「不動産クラウドファンディングへの投資を検討しているが、優先劣後システムについて詳しく知りたい」
「優先劣後システムを導入しているサービスは安全性が高いと聞いたが本当？」
など、優先劣後システムについて疑問を持っている方は多いことでしょう。
優先劣後システムとは不動産小口化商品のリスクを下げ、安全性を高めるために設けられたシステムです。
本記事では、優先劣後システムの仕組みから割合、メリット・デメリットまで紹介します。
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優先劣後システムとは？
はじめに、優先劣後システムとはどのようなものか以下の2点から説明します。
- 優先劣後システムの仕組み
- 劣後出資割合の平均は10%～30%
不動産クラウドファンディングを利用して不動産投資を始めるならば、優先劣後システムの仕組みを理解しておくことが重要です。
優先劣後システムの仕組み
優先劣後システムとは、出資者を「優先出資者」と「劣後出資者」の2つに分けて収益を還元する仕組みです。
ファンドの運用で利益が発生した場合、優先出資者へ先に分配されます。
一方、損失が出た場合は劣後出資者が先に損失を負担します。
不動産クラウドファンディングの場合、投資家を「優先出資者」、不動産クラウドファンディングを運営している不動産事業者を「劣後出資者」とするのが一般的です。
劣後出資割合の平均は10%～30%
優先出資者と劣後出資者の割合は、不動産クラウドファンディングを運営する事業者によって異なりますが、劣後出資割合の平均は10％～30％が平均です。
例えば、1億円のファンドがあり劣後出資者の割合が10％の場合は1,000万円、30％ならば3,000万円までの損失を劣後出資者が負担します。
つまり、劣後出資の割合が高いほど優先出資者のリスクは低くなる仕組みです。
ただし、優先劣後システムを導入していても元本割れのリスクはなくなりません。
劣後出資割合が30％で1億円のファンドが4,000万円の損失を発生した場合、劣後出資者が3,000万を負担し、残り1,000万円を優先出資者が負担しなくてはなりません。
優先劣後システムのメリット3選！
ここでは、優先劣後システムのメリットを以下の3つ紹介します。
- 元本割れのリスクが抑えられる
- 大口の投資をしやすくなる
- 事業者が利益を出すために頑張ってくれる
不動産クラウドファンディングサービスになぜ優先劣後システムが導入されているか深く知りたい方も参考にしてください。
優先劣後システムのメリット1.元本割れのリスクが抑えられる
優先劣後システム最大のメリットは、元本割れをはじめとして優先出資者が損失を被るリスクが抑えられる点です。
不動産クラウドファンディングは小額で不動産投資ができるシステムです。
不動産投資自体がリスクの低い投資方法で、幅広い年代で人気があります。
優先劣後システムを導入している不動産クラウドファンディングサービスは小額で投資でき、さらに元本割れのリスクが低くなるため、不動産投資初心者にもおすすめです。
また、元本以外にも配当金が減少するリスクも抑えられます。
ファンドの運用状況によっては「元本割れは防げたが、配当金が少なくなる程度の損失が出た」といった場合もあります。
優先劣後システムを導入していて出資者が優先出資者になっていた場合、配当金が減少しても損失は劣後出資者が負担するので、出資者の利益は守れるでしょう。
優先劣後システムのメリット2.大口の投資をしやすくなる
優先劣後システムを導入してリスクを下げることで、大口の投資をしやすくなるのもメリットです。
不動産クラウドファンディングは小額で不動産投資ができるのが大きなメリットです。
その一方で、多くの投資家を集めなければファンドが成り立たないリスクもあります。
優先劣後システムを導入して損失を被るリスクを下げれば、大口の投資もしやすくなります。
例えば、1口1万円の投資が最大で500口投資できるファンドがあってもリスクが高ければ投資家は集まりにくいでしょう。
反対に、リスクが低ければ「貯金よりも利率が良い」と思う方も増えます。
出資者を増やすためにも優先劣後システムは有効です。
優先劣後システムのメリット3.事業者が利益を出すために頑張ってくれる
不動産クラウドファンディングサービスを運営している事業者が劣後出資者になっている場合、損益が発生すれば事業者が損失を被ります。
その一方で、ファンドを運用する前に想定していた以上に利益が出た場合、事業者が得られる配当の割合が増えるメリットがあります。
そのため、劣後出資者になった事業者は利益を出せるように全力で運営してくれる可能性が高いでしょう。
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優先劣後システムの注意点はある？2つ解説！
優先劣後システムのシステムには注意点も以下のようなものがあります。
- 元本割れのリスクを完全にゼロにはできない
- 劣後出資の割合はファンドによって異なる
一つずつ詳しく紹介するので参考にしてください。
優先劣後システムの注意点1.元本割れのリスクを完全にゼロにはできない
優先劣後システムを導入しているファンドであっても元本割れのリスクを完全にゼロにはできません。
例えば、投資をしている物件が火事になるなどして使用不要になった場合や、地震や台風などの大きな自然災害で地域全体が大きな被害を受けた場合などは、収益がゼロになったり、修繕費で膨大な損失が発生したりする可能性もあるでしょう。
そのような場合は、優先出資者も元本割れになったり配当金がゼロになったりする可能性もあります。
ただし、不動産クラウドファンディングの場合、出資以上の損失が発生することはありません。
不動産クラウドファンディングは不動産の所有権は運営会社にあるため、建物の修繕費や解体費、立て直しの費用はすべて運営会社が負担します。
優先劣後システムの注意点2.劣後出資の割合はファンドによって異なる
劣後出資の割合もファンドごとに異なるのも注意点です。
同じ不動産クラウドファンディングサービスでも、劣後出資の割合が30％のファンドもあれば、10％のファンドもあります。
投資するファンドを選ぶ際は、劣後出資の割合もチェックしておきましょう。
劣後出資割合の高いサービス3選！
ここまで優先劣後出資システムについて紹介してきましたが、ここでは劣後出資割合の高いサービスを3つ紹介します。
順番に紹介します。
参考：不動産ｸﾗｳﾄﾞﾌｧﾝﾃﾞｨﾝｸﾞおすすめ11社を宅建士投資家が採点比較！ランキング別に解説
劣後出資割合の高いサービス1.SOLS（ソルス）
SOLSは株式会社不二興産が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。
過去には、劣後出資割合87.93％というファンドもあり、劣後出資割合の高さは業界でもトップクラスでしょう。
インカムゲイン（賃料収入）がメインのファンドが多く、安定性も比較的高いため、利益よりもリスクを抑えたい方はチェックしてみてはいかがでしょうか。
劣後出資割合の高いサービス2.VERFUND（ベルファンド）
VERFUNDは株式会社ベルテックスが運営している不動産クラウドファンディングサービスです。
VERFUNDで募集されるファンドは主に劣後出資割合は30％となっており、高めの劣後出資割合を保っています。
取り扱う不動産は株式会社ベルテックスの自社マンションのため、リスクも比較的抑えられているでしょう。
劣後出資割合の高いサービス3.みらファン
みらファンは株式会社みらいアセットが運営している不動産クラウドファンディングサービスです。
みらファンで募集されるファンドは平均20％の劣後出資割合となっています。
劣後出資割合が高めのサービスは利回りがあまり高くないことも多いですが、みらファンは5.5%~8%の高利回りファンドを組成しています。
まとめ
本記事では、優先劣後システムについて解説しました。
優先劣後システムは不動産クラウドファンディングのリスクを抑えることが可能なシステムの一つです。
しかし、リスクをゼロにすることはできません。
劣後出資の割合も不動産クラウドファンディングサービスによって異なるので、確認のうえ、出資するファンドを選ぶのがおすすめです。
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