不動産投資の最低ラインの平均利回りが低いって本当？投資のプロが計算方法やローンについて徹底解説！

不動産利回りは、不動産投資物件を購入する一つの指標として用いられていますが、利回り自体を知らない方も多いのではないでしょうか。

利回りは物件の収支計算をする上で非常に大切であり、特に投資家たちが着目している数値でもあります。

とはいえ、初心者の方はどの程度の利回りであれば収益が見込めるかわからないため、ここでは、不動産投資の最低利回りについて紹介します。

利回りと種類について

冒頭にもお話した通り、利回りは収支計算をするために用います。

不動産投資における利回りとは、投資した資金に対し、一年間で回収できる収入割合を指します。

不動産投資は主に表面利回りと実質利回りに分かれるのでその2種類の利回りについて解説していきます。

表面利回り

表面利回りは収益物件の年間収入に対し、投資額で割った額の数値です。

計算式は下記の通りになります。

• 表面利回り（%）＝1年間の家賃収入の合計額÷投資額（不動産購入価格）×100

中古物件の表面利回りを算出する場合、現在の入居者状況の年間家賃収入で算出します。

例えば、8世帯賃貸アパートが2部屋空いている場合、6世帯分の収入から計算するということです。

しかし、新築物件を購入する場合、入居者がおりませんので、満室想定の家賃収入で計算するのが一般的です。

これは想定利回りとも呼ばれます。

実質利回り

実質利回りとは表面利回りと異なり、1年間の家賃収入合計額から1年間の支出となる費用を差し引いた金額で計算する方法です。

つまり、キャッシュフローに対して計算される利回りです。

計算式は下記の通りになります。

• 実質利回り（％）＝（1年間の家賃収入の合計額－支出）÷投資額（不動産購入購入価格）×100

支出には、投資物件の管理を不動産会社に委託する「管理手数料」や固定資産税などの「租税公課」、「借入返済」などが該当します。

実質利回りを計算することで、投資額に対しての手残りが分かるようになり、多くの投資家が不動産を購入する際に計算しています。

最低ラインの利回りを計算する時に気を付けること3点

最低ラインの利回りを計算する際は以下の3点に注意します。

• 空室率を加味しても黒字経営
• 借入金利が上昇しても黒字経営
• 家賃下落をしても黒字経営

空室率を加味しても黒字経営

平成30年度の賃貸物件の都道府県別「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」の調査結果では、全国平均空室率は21.4％でした。

つまり、全国平均の入居率は78.6％ということでもあります。

最低ラインの利回りを計算する際は、年間家賃収入に入居率をかけて計算することで、実収入に基づいた数値となることでしょう。

それを踏まえて、黒字経営になるかを検証することで、最低利回りを算出することができます。

借入金利が上昇しても黒字経営

現在の日本は低金利時代と言われ、過去のデータを見て、不動産投資の事業用ローンが1%から2％となっています。

しかし、2022年の米国中央銀行の利上げ発表により、各国金利の上昇調整を行っています。

2022年2月現在の日本では、金利の上昇はまだ不確定要素ではあるものの、仮に金利が上昇しても毎月借入返済できるかが大切となります。

全額自己資金で投資する場合は、この点に関しては検討する必要はありませんが、事業用ローンを用いて投資している方は、常に金利の動向を確認しておくことがあるでしょう。

低金利時代が終わり、金利が3%や4％になったとしても、現入居者の家賃が上昇するわけではありません。

そのため高金利になった場合でも、黒字経営できる不動産物件の利回りが、最低利回りラインと言えるのではないでしょうか。

家賃下落をしても黒字経営

不動産は築年数が経つことにより、資産価値が下がるだけでなく、賃料の下落もあります。

利回りを計算する際は、新築時のままの家賃設定で計算しても、将来的に家賃の下落が発生するため、築年数に合わせて家賃下落率を想定する必要があるでしょう。

下記の表は、築年数別の家賃下落率の一例です。

築年数	家賃下落率
5年	2％～5％前後
10年	5％～10％前後
15年	10％～15％前後
20年	15％～20％前後
25年	15%～25％前後

新築時の家賃に対し、下落率をかけて計算し、黒字経営できるかを検討します。

最低ラインの利回りはどれくらい

ここでは「賃貸アパート」と「ワンルームマンション」の最低利回りを検証します。

ここでの最低利回りは黒字経営できるラインとします。

ただし、ワンルームマンションに関しては全額融資では赤字経営になるため、自己資金を投資額の半分の額を投入した場合で検証します。

投資物件別	新築 賃貸アパート	中古アパート （築10年）	新築ワンルームマンション	中古ワンルームマンション （築10年）
借入額 （自己資金）	7,000万円 （自己資金0円想定）	6,400万円 （自己資金0円想定）	2,000万円 （その内自己資金1,000万円と仮定）	1,500万円 （その内自己資金750万円と仮定）
世帯数	8世帯		1世帯
家賃	6万円	5.4万円 （6万円×下落率10％）	8万円	7.2万円 （8万円×下落率10％）
最低ライン利回りライン	8.23%	8.1%	4.8% （自己資金を投入した場合）	5.7％ （自己資金を投入した場合）
年間収益 年間家賃収入×下落率×入居率	6万円×8世帯×12か月×78.6％ ＝452.7万円	5.4万円×8世帯×12か月×78.6% ＝407.4万円	8万円×12か月×78.6％ ＝75.45万円	7.2万円×12か月×78.6% ＝67.9万円
支出① 借入返済額	4,010,280万円 （30年ローン金利4％想定）	3,666,540万円 （20年ローン金利4％想定）	572,892万円 （借入額1,000万円30年ローン金利4％想定）	545,376万円 （借入額750万円20年ローン金利4％想定）
支出② 租税公課	200,000円	150,000円	100,000円	80,000円
支出③ 管理費（5%）	226,350円	203,700円	37,725円	33,950円
収入から支出を差し引いた後の手残り	90,370円	53,760円	43,883円	19,674円

投資する不動産の金額や、家賃によって変わりますが、賃貸アパートに関しては利回り「8％」前後が最低利回りラインと言えるでしょう。

しかし、自己資金を多く入れた場合、毎月の返済額も下がりますので、一概には言えません。

またワンルームマンションに関しては、投資額に対しての家賃が低いため、多くの自己資金を投入しなければ赤字経営になる可能性が高くなります。

自己資金0円でワンルームマンションの最低利回りは、新築では1,000万円の物件で「7.5%」、中古ワンルームマンションでは750万円の物件で「9％」となります。

とはいえそのような価格の物件はほとんどないため、ワンルームマンションを投資する際は、多くの自己資金が必要となります。

不動産投資の利回り相場はどれくらい

不動産投資の利回りは各地域によってことなります。

そのため、一概には言えませんが、ここでは3つの表面利回り相場、

• ワンルームマンションの場合
• 賃貸アパートの場合
• コインランドリーの場合

を紹介します。

ワンルームマンションの場合

ワンルームマンション利回りは「新築では4％～5%」「中古では5%から6％」の物件が多いです。

ワンルームマンションの流通が一番多い、東京23区場合、以下の表が平均利回りとなります。

葛飾区：7.31％	目黒区：5.85％
足立区：7.30％	北区：5.84％
世田谷区：6.24％	荒川区：5.82％
江戸川区：6.22％	新宿区：5.76％
中野区：6.13％	品川区：5.74％
杉並区：6.12％	文京区：5.66％
豊島区：6.00％	渋谷区：5.54％
練馬区：5.98％	台東区：5.54％
大田区：5.97％	江東区：5.52％
板橋区：5.94％	墨田区：5.46％

東京23区では平均して5.8%の物件が多いです。

しかし、先ほどの最低利回りラインには届いていないことがわかるため、自己資金を投入して購入する必要があるでしょう。

賃貸アパートの場合

賃貸アパートの場合、土地購入して新築アパートを購入される方も多いです。

そこで「新築賃貸アパート」「土地購入新築賃貸アパート」「中古アパート」の利回り相場を下記の表にまとめました。

新築賃貸アパート	土地購入新築賃貸アパート	中古アパート
6％～10％	3%～6％	10％以上

もちろん、大手のメーカーと工務店では建築費に大きな差があるため、利回りも変わります。

また、中古アパートの築年数や場所によっても変動するため、参考程度にしておきましょう。

コインランドリーの場合

コインランドリーは近年高利回りが期待できることから不動産投資の中でも人気が高いです。

一般的には12％から14％前後の利回りが多いですが、洗濯機器のレンタルをすることで初期費用を抑えることができ、18％から20％近くの利回りを出すことも可能です。

しかし、他の不動産投資より立地がより重要視されるため、所有している土地の場所が大切となります。

まとめ

これまで不動産投資の最低ラインの利回りについて紹介してきました。

最低利回りは「家賃収入」と「借入返済」「入居率」「家賃下落率」を加味して計算します。

決して難しい計算ではないため、不動産投資を始める初心者の方は、計算方法を理解し、シミュレーションをしてから行うようにしましょう。

また、最低利回りラインをクリアした投資物件でも、実質利回りに関連するランニングコストはある程度変動があるかもしれません。

そのため、最低利回りラインは目安とし、収益に余裕ある物件に投資するようにしましょう。