「ワンルームマンション投資はお手頃だと思ったが否定的な意見が多く、不安だ」
「不動産クラウドファンディングとワンルームマンション投資ではどちらのメリットが大きいか知りたい」
ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも少額で始められるため、サラリーマンの副業としても人気があります。
その一方で、ワンルームマンション投資ならではのデメリットやリスクもあります。
ワンルームマンション投資を行うなら、メリットだけでなくデメリットも知っておくことが大切です。
本記事では、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットや投資に向いている人と不向きな人、それぞれの特徴を紹介します。
不動産クラウドファンディングとワンルーム不動産投資との比較も解説するので、どちらを行うか迷っている方も参考にしてください。
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ワンルームマンション投資がやめとけ言われる理由は？デメリット5選
はじめに、ワンルームマンション投資はやめておけと言われる理由として挙げられるデメリットを
- 空室や家賃滞納のリスクが発生する
- 収益性が低い
- 物件の売却が難しくなりがち
- 自然災害の被害にあるリスクが発生する
- 節税効果が低い
以上5つ紹介します。
空室や家賃滞納のリスクが発生する
ワンルームマンション投資に限らず、賃貸物件投資は空室や家賃滞納のリスクが発生します。
家賃滞納の場合は賃借人の退去を求められますが、条件によっては裁判が必要など解決に時間と手間がかかる恐れもあるでしょう。
空室や家賃滞納はすべてのワンルームで発生する可能性があり、いつまで続くかはわかりません。
家賃保証を受けられる物件もありますが、保障が受けられる期間には限りがあります。
空室や家賃滞納によって家賃収入がなくてもローンの返済や修繕費・管理費の積立、固定資産税は発生します。
家賃収入が入らない期間が長く続くほど持ち出す金額は多くなっていくでしょう。
収益性が低い
ワンルームは単身者向けの物件であり、首都圏の駅近など一部の場所を除いては家賃の相場は10万円未満です。
所有が1部屋だけだと、家賃からローンの返済額や修繕費・管理費、固定資産税を引くと僅かな金額しか残らない可能性もあります。
空室や家賃滞納のリスクを抱えながら行う副業としては収益性が低く、割に合わないケースもあるでしょう。
複数の部屋を所有すると収益も増えますが、空室や家賃滞納のリスクがアップするうえ固定資産税・管理費・修繕積立費なども上がります。
物件の売却が難しくなりがち
ワンルームはファミリー向けの物件に比べて戸数が多く、売却したくても価格を下げないと売れないケースも珍しくありません。
特に築年数が経って建物や設備の老朽化が進んでいる物件は、買手がつきにくい傾向です。
不動産投資のメリットの1つに、物件を売却しても利益が見込める点が挙げられます。
しかし、ワンルームの場合は駅が近い、建物が新しいなど付加価値がないと高値はつきにくいでしょう。
また、購入した金額よりも高値で売却できる可能性も低めです。
売却した金額でローンを支払い切れないリスクも発生します。
自然災害の被害にあうリスクが発生する
地震・台風・水害などの自然災害が発生した場合、火災保険や地震保険に入っていても多額の修繕費が発生する可能性があります。
また、自然災害の被害にあって建物が大きく損壊した場合、建て直しか大規模修繕か決断を迫られる場合もあるでしょう。
1つの物件にオーナーが複数いるワンルームマンションの場合、オーナー同士の意見が割れてまとまらないケースもあります。
その結果、修繕も建て直しもできずに物件がそのまま放置される恐れもあるでしょう。
そうなった場合でも、家賃や税金は発生します。
節税効果が低い
不動産投資のメリットに節税効果がありますが、ワンルームマンション投資の場合は節税効果が低めです。
不動産の運営が赤字の場合に給与所得から赤字分を差し引くことで所得税や住民税を抑えられ、節税となります。
しかし、ワンルームは購入費用や修繕費、維持費などが少ないため節税効果も低めです。
それよりも、ローンや税金の負担のほうが大きなケースも珍しくありません。
ワンルーム投資の特徴・メリット4つ
ワンルーム投資にはデメリットもありますが、メリットもあります。
ここでは、ワンルーム投資のメリットや特徴として
- 初期費用を抑えて不動産投資を始められる
- 場所を選べば長期安定した収入が得られる
- 失敗しても損失が少ない
- ローンを組まずに購入が可能な物件もある
以上4つを紹介します。
初期費用を抑えて不動産投資を始められる
ワンルームマンション投資は、一戸建てやファミリー向けのマンション投資に比べて少ない費用で不動産投資を始められます。
新築ワンルームマンションの購入費用相場は東京でも4000万円未満です。
中古物件の場合は1,000万円未満で購入できる可能性もあります。
初期費用を抑えて不動産投資ができるのは大きなメリットです。
場所を選べば長期安定した収入が得られる
ワンルームマンションは都市部の駅近、従業員が多数働いている会社の近く、大学の周辺など需要が高いエリアが不動産投資初心者でも推測しやすいです。
特に大学の周辺は長期的な需要が見込めるため、地方都市でも長期安定した収益が見込める傾向です。
また、ワンルームマンションは一戸建てやファミリー向けマンションに比べると1年を通して賃借人が入りやすい特徴があります。
1人暮らしならば引っ越しも手間がかからないため、資金に余裕がある方は「より暮らしやすい場所だから」といった理由で引っ越すケースもあるでしょう。
そのため、需要が高い場所なら空室リスクも低めです。
失敗しても損失が少ない
ワンルームマンション投資は初期費用を抑えられるので、失敗しても損失が少ないのもメリットです。
自己資金を多く貯めれば、ローンも少額で済みます。
また、損切りの決断も早くできるので損失も膨らみにくい傾向です。
ローンを組まずに購入が可能な物件もある
ワンルームマンションの中古物件には1,000万円未満のものもあります。
築年数は経っている物件が多いですが、リノベーションをするなど付加価値を高めることで、借手がつきやすくなる可能性もあるでしょう。
例えば、500万円の物件を300万円かけてリノベーションをしても800万円で投資用のワンルームマンションが手に入ります。
800万円くらいならば自己資金で賄える方もいるでしょう。
ローンを組まずに不動産投資を始められるのは大きなメリットです。
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ワンルームマンション投資がおすすめの人
この項では、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットをふまえて投資がおすすめの方の特徴を
- 自己資金がある人
- 多少損失が発生しても持ちこたえられる人
- 少額でも長期的に収益を得たい人
以上3つ、紹介します。
自己資金がある人
自己資金が豊富なほど選べる物件の選択肢が増し、余裕ある投資が可能です。
良い物件があれば複数戸、もしくはマンション一棟買いもできるでしょう。
また、都市部の駅近物件を複数買う選択も可能です。
多少損失が発生しても持ちこたえられる人
不動産投資はワンルームマンション投資に限らず収益が安定するまで時間がかかる場合があります。
最初は持ち出しのほうが多いケースもあるでしょう。
マンションの家賃収入以外に安定した収入があれば、多少損失が発生しても持ちこたえられます。
少額でも長期的に収益を得たい人
不動産投資は長期的に利益をえ続けられるのがメリットです。
また、一定のリスクはありますが株式投資などほかの投資に比べればリスクは少ないといえます。
例えば、退職金でワンルームマンションを購入して毎月数万円の家賃収入を10年得られれば老後の生活資金の足しになるでしょう。
また、現役世代も子どもの教育費や老後資産の形成などに役立てられます。
ワンルームマンション投資がおすすめでない人
今度は、ワンルームマンション投資がおすすめでない人の特徴を紹介します。
ただし、ワンルームマンション投資以外の不動産投資、例えば不動産クラウドファンディング投資はおすすめの可能性もあります。
ワンルームマンション投資が向いていないと判断された方は、次の項でご紹介する不動産クラウドファンディングの特徴もチェックしてみましょう。
自己資金に余裕が少ない人
ワンルームマンション投資でも始めるにはまとまった資金が必要です。
購入費用を全額ローンで組んでしまうと、収益がほとんど上がらない場合もあるでしょう。
また、自己資金に余裕がないと税金などの支払いに苦労する場合もあります。
ローンを組みたくないと考えている人
すでに住宅ローンや車のローンを抱えており、これ以上ローンを組みたくない人もワンルームマンション投資はおすすめできません。
ローンを組まずに購入できるマンションは、不動産投資の知識がある人でないと運用が難しい場合が多いです。
少額から不動産に投資したい方は不動産クラウドファンディングがおすすめ
不動産クラウドファンディングは1口1万円程度から始められる投資です。
運営会社がインターネット上で複数の投資家から出資を募り、その出資金をもとに不動産の購入・運用を行います。
不動産から出た利益を分配することによってお金を得られる投資です。
複数の投資家で投資をするので、数千万円とする不動産に1万円程度の少額から投資できるようになっています。
最近できたサービスですが、注目度や人気は上がっており、100社近くのサービスがあります。
不動産クラウドファンディングとワンルームマンション投資の違い
ここでは不動産クラウドファンディングとワンルームマンション投資との違いを見ていきましょう。
違いは下記の5つです。
- 少額から投資可能
- 分散投資が容易
- 管理不要
- 投資家の元本を守る仕組みがある
- リターンが少ない
順番に見ていきましょう。
不動産クラウドファンディングとワンルームマンション投資の違い1.少額から投資可能
先ほども紹介しましたが、不動産クラウドファンディングは1万円程度から投資可能です。
ワンルームマンション投資では少なくとも数百万円はかかるので始めやすい金額といえます。
不動産クラウドファンディングとワンルームマンション投資の違い2.分散投資が容易
不動産クラウドファンディングでは少額から投資ができるため、分散投資もしやすくなります。
サービス会社も多くあり、日本全国の不動産に投資ができるので、災害リスクも抑えられます。
海外に投資できるサービスもあるため、広い範囲の分散投資が可能です。
不動産クラウドファンディングとワンルームマンション投資の違い3.管理不要
不動産クラウドファンディングは一度出資したら、あとは運用終了を待つのみです。
不動産の運用は運営会社が全て行ってくれるので専門的な知識がなくても始められます。
普段仕事や家事で忙しい方も始めやすい投資です。
不動産クラウドファンディングとワンルームマンション投資の違い4.投資家の元本を守る仕組みがある
不動産クラウドファンディングには「優先劣後方式」というものがあります。
優先劣後方式は、出資を投資家と運営会社が一緒に行い、投資家の出資分を「優先出資」、運営会社の出資分を「劣後出資」とに分けます。
分配は「優先出資」分から行われるため、利益が想定よりも低い場合でも、「劣後出資」分までのマイナスなら投資家は損をしません。
劣後出資割合が高いほど、投資家の元本割れリスクを抑えていると思います。
不動産クラウドファンディングとワンルームマンション投資の違い5.リターンが少ない
不動産クラウドファンディングは1口1万円程度から始められることがメリットですが、金額が大きくない分、リターンも少ないです。
銀行でローンを組むこともできないので、自己資金でできる分までしか投資できません。
主要不動産クラウドファンディング2選を紹介
ここまで不動産クラウドファンディングについて解説していきましたが、主要の不動産クラウドファンディングサービス2社を紹介していきます。
短期間で高いリターンを狙いたい人向けのサービス「ヤマワケエステート」
不動産クラウドファンディングの中でもトップの高利回りを誇るサービスが「ヤマワケエステート」です。
ヤマワケエステートの直近10件の平均利回りは15.01%（2024年10月時点）と他社に比べ圧倒的な高利回りです。（平均的な利回りは5%程度）
ヤマワケエステートがこの高利回りを実現できている理由は、開発案件を多く取り扱っていることが挙げられます。
土地を2つ一緒にして売却したり、建物を更地にして売却したりすることにより、不動産の価値を上げて高い利益を上げています。
また、運用期間が1年未満のファンドも多いため、短期間で高いリターンを狙える点も魅力です。
ただし、短期間で付加価値を高めて売却するわけですから、案件を取りまとめる難易度が高かったり、買い手が見つからなければ利益を出せないリスクはあります。
あくまでも余剰資金の範囲で、かつ案件情報の精査をした上で投資できる方であれば、短期間で高いリターンを狙えるサービスといえます。
堅実に一定のリターンを積み上げたい人向けのサービス「CREAL（クリアル）」
CREALは上場企業であるクリアル株式会社が運営している不動産クラウドファンディングです。
2024年10月時点で、募集ファンド数118件、累計調達額595億円で元本割れ0件というこちらも実績のある不動産クラウドファンディングとなっています。
CREALは平均利回り4.3%と一般的な数値ですが、CREALの扱うファンドの特徴として、賃料収入メインであることが挙げられます。
不動産クラウドファンディングでの利益は賃料収入か売却益かの2択になります。
売却益を狙うファンドは安い金額で不動産を買い、リフォームや開発をして高い金額で売るというものなので、大きな利益を得られる可能性がある分、リスクも大きめです。
賃料収入メインのファンドは、住んでいる人から出る賃料がメインのため、一定の利益が出る可能性が高いです。
経済市場が落ち込んでいても一定、賃貸への需要は無くならないので、安定的な利益が見込めます。
優先劣後方式だけでなく、マスターリース契約（賃料保証）を結んでいるケースもあるので、安定的な投資をしたい方にはおすすめのサービスです。
まとめ
今回はワンルームマンション投資と不動産クラウドファンディングについて紹介しました。
どちらも不動産の投資ですが、性質は全く違います。
自分に合った投資方法を選んで投資しましょう。
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本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。
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