マンション投資の利回りの計算方法を紹介！投資のプロが目安から購入前の対策まで徹底解説！

投資するマンションを選ぶときはさまざまな要素を考慮する必要がありますが、利回りもその一つです。

利回りが悪いマンションを購入してしまうと、デメリットしかありません。

とはいえ、高利回り物件にも注意する必要もあります。

この記事では、投資物件を間違えて購入しないためにも、マンション投資の利回りとは何か、利回りの目安はいくらかを解説していきます。

これから購入を検討しているマンションが、目安の利回りに合っている物件なのかを判断する材料にしてください。

マンション投資の利回りとは

マンション投資の利回りとは、投資した資金を年回収率で表したものです。

例えば、利回りが10％の場合、10年で投資資金100％を回収できるということです。

ここでは2つの利回りについて解説します。

表面利回り

表面利回りとは、マンション投資から得られる年間家賃収入を算出し、投資額で割った値をパーセントで表したものになります。

• 表面利回り（%）＝年間家賃収入÷投資額（マンション購入価格）×100

表面利回りは、不動産・建築業界において、物件を比較する一つの指標として用います。

もちろん利回りが高い方が収益は良いですが、表面利回りには、マンション投資の維持費や税金などのランニングコストが考慮されていません。

名前の通り、表面の計算だけの利回りという意味になります。

実質利回り

実質利回りとは、年間家賃収入から年間支出を差し引いて計算します。

計算式は以下の通りです。

• 実質利回り（%）＝（年間家賃収入－年間支出）÷投資額（マンション購入価格）×100

マンション投資における実質利回りの年間支出には、固定資産税や建物管理費、修繕積立金などが該当します。

つまり、実質利回りはキャッシュフロー（手残り）に対しての年資金回収率となっています。

表面利回りは物件の比較をするものであり、実質利回りは実際の収入を計算する方法ということです。

具体的計算例

ここでは一例を挙げて、表面利回りと実質利回りを計算してみます。

購入するマンションの条件は下記の通りで設定します。

購入予定物件	ワンルームマンション
購入価格	1,500万円（諸費用含む）
家賃	8万円/月
修繕積立金	1万円/月
管理費	4,000円/月
固定資産税	17万円/年

• 表面利回りの計算
  年間家賃＝8万円/月×12か月＝96万円/年
  表面利回り＝96万円/年÷1,500万円×100＝4%
• 実質利回りの計算
  月支出＝1万円/月（修繕積立金）＋4,000円/月（管理費）＝14,000円/月
  年間支出＝14,000×12か月＋170,000円/年（固定資産税）＝338,000円/年
  実質利回り＝（96万円－8万円）÷1,500万円×100＝4.14%

上記の計算をしてみても表面利回りと実質利回りでは大きな差があることがわかります。

実質利回りの4.14%ということは、100%÷4.14％という計算で、資金回収まで25年かかる計算になります。

更にマンションの年数が経つほど、修繕積立金の金額が上がり、家賃も下落するため、実質利回りは更に下がり、資金回収までさらに時間を要するでしょう。

マンション投資の利回り目安は

ここでは賃貸物件の地域別の利回り相場を紹介します。

一般財団法人日本不動産研究所が発表している、2021年10月現在の賃貸物件投資における地域別利回りは下記の通りです。

ただし、マンションだけでなく、賃貸アパートなどの収益物件の利回りを合算した数値です。

地域	ワンルーム	ファミリー向け
東京都（目黒・世田谷）	4.0％	4.2％
東京都（墨田区・江東区）	4.3％	4.3％
札幌	5.3％	5.5％
仙台	5.0％	5.5％
さいたま	5.0％	5.0％
千葉	5.0％	5.0％
横浜	4.5％	4.8％
名古屋	4.8％	5.0％
京都	5.0％	5.1％
大阪	4.6％	4.7％
神戸	5.0％	5.1％
広島	5.5％	5.6％
福岡	5.0％	5.0％

引用：https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/20211125-report.pdf

地域によって異なるものの、平均表面利回りは5%前後です。

実質利回りにした場合、さらに利回りは低くなるので注意しましょう。

マンション投資の利回りを上げるための購入前対策3選

マンション投資の利回りを上げるためには、購入後ではなく、購入前に対策することが大切です。

ここでは購入前に出来る対策を3つ、

• 購入物件の値下げ交渉
• ランニングコストを見直す
• 低金利で融資を受ける

を紹介します。

購入物件の値下げ交渉

マンションを購入する際は、必ず指値を入れて値下げ交渉しましょう。

指値とは、売り出ししている物件の値段を下げてくれたら購入しますという意思表示です。

マンションを購入する際は、不動産会社を通して売主へ購入申込書（買付申込書）を提出します。

購入申込書とは、売主へ不動産を購入したいという意思表示を書面にしたものです。

買付申込書には住所氏名など他に、購入希望価格を記載します。

これが指値です。

指値の価格に売主が同意した場合、その後売買契約に移る流れとなります。

指値をする価格は一般的には売買代金の一割前後が主流です。

例えば、1,500万円のマンションを購入する場合は、1,350万円となります。

ただし、買主や売主によっては一割以上の指値を記載する方や、指値を断る方もおりますので、仲介する不動産会社に相談してみましょう。

ランニングコストを見直す

ランニングコストが少なければ、物件の収益も上がり、利回りが向上します。

しかし最低限必要となる、固定資産税や修繕積立金などは変えようがありません。

そのため、これ以上必要となるランニングコストは無いかを事前に確認することが大切です。

イレギュラーで発生する場合のランニングコストはあるもの、築古物件は設備や水漏れの修繕回数が多くなり、収益が弱くなります。

そのため、マンションを購入する前に、ランニングコストを見直ししておきましょう。

低金利で融資を受ける

マンションを購入する多くの方は、金融機関からの事業用ローンを利用しています。

事業用ローンの金利はおおよそ1.5%前後です。

しかし、金融商品によって異なり、高金利で貸付している銀行もあります。

高い場合は3%や4％、5%以上という場合もあります。

そのため、事業用ローンの融資相談をする金融機関の選択というのは非常に大切となります。

仮に、高金利で借りてしまった場合、他の金融機関に、今の金利より安く貸してくれるか相談しましょう。

その際は手数料が必要となるものの、金利が圧縮できることにより、総返済額を減らせることも可能となります。

マンション投資の利回りでの注意点

利回りは購入判断材料の最優先でありながらも一番注意する点でもあります。

ここではマンション投資の利回り注意点を2つ紹介します。

目先の利回りだけで購入

購入するマンションを選ぶ際の利回りは非常に大切です。

利回りが良い＝収益が良い、ということに繋がります。

しかし、目先の利回りだけで物件を選んでしまい、購入後に修繕費用がかさみ赤字経営となってしまうケースもあります。

売り出ししているマンションの物件資料には、表面利回りが掲載されている場合が多いです。

表面利回りが良くても、実質利回りが悪ければ、キャッシュフローは良くないため、必ず実質利回りで購入判断していきましょう。

高利回り物件には気を付ける

物件情報を調べていると、高利回り物件を目にすることがあるでしょう。

物件の家賃は異常な価格ではないものの、売買価格が安すぎるケースです。

安すぎるものには気を付けるという日本の風習通り、マンションも安すぎる物件には注意しましょう。

安すぎる物件の理由としては、入居者がいない場合や、賃貸需要が低いエリア、法人契約の退去目処がついているなど、入居に関するデメリットがある物件です。

他にもさまざまな理由が考えられますが、極端に利回りが高い物件には、なにかしらの理由があるため気を付けるようにしてください。

まとめ

マンション投資の利回りについてと利回りの相場、注意点などを解説してきました。

初心者の方は目先の利回りだけでマンションを購入してしまい、後々失敗してしまうこともあるでしょう。

対策としては、事前の調査を怠らず、利回りだけで判断しないことです。

マンション投資の利回りは購入判断の重要なポイントです。

高利回り物件に魅力を感じてしまいがちですが、相場からかけ離れた物件には注意しましょう。