。
主に最低投資額10万円〜100万円から始めることができるので、不動産を所有することによる節税効果を狙いたい方は、任意組合型ファンドの利用も検討してみてください。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い3.元本割れリスクを抑える仕組みがある
不動産クラウドファンディングで主に組成されている「匿名組合型ファンド」では優先劣後方式によって元本割れリスクを抑える仕組みが整えられています。
優先劣後方式とは、1つのファンドに対して投資家だけが投資するのではなく、運営会社も一緒に投資をします。
投資家の出資分を「優先出資」、運営会社の出資分を「劣後出資分」とし、分配されるときは優先出資分から分配される仕組みです。
そのため不動産の利益が想定よりマイナスになっても、運営会社の出資分を超えなければ投資家が損をすることはありません。
劣後出資割合が多ければ多いほど、投資家は安全に投資できるのです。
ファンドにより優先劣後方式が採用されているか、劣後出資割合などは変わってきますので、出資する際は確認するようにしましょう。
不動産クラウドファンディングと不動産投資の違い4.分散投資が容易
不動産投資は1部屋買うだけでも何千万円とかかってしまうので、分散投資が難しいです。
不動産クラウドファンディングは最低投資額1万円ほどなので、さまざまな地域のファンドや、さまざまな運営会社のファンドに投資することが容易です。
また、ファンドによっては1つのファンドに複数の物件が組み込まれているものもあるので、1つ投資するだけで分散投資も可能となっています。
主要不動産クラウドファンディング2選を紹介
ここまで不動産クラウドファンディングについて解説していきましたが、主要の不動産クラウドファンディングサービス2社を紹介していきます。
安全性＆高利回りにこだわりたい方向けサービス「レベチー」
不動産クラウドファンディングでは珍しい不動産特定共同事業3号・4号事業の許可を受けているのが、「LEVECHY（レベチー）」です。
レベチーはこの3号4号事業により、信託保全が必須、倒産隔離もでき安全性が高められています。
※信託保全：未投資金を運営会社の口座ではなく信託銀行の口座で信託管理。運営会社が倒産しても未投資金が差し押さえの対象とはならない。
※倒産隔離：ファンドごとにSPCという別会社を作り、そこで不動産を保有・運用する。運営会社が倒産しても対象不動産は差し押さえの対象にならない。
また、ローンを利用することにより、高利回りファンドを組成していることも特徴です。
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レベチーについての口コミやメリットデメリットなどを知りたい人は、下記の解説記事も参考にしてください。
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平均利回りは4〜5%と、不動産クラウドファンディングの中でも一般的な利回りですが、マスターリース契約（空室保証）を結んでいる案件もあるため、リスクを抑えた投資が可能となっています。
配当も定期的に分配されるので、定期的な収入を得たい方にもおすすめです。
しかし、CREALが募集するファンドは2年程度の運用期間のものが多く、他のサービスより長い傾向があります。
長期的にほったらかし投資をしたい方には向いていますが、資金ロックの期間を短くしたい方は他のサービスも検討するといいでしょう。
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まとめ
今回紹介は不動産投資と不動産クラウドファンディングについて紹介しました。
どちらも不動産を扱う投資方法ですが、それぞれかかる手間や、お金、得られる利益も全く異なります。
自分に合った投資方法を選んで投資してみてはいかがでしょうか。
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