不動産投資の返済比率の目安とは？投資のプロが新築・中古物件のシミュレーション方法を紹介！

不動産投資を行ううえで、収入に対してどれくらいの返済額となるか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

早く返済したい気持ちから、毎月高い返済額を設定している方もおります。

返済期間も短くなりますが、一方で返済比率を大きくするなどさまざまなデメリットも考えられます。

そこで今回は不動産投資の返済比率に着目して、不動産投資別のシミュレーションを行います。

また、返済比率が大きいと起こる3つの影響と、返済比率を下げる3つの方法も紹介していきます。

不動産投資の返済比率について紹介

不動産投資の返済比率とは、不動産収入から金融機関のローン返済割合を表したものです。

不動産投資を行う場合、多くの方は金融機関から融資を受けて投資します。

その際、「収入に対して毎月いくら支払う必要があるのか」という返済比率を計算するのが一般的です。

もちろん全額自己資金で購入する場合、返済比率は該当しません。

不動産投資の返済比率の計算方法

返済比率は毎月の「返済額÷毎月の賃料収入×100」で計算します。

例えば毎月の賃料が50万円で、返済額が25万円である場合、返済比率は50%になります。

50%ということは、入居者が減り、賃料が50%になったとしても支払っていけるということでもあります。

つまり、返済比率と入居率は最低限同率でなければ赤字になってしまいます。

そのため不動産投資を金融機関からの融資で行う場合、返済比率を計算してから投資するのが望ましいでしょう。

不動産投資別返済比率シミュレーション

ここからは不動産投資別の返済比率シミュレーションを行います。

賃貸アパート

賃貸アパートの返済比率は新築物件と中古物件で異なります。

下記の表は1K8世帯の賃貸アパート別返済比率を比較したものです。

不動産投資別	新築賃貸アパート（土地有）	新築賃貸アパート（土地無）	中古賃貸アパート（築10年）	中古賃貸アパート（築20年）
間取り	1K
世帯数	8世帯
投資額（借入額）	7,000万円	12,000万円 （土地代金5,000万円想定）	5,460万円	3,304万円
家賃	7万円	7万円	6万円	5万円
月収入	56万円	56万円	48万円	40万円
借入返済額	241,584円 （30年ローン金利1.5%）	414,144円 （30年ローン金利1.5%）	263,469円 （20年ローン金利1.5%）	296,671円 （10年ローン金利1.5%）
返済比率	43%	74%	55%	74%

上記の表は一例ではあるものの、土地を購入して賃貸アパートに投資する場合と、築20年の中古賃貸アパートに投資する場合の返済比率は70%を超える数値となっています。

つまり、8世帯のうち、3世帯空きが出てしまった時点で赤字経営になってしまうでしょう。

また、日本の入居率はおおよそ75%前後と言われているため、上記2つの物件に投資することは非常に危険であることが分かります。

区分所有マンション

区分所有マンションは賃貸アパートより法定耐用年数が長いため、借入期間を延ばすことが可能となります。

下記の表はワンルームマンション築年数別返済比率を比較したものです。

不動産投資別	新築ワンルームマンション	中古ワンルームマンション	中古ワンルームマンション（築20年）
間取り	1K
世帯数	1世帯
投資額（借入額）	2,500万円	1950万円	1,400万円
家賃	8万円	7万円	6万円
月収入	8万円	7万円	6万円
借入返済額	76,546円 （35年ローン金利1.5%）	75,987円 （25年ローン金利1.5%）	86,904円 （15年ローン金利1.5%）
返済比率	95%	108%	144%

新築ワンルームマンションは返済比率が100％を達成していないものの、赤字経営になる可能性は非常高いです。

つまり、ワンルームマンション投資は築年数問わず、返済比率が高い傾向にあることがわかります。

もちろん一例となり、物件の場所によって価格や家賃が変動します。

そのため、目安程度として覚えておきましょう。

不動産投資の返済比率が大きいと起こる3つの影響

不動産投資の返済比率が大きいと起こる現象が3つあります。

• 空室時に対処できない
• イレギュラーな支出に対処できない
• 金利上昇になると更に返済比率が向上

空室時に対処できない

返済比率が大きいと、空室によって家賃収入が得られない際は、対処不可能となります。

自身の預金から借入返済額を支払うことになってしまうでしょう。

最低限返済比率と同等の入居率を確保する必要がありますが、一般的には40%から50％が望ましいと言われています。

全国の入居率を加味すると最低限74%の返済比率で問題ありませんが、不動産投資にはランニングコスト費用が必要になります。

その費用はおおよそ賃料の10％から20%と言われているため、40%から50％の返済比率が安全圏と言えるでしょう。

イレギュラーな支出に対処できない

高額な返済比率となっている場合、イレギュラーな支出に対応出来なくなります。

高額な返済比率である場合、毎月のキャッシュフローが少なく、貯蓄も少ないことに繋がります。

しかし不動産投資をしている以上、物件の修繕費用や補修費用は必要となりますが、貯蓄が少ないがゆえに自身の預金から支払うことになってしまいます。

そのようなイレギュラーな支出に対応できないなどのデメリットもあります。

金利上昇になると更に返済比率が向上

2022年時点の日本の金利は低金利が続いています。

下記の表は日本銀行が発表している平成23年から令和2年までの長期プライムレートの数値です。

長期プライムレートは不動産投資の事業用ローンのベースとなる金利です。

（単位　年％）

実施日	長期プライムレート
平成23（2011）年 4月 8日	1.70
平成24（2012）年 5月10日	1.30
平成25（2013）年 4月10日	1.20
平成26（2014）年 2月12日	1.20
平成27（2015）年 2月10日	1.15
平成28（2016）年 3月10日	0.95
平成29（2017）年 7月11日	1.00
令和元（2019）年 7月10日	0.95
令和2（2020）年 4月10日	1.10

引用：日本銀行

上記の表を見ると1.2～1.3％の長期プライムレートが平均値となっています。

一方バブルと言われた時代の金利は下記の表になります。

（単位　年％）

実施日	長期プライムレート
昭和61（1986）年11月28日	6.2
昭和62（1987）年 1月28日	5.8
昭和62（1987）年 2月28日	5.5
昭和62（1987）年 3月16日	5.5
昭和62（1987）年 3月28日	5.2
昭和62（1987）年 5月28日	4.9
昭和62（1987）年 8月 1日	5.2
昭和62（1987）年10月 1日	5.7
昭和63（1988）年 1月28日	5.5
昭和63（1988）年 8月 1日	5.7

引用：日本銀行

上記を見比べても今の時代の方が金利は低いことがわかります。

とはいえ、いつ金利が上昇するかはわかりません。

先ほどの紹介した新築賃貸アパート（土地有）の毎月の返済額は241,584円でしたが、バブル時の様に金利5.5％にもなると、返済額は397,452円にもなります。

さらに、返済比率は71%と高比率になってしまうことでしょう。

もちろん家賃が上がる場合もあるため一概には言えませんが、金利は返済比率を大きく上昇する要素を持ち合わせていることを覚えておきましょう。

返済比率を下げる3つの方法

返済比率は不動産投資を始める前に計算しておくことが大切です。

そのため、投資をする前に返済比率を計算し、対処方法を意識しておきましょう。

ここでは返済比率を下げる3つの方法、

• 投資時の自己資金割合を上げる
• 借入期間を延ばす
• 繰り上げ返済を行う

を紹介します。

投資時の自己資金割合を上げる

返済比率を下げる方法として最も効果的なのは、借入金額を減らすことです。

不動産投資をする際は、物件が確定すれば必要となる費用も確定します。

確定した費用分を全額借入するのではなく、自己資金と投入しましょう。

自己資金を入れることで、毎月の返済額が下がりますので、次第と返済比率も低下します。

一般的には投資物件の2割から3割程度の自己資金を投入している方が多いですが、返済比率から計算しても問題ありません。

借入期間を延ばす

借入期間を延ばすことで毎月の返済額を抑えることが可能となります。

その分トータルの返済額は増えますが、毎月の返済比率を下げることができます。

以前は木造賃貸アパートの借入期間は法定耐用年数に準じて22年間でしたが、近年では住宅性能評価の向上により、30年間の借入期間を採用することも可能です。

もちろん金融機関や物件によって異なるため、一概には言えませんが、返済比率を下げる選択肢の一つとして認識しておきましょう。

また、一例として新築アパートの借入期間別の返済比率と総返済額を比較します。

不動産投資別	借入期間22年	借入期間30年
投資額（借入額）	7,000万円
家賃	7万円	7万円
月収入	56万円	56万円
借入返済額	311,467円 （30年ローン金利1.5%）	241,584円 （30年ローン金利1.5%）
返済比率	55%	43%
総返済額	82,227,446円	86,970,293円

もちろん借入期間が短く設定すると、返済額も大きくなるため、返済比率は高くなります。

しかし、利息を加味すると総返済額は少なく済みます。

総返済額を重視するか返済比率を重視するかでご自身で判断しましょう。

繰り上げ返済を行う

繰り上げ返済も返済比率を下げる有効な方法です。

まとまった資金が溜まった場合、返済に回しても良いでしょう。

借入額が減れば、毎月の返済額も下がりますので、返済比率も下がります。

ただし、繰り上げ返済をする際は手数料などが必要となりますので、まとまった額を返済する場合のみ検討しましょう。

まとめ

これまで不動産投資別の返済比率シミュレーションと、返済比率がもたらす影響、返済比率を下げる3つの方法を紹介してきました。

返済比率は不動産投資を始める入口の段階で理解しておくことが大切です。

理解しないまま投資してしまうと、赤字物件を保有してしまう事にもなりかねません。

そのため投資したい物件が見つかった際は、返済比率を計算してから検討するようにしましょう。