不動産投資の頭金はいくら入れるべき？投資のプロが割合から頭金なしにする方法まで徹底解説！

投資を始める際に気になるのは頭金という言葉ではないでしょうか。

不動産投資には頭金が求められ、その費用も他の投資より大きな金額になります。

そのため、不動産投資をする際はどれくらいの頭金が必要なのかと気になる方も多いでしょう。

また、頭金を入れるメリットやデメリットにはどのような点が挙げられるのでしょうか。

本記事では上記二点について解説し、また、少ない頭金で始められる不動産投資方法を2つ紹介します。

不動産投資の頭金について紹介！

不動産投資を行う方の多くは、金融機関からの事業用ローンを利用して投資します。

その際、投資額に対して、借り入れできる金額が不足した場合、頭金として自己資金を投入します。

また、不動産投資を行う際、売買代金の他に諸費用が必要となりますが、諸費用に関しては融資対象外と設定している金融機関も多いです。

つまり不動産投資における頭金は、投資資金に対して融資できなかった金額を補う自己資金ということでもあります。

不動産投資の頭金はどれくらい

不動産投資の頭金に関しては金融機関によって異なります。

しかし、多くの金融機関は頭金を求めています。

2019年に金融庁が発表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によると、「物件の購入金額の一部を顧客の自己資金でまかなわせているか」という質問に対し、銀行は下記の表の回答率でした。

必ず行っている	15%
おおむね3分の2以上の案件で行っている	63%
おおむね3分の1～3分の2の案件で行っている	10％
おおむね3分の1未満	6％
一切行っていない	5%

引用：金融庁

上記の表を見てもおおむね95%以上の銀行が頭金を求めていることがわかります。

また、一般的な頭金は投資物件に対し、約2割～3割程度と言われています。

もちろん金融機関や申込者、物件によって変わるため一概には言えません。

しかし、投資物件を購入する際、総額に対し8割は物件価格、2割は諸費用となっているケースが多いです。

そのためおおよそ2割前後の頭金がいるといわれています。

不動産投資に頭金を入れる2つのメリットとは

不動産投資に頭金を入れるメリットは2つあります。

借入額を減らす

不動産投資を金融機関からの融資で行う際、頭金を入れることで、借入金額を低くすることができます。

借入金額が低くなるということは、毎月の支払い額も低くなります。

そのため、不動産から得られた収入が大きくなることを指します。

ローン審査を優位にする

2018年以降に起きた不動産会社のサブリース問題や、地方銀行の融資改ざん、大手ハウスメーカーの界壁問題など、さまざまな不祥事が起きました。

それにより、金融庁から各金融機関への融資関連チェックを厳しくするよう通達があり、大口投資家でさえも相次いで頭金を求められる時代となっています。

しかし頭金を入れることで、金融機関としてもその顧客に対する信用力が向上し、ローンの審査も優位になります。

もちろん申込者の年収や勤続年数、年齢なども関連してきますが、自己資金が出せないという方より、自己資金を多く出しますという方を優先するのは必然でしょう。

不動産投資に頭金を入れる2つのデメリットとは

続いて頭金を入れる2つのデメリットを紹介します。

預金が減る

頭金はいわば、自己資金です。

そのため、頭金を多く入れると、自身の預金残高が減ってしまいます。

多くの方は、自身の預金を減らしたくないため、頭金を入れずに投資を始めたいと考えます。

しかし、頭金を入れないと融資審査が不利になるなどの要因もあるため、渋々入れている方が多いです。

資金を用意する時間が必要

金融機関へ不動産投資の融資相談をしてみたものの、予想以上の頭金を求められた場合、頭金を用意する必要があります。

直ぐに用意できれば問題ありませんが、まとまった頭金の用意が必要となった時間を要してしまいます。

時間が経てば、購入したかった不動産が売れてしまうなどの要因もあることでしょう。

頭金を入れないで不動産投資は出来るのか

頭金を入れないで全額融資を受けるフルローンは一般的にはできません。

しかしさきほどの「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」では、5%の銀行は頭金の捻出を一切行っていないという結果もあります。

その5%の金融機関に相談すれば、頭金なしのフルローンを受けられる可能性はあります。

95%は頭金の捻出を申込者に相談していると結果が出ていますが、資産家の方は例外になります。

その方の資産が50億円ある場合、1億円ほど融資額では破産確率が少ないため、金融機関はフルローンするでしょう。

仮に資産家に頭金の捻出をお願いした場合、資産家は他の金融機関に相談してしまう可能性もあるため、顧客維持をするうえでもフルローンをする場合があります。

しかし、資産家ではないサラリーマンや個人事業主に頭金の捻出を依頼するのは必然です。

そのため、頭金0円というのは非常に限られた人だけになります。

出せる頭金が少ない場合の不動産投資方法

頭金を出したくても出せない方も多いでしょう。

しかし「不動産投資はしたい」という方に向けて、少額の頭金で始められる不動産投資を2つ紹介致します。

コインパーキング経営

コインパーキング経営は、コインパーキング機器を設置して駐車場利用者から利用時間に合わせた金額がもらえる経営方法です。

多くの方は利用したことがあると思いますが、コインパーキング経営は立地産業です。

場所が良くなければ需要も悪く、収益につながりません。

しかし場所さえ良ければ大きな収益を見込めます。

コインパーキングを経営する際は、初期工事費用として数百万円以上かかります。

もちろん設置可能台数によって変動しますので、一概には言えませんが、場所さえ良ければ、その初期工事費用を負担してくれるコインパーキング会社もあります。

初期工事費用を負担してくれた場合、頭金は数十万円で済ませることも可能でしょう。

もちろんコインパーキング会社の立地を確認してもらい、審査がクリアすることが条件となります。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は近年大きく普及しており、成長産業ともいえる不動産投資です。

2008年のコインランドリー店舗数は10,000店舗ほどでしたが、2022年時点では約20,000万店舗を超えています。

ニーズが高まっただけでなく、高利回りであり、頭金も少なく済むため、多くの方が参集している投資です。

コインランドリーを開業する場合、日本政策金融公庫で3,000万円ほどまで融資をしています。

コインランドリーの初期費用がおおよそ2,500万円前後であるため、頭金を抑えて始めることが可能です。

日本政策金融公庫は金融機関と異なり、創業を支援する政府系の金融機関です。

そのため、新たな事業に対して前向きに相談を乗ってくれます。

ただし融資を審査する上で、無理な収支計画ではないかなどを調査しますので、場所が悪く需要が見込めない場所でのコインランドリー計画は融資不可と判断される場合もあります。

また、地方自治体によってはコインランドリーを開業する際の圃場金制度も設けている地域もあります。

頭金を出した金額分は補助金で補えるかもせれません。

まとめ

不動産投資をする際はどれくらいの頭金についてと、頭金を入れるメリットやデメリットについて解説してきました。

現代の日本では不動産投資をする際は最低でも2割前後の頭金が必要となります。

とはいえ、申込者の年収や、物件の事業性、立地などによってはさらに減ることもあれば、増えることも考えられます。

つまり金融機関に相談して見ないと分からい点が多いでしょう。

極力頭金を出したくない人は、コインパーキングやコインランドリーなど、頭金を抑えられる不動産投資を検討してみてもよいでしょう。

いずれにせよ、頭金は必要となりますので、生活に余裕のある方だけが不動産投資を始めた方が良いと思われます。