新築ワンルームマンション投資が危険と言われる理由を投資のプロが徹底解説！

近年、職を一つに絞らず副業をされている方も増えて来ました。

その中でも不動産投資の人気は根強く、今回ご紹介する新築ワンルームマンション投資もその一つです。

しかし、「新築ワンルームマンション投資はやめておいた方が良い」というネット上の記事をたくさん見かけます。

新築物件のため、価格も高く、投資リスクが高いと言われているからでしょう。

確かにリスクがあるものの、新築ワンルームマンション投資内容をしっかり理解していない方が、やめておいた方が良いと言っている方も多いです。

一方で、新築ワンルームマンション投資で成功している方もいるのが現実です。

今回は、新築ワンルームマンション投資が危険と言われている理由と、成功する方法を解説していきます。

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新築ワンルームマンション投資のメリット3選

新築ワンルーム投資は危険と言われているものの、メリットも3つほど、

• 入居率が高く、空室リスクが少ない
• ランニングコストが不要
• キャピタルゲインを見込める

があります。

多くの方はメリットを理解せず新築ワンルームマンション投資を危険だと解釈していますが、運用方法を間違えなければ成功するでしょう。

ここではメリットを解説していきます。

入居率が高く、空室リスクが少ない

新築物件は中古ワンルームマンションと比べ、入居率が高く、空室リスクが少ない特徴があります。

日本人は新しいものを選びたがる傾向があります。

賃貸物件も同様で、インターネットで検索する際は、新築から選ぶ人が多いです。

さらに不動産会社も賃貸物件を仲介する際は、新築物件の方が成約率は高いため、率先して紹介してくれます。

そのため、新築物件のワンルームマンションは高い入居率を維持できるメリットがあります。

ランニングコストが不要

中古ワンルームマンションを購入した際、場合によっては部屋の修繕やリフォームが必要となります。

特に価格の安い中古ワンルームマンションは、建物の劣化が大きく、補修が必要となる箇所があります。

また賃貸物件として貸し出し、入居者から「給湯器の調子が悪い」「エアコンが壊れている」など言われることも多々あるでしょう。

築年数が古いほど修繕する費用が必要となるケースが多いですが、新築ワンルームマンションの場合、劣化も修繕も少ないため、ランニングコストが不要となるケースが多いです。

キャピタルゲインを見込める

ワンルームマンションは場所によって地価上昇する可能性もあり、購入時より売却時の方の価格が上回る事もあります。

購入時より売却価格の方が高く、利益が出ることをキャピタルゲインとも言います。

不動産投資家は、毎月安定的な収入を得るインカムゲインと、売却益を出すキャピタルゲインの両方で収入を得ている方が多いです。

また、新築ワンルームマンション投資は減価償却期間が長く残っているため、節税対策で購入する方も多いです。

減価償却とは、建物の購入価格を法令対応年数（マンションは47年間）に割って経費計上できることです。

築20年の中古ワンルームマンションを購入した場合、27年間経費計上出来ますが、新築ワンルームマンションの場合、47年間経費計上可能です。

新築ワンルームマンション投資はインカムゲインだけを見込めるだけでなく、節税目的を考慮して購入する方もいらっしゃいます。

新築ワンルームマンション投資のデメリットは価格

新築ワンルームマンションは売り出し価格が高額なため、購入者が少ないデメリットがあります。

一般的不動産投資をする方の多くは、金融機関から借り入れを利用しております。

しかし価格が高いがゆえに、収益性も弱く、融資が通らない方も多いです。

そのため、価格が高いと、購入希望者の間口が狭まる要因にもなっています。

新築ワンルームマンション投資が危険といわれる理由3選

新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを解説してきました。

新築ワンルームマンション投資が危険と言われる3つの理由、

• 売却しても利益が出ない
• 価格が高いため、利回りが悪い
• 空室が出た場合、収入がなくなる

を解説してきます。

売却しても利益が出ない

区画整理や都市開発がある場合、土地の地価は上昇し、キャピタルゲインによる売却益を狙えますが、一般的に不動産は年々価値が下落します。

そのため、家賃は変わらずとも、購入時より売却時の方が価格は安いということは一般的です。

ワンルームマンションの家賃を8万円と設定し、利回りから逆算すると売却価格と購入価格は下記に表になります。

	中古ワンルームマンション	新築ワンルームマンション
利回り	8%	5%
価格	1,200万円	1,920万円

中古ワンルームマンション投資の価格は、8万円×12か月÷8％＝1,200万円。

新築ワンルームマンションの購入時の価格は、8万円×12か月÷5％＝1,920万円。

利回りは地域によって異なるものの、一般的な利回りで想定した場合、購入時より売却時の方が安いということがわかります。

さらに金融機関から借り入れして新築ワンルームマンションを購入した場合、毎月の借入返済もあります。

1,200万円で売却するには、残債を1,200万円以下にしないと赤字になってしまうでしょう。

ここで赤字にしないための支払期間年数を計算してみます。

1,920万円を金利1.5％、30年ローンで組んだ場合、毎月の支払額は66,263円となります。

利息分も加味すると30年間の返済総額は23,854,708円となるため、1200万円にするには、11,854,708円返済する必要があります。

その期間は、11,854,708円÷66,263円＝179か月（14年と11か月）となります。

つまり約15年支払い続ければ1,200万円以下の残債になります。

しかし、15年後には家賃下落も考えられるので、売却益を出すのは更に年数が必要となることがわかるため、資金回収するまでの年数を要する新築ワンルームマンション投資が危険と言われています。

価格が高いため、利回りが悪い

先ほど説明したインカムゲイン目的や節税対策目的とは違い、毎月の家賃収入を得るために投資した場合、利回りが悪いため銀行融資がつかない方も多いです。

利回りとは、投資金額に対しての収益回収率を表したものであり、

• 家賃収入÷物件取得価格×100＝利回り（％）

にて算出可能です。

中古ワンルームマンション投資の場合、築年数や立地にもよりますが、おおよそ8%前後です。

しかし、新築ワンルームマンションの場合、5%台のものもあれば、3%や2％もあります。

利回り5%となると、投資資金分を回収するのに20年もかかります。

このように、価格が高いほど利回りが悪くなり、収益も見込めないため、新築ワンルームマンション投資が危険と言われております。

空室が出た場合、収入がなくなる

新築ワンルームマンション投資は基本的に1室のみ購入します。

そのため、入居者が居なければ家賃収入が入らなくなるでしょう。

更に金融機関から借り入れして購入した場合、毎月の借入返済が発生します。

家賃収入が入らなければ、借入返済は自身の預金や他の収入から払わなくてはいけませんので、常に空室リスクを考慮しておく必要があるでしょう。

しかし考慮するとはいえ、必ず空室にならない方法はありませんので、1室のみの新築ワンルームマンション投資は危険であることがわかります。

新築ワンルームマンションで成功する方法2選

新築ワンルームマンション投資が危険と言われる理由を解説してきましたが、成功している方もいます。

成功者はたくさんの不動産投資を行い、空室による収入不安のリスクヘッジをしております。

しかし、初心者の方がたくさんの不動産を所有するのは融資の兼ね合い上、難しいでしょう。

そのため、初心者でもできる新築ワンルームマンション投資の成功方法を2つ解説します。

サブリース管理をする

サブリースとは管理する不動産会社がワンルームマンションを一括で借り上げ、毎月借り上げ賃料を大家に支払う管理方法です。

サブリースをすることで、空室期間があっても賃料収入を得ることが可能です。

しかしデメリットとしては管理手数料が高い点が挙げられます。

一般的に不動産会社に管理委託する場合は、家賃の5%を手数料として支払いますが、サブリースの場合、15%から20%の手数料を支払います。

仮に家賃が8万円と設定すれば、一年間の手数料は下記の通りになります。

一般管理（5%）	サブリース管理（15％）
48,000円	144,000円

一年間で見比べてみても約10万円近い収入差額があります。

さらに10年間、管理を委託した場合でも100万円近い差額が出てきます。

その分空室になっても収入を得ることが出来るので、リスクを減らしたい方はサブリース管理を採用していきましょう。

社会人の入居者を狙える

ワンルームマンションといえば、入居者が学生というイメージがありますが、社会人の方も入居します。

学生の場合、キャンパス移動が無ければ最長4年間入居してくれるケースが多いです。

社会人の場合、転勤もなく結婚などがなければ長く入居してくれます。

そのため、学生だけでなく社会人入居者も狙えるワンルームマンション投資をして行きましょう。

まとめ

これまで新築ワンルームマンション投資が危険と言われている理由と、成功する方法を解説してきました。

1室のみの運用であれば購入価格も高く、空室時のリスクが大きいため、サブリース管理などを採用して運用しましょう。

また、将来的な売却も踏まえて、売れる物件なのかを見極めることで、大きな利益を生み出すことも可能です。