不動産を小口投資できる手法の1つにREIT（リート）があります。
REITは 不動産投資信託の略称であり、証券市場に上場しているREITの銘柄を購入すれば、配当金を受け取ることができる投資となっています。
不動産を自分で直接運用する必要もなく、そして数十万円など実物不動産よりも安価で購入できるため、多くの人に支持されている投資の一つとも言えます。
一方でリートにはそれなりのリスクがあり、その 内容をよく知って投資しないと思わぬ 損害が発生してしまう可能性もあるのです。
そこで今回はREITはなぜやめておけと言われることがあるのか、その特徴を不動産クラウドファンディングと比較してみました。
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REITがやめとけ言われる理由は？デメリット6選
「REITはやめとけ」と言われる理由は、様々なデメリットがあるためです。
主なデメリットを列挙すると
- 元本割れのリスクがある
- 災害リスクがある
- 複利効果を得られない
- 金利変動リスクがある
- 倒産リスクがある
- 配当金が減る可能性がある
上記6つがあります。
REITのデメリットについて詳しく見ていきましょう。
REITのデメリット1.元本割れのリスクがある
REITは銀行預金とは異なり、運用結果によっては元本割れの可能性があります。
不動産を運用してその運用益を投資家に配当しますが、コロナ禍のように思わぬ市況変化が起きて収益が悪化すれば投資家への配当ができず、また銘柄の値下がりで損失が起こることもあります。
必ず利益が出るわけではなく、損失が生じることもあるため、そのリスクを理解しておくことが重要です。
そのため、無理のない資金計画を立て、余剰資金を活用することが大切です。
REITのデメリット2.災害リスクがある
REITの投資対象は不動産であるため、地震や台風、水害などによって建物が損害を受け、資産価値が下落したり家賃収入が減少したりする可能性があります。
いつ大きな災害が発生して被害を受けるかわからないため、「REITはやめとけ」と言われることもあります。
ホテルを運用するREITの場合、コロナ禍のような疾病の流行により売上が大幅に落ちたということもありました。
災害や病気の流行などで思わぬリスクが生まれることもあるのです。
REITのデメリット3.複利効果を得られない
REITは利益を分配金として投資家に還元する仕組みのため、複利効果を得るのが難しい点がデメリットです。
分配金を再投資してREITを追加購入し、複利効果を得ることは可能ですが、投資金額が少ない場合、分配金が最低投資額に達しないこともよくあります。
このように、REITは複利効果を得にくいため、「やめとけ」と言われることがあるのです。
REITのデメリット4.金利変動リスクがある
REITの投資法人は金融機関からも借り入れを行っているため、金利が上昇すると借入金の負担が増し、財務状況や収益が悪化することがあります。
その結果、投資効率が下がったり、利益（分配金）が減少したりする可能性があるため、注意が必要です。
REITのデメリット5.倒産リスクがある
REITを運営するのは不動産投資を行う法人であるため、収益が悪化すると倒産のリスクがあります。
稀な例ですが、日本でもREITを運営している法人が倒産した実例もあります。
そのため、REITに投資する際は、安全性の高い投資法人かどうか経営状態を確認することが重要です。
REITのデメリット6.分配金が減る可能性がある
REITの運用利益は投資家に分配金として還元されます。そのため、利益が減少したり赤字になったりすると、分配金が減少したり（減配）支払われなくなる（無配）可能性があります。
分配金が常に一定ではないことを理解しておくことが重要です。
また、REITを選ぶ際には、過去の利益や分配金の推移を確認することが大切です。
REITの特徴・メリット4選
REITのデメリットだけでなく、特徴やメリットも理解しておくことは重要です。
ITの魅力が理解でき、自分に合った投資商品かどうかを判断しやすくなります。
REITのメリットとしては、以下のようなものがあります。
- 少額から始められる
- 換金性が高い
- 運用の手間がかからない
- NISAを利用できる
ここでは、REITの特徴とメリットについて詳しく見ていきましょう。
REITの特徴・メリット1.少額から始められる
REITのメリットの一つは、少額から投資を開始できることです。通常の不動産投資では数千万円の資金が必要となり、投資のハードルが高くなります。
しかし、REITでは数十万、なかには数万円から投資できる銘柄もあるので、貯金や収入があまりない人でも手軽に始めることができます。
REITの特徴・メリット2.換金性が高い
換金性が高いこともREITのメリットです。
通常の不動産投資では、売却して現金化できるまでに3ヶ月〜6ヶ月程度、物件によっては1年以上かかることもあります。
そして売ろうとしている期間のうちに価値が暴落することもあります。
しかし、REITは証券市場に上場しているため、自分の意志で素早い売買が可能であり、一定の流動性があるため、スピーディーに現金化可能と言えます。
市況の悪化にいち早く対応して損失を抑えることもできるのです。
REITの特徴・メリット3.運用の手間がかからない
REITのメリットの一つが、運用の手間がかからないことです。
不動産投資を行う場合、客付けや管理をする必要がありますが、REITでは物件の維持管理や入居者とのやり取りなどは必要ありません。
また、投資対象の不動産は経験豊富なプロが選定します。
そのため、現物不動産投資の経験がない方でも安心して始めることができます。
REITの特徴・メリット4.NISAを利用できる
NISA（少額投資非課税制度）は、運用益が非課税となる制度です。
通常、株式投資や投資信託の利益には20.315%の税金がかかりますが、NISAでの運用益には税金がかかりません。
またNISAに投資した金額は、所得税や住民税の控除対象になります。
そしてNISAの対象商品の中に、REITもあります。
REITをNISAで運用することで、節税効果を得ながら資産を効率的に増やせる可能性があるのです。
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REITがおすすめな人
REITがおすすめできる人は、どんな人でしょうか？
それは以下のとおりです。
- 不動産投資を手間なく始めたい人
- 少額で不動産投資をしたい人
- 分散投資を行いたい人
REITであれば、物件の選定や運用、維持管理はプロに任せることができます。
さらに、数万円からの投資が可能であり、比較的手軽に始めることができます。
実物不動産投資のように、金融機関からの借り入れをせずとも投資を開始できるのです。
また、一つのREITに投資しているだけでも、その内訳は複数の不動産に分散投資をしているので、リスク分散を行うこともできます。
不動産投資を手軽に始めたい人にとって、REITは魅力的な選択肢の一つと言えるでしょう。
REITがおすすめではない人
REITがおすすめでない人は、以下のとおりです。
- 損失リスクのあることはしたくない人
- レバレッジを掛けて投資したい人
- 現物不動産投資にしか興味がない人
- 不動産に投資したくない人
REITは、少額から手軽に不動産投資を始められるのが魅力ですが、利益を保証されているわけではありません。
損失が出て元本割れする可能性もあるため、損失リスクを許容できない場合は向いていない可能性があります。
さらに、現物不動産投資のように金融機関からの借り入れができないため、レバレッジを活用したい人にも向いていないとも言えます。
また、自分で運用して大きな利益を狙う現物不動産投資にのみ興味がある人や、そもそも不動産への投資に抵抗がある人にも向いていないでしょう。
金利変動が嫌な方は不動産クラウドファンディングがおすすめ！
REITは少額から始められるというメリットがありますが、金利変動リスクがあります。
不動産クラウドファンディングはREITと同じくらいの価格で始められ、金利変動リスクのない投資方法です。（利回りを確定するものではありません。）
不動産クラウドファンディングは複数の投資家から不動産を運用するプロジェクトに出資募り、出資金をもとに不動産を運用して、不動産から出た利益を分配する投資です。
複数人で投資をするので、数千万円〜数億円とする不動産に1口1万円程度から投資できます。
不動産クラウドファンディングとREITの違い
不動産クラウドファンディングとREITはどちらも少額から不動産へ投資できるという点で似ている投資です。
金利変動以外にもどんな違いがあるのか、
- 対象不動産が明確
- 投資家の元本割れリスクを抑えられる
- 流動性が低い
3つ、見ていきましょう。
不動産クラウドファンディングとREITの違い1.対象不動産が明確
REITは證券で、1口買うだけで多くの不動産が入っています。
しかし、不動産クラウドファンディングは対象不動産が明確です。
多くの不動産クラウドファンディングでは1ファンド1つの不動産になっているので、自分の目で不動産を確認して、選ぶことができます。
投資対象を明確にすることができるのです。
不動産クラウドファンディングとREITの違い2.投資家の元本割れリスクを抑えられる
不動産クラウドファンディングには「優先劣後方式」というものがあります。
優先劣後方式とは、投資家と運営会社がファンドに一緒に投資をします。
投資家の出資分を「優先出資」、運営会社の出資分を「劣後出資」として分け、分配金は優先出資分から配当することで、マイナスが出ても、劣後出資分までなら投資家は損をしない仕組みです。
劣後出資割合が高いほど、投資家の元本割れリスクを抑えられていると言えます。
不動産クラウドファンディングとREITの違い3.流動性が低い
不動産クラウドファンディングは金利変動リスクがない分、流動性が低いです。
證券ではなく、不動産なのですぐに売り買いされても困ってしまいます。
すぐに換金は難しいケースが多いですが、運用期間は1年程度のものも多いので、投資計画をしっかり立てれば問題ないでしょう。
主要不動産クラウドファンディング2選を紹介
ここまで不動産クラウドファンディングについて解説していきましたが、主要の不動産クラウドファンディングサービス2社を紹介していきます。
短期間で高いリターンを狙いたい人向けのサービス「ヤマワケエステート」
不動産クラウドファンディングの中でもトップの高利回りを誇るサービスが「ヤマワケエステート」です。
ヤマワケエステートの直近10件の平均利回りは12.82%（2024年8月時点）と他社に比べ圧倒的な高利回りです。（平均的な利回りは5%程度）
ヤマワケエステートがこの高利回りを実現できている理由は、開発案件を多く取り扱っていることが挙げられます。
土地を2つ一緒にして売却したり、建物を更地にして売却したりすることにより、不動産の価値を上げて高い利益を上げています。
また、運用期間が1年未満のファンドも多いため、短期間で高いリターンを狙える点も魅力です。
ただし、短期間で付加価値を高めて売却するわけですから、案件を取りまとめる難易度が高かったり、買い手が見つからなければ利益を出せないリスクはあります。
あくまでも余剰資金の範囲で、かつ案件情報の精査をした上で投資できる方であれば、短期間で高いリターンを狙えるサービスといえます。
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堅実に一定のリターンを積み上げたい人向けのサービス「CREAL（クリアル）」
CREALは不動産クラウドファンディングの中でもあまりない、上場企業が運営しているサービスです。
上場企業だからといって絶対に損をしない、とは言えませんが、上場するには一定の条件を満たしている必要があります。
上場していない企業に比べれば、倒産リスクなどは間違いなく抑えられるでしょう。
また、今までに募集したファンド数は110件以上で元本割れは0件です。
CREALの特徴は賃料収入メインのファンド組成している点です。
賃料収入がメインのファンドは、大きな収入よりも安定的な収入になることが多いですが、賃貸の需要はどの時代、市況でもあまり変わりません。
リスクを抑えた投資をしたい方におすすめのサービスです。
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まとめ
今回はREITと不動産クラウドファンディングについて紹介しました。
REITも不動産クラウドファンディングも、少額から不動産に投資できるという点で同じですが、
- 金利変動があるか
- 投資対象が明確か
- 元本割れリスクを抑える仕組みがあるか
- 流動性があるか
上記4つが主な違いです。
それぞれの好みに合わせて投資をしてみましょう。
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COZUCHIについての口コミやメリットデメリットなどを知りたい人は、下記の解説記事も参考にしてください。
本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。
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