ワンルームマンションを購入する注意点とは？投資のプロが相場より費用を安くする方法を紹介！

ワンルームマンションに投資する注意点は数多くありますが、意外と見落としがちの注意点が2つあります。

2つの注意点は、仲介する不動産会社や売主にとっては、買主に知られたくない情報の為、契約時まで教えてくれないケースがあります。

いざ契約となってからその情報を知らされても、今さらという感情が強くなるため、やっぱり契約しないと言いにくいでしょう。

そのため、自身で事前に確認する必要がありますのでご紹介します。

またこれからワンルームマンション投資を検討している方に向けて、購入時に必要となる費用を解説します。

注意点だけでなく、事前にかかる費用を理解しておくことで、どれくらいの金額を準備する必があるのかを理解することができるでしょう。

意外と知らないワンルームマンションを購入する際に注意する2つのポイント

ワンルームマンション投資を購入する際の注意点を2つ解説します。

旧耐震の物件ではないか

現在のワンルームマンションは建築基準法上「新耐震」とされる物件が多いです。

しかし1981年6月1日以前のマンションは、旧耐震といわれる物件の為、大地震が起きた際の被害の大きさが新耐震とは異なることになるでしょう。

決して旧耐震だから大地震に耐えられないというわけではありませんが、一定の耐震基準を満たしているという意味で安心となることでしょう、

2022年現在から逆算すると、築年数41年以上の建物が旧耐震となりますが、1981年6月1日以前に建築確認申請を提出したか否かで判断できます。

建築確認申請日が分からない場合は、マンションがある市町村の行政で確認することが可能です。

災害リスクはないか

自然災害が多い日本では各自治体がハザードマップを作成しており、ホームページで確認することが可能です。

国土交通省でもハザードマップを作成しておりますので、一度確認してみましょう。

国土交通省「わがまちハザードマップ」：https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/

ハザードマップでは、洪水浸水想定区域や土砂災害警戒区域、避難エリアなどが明記されております。

洪水や浸水、地盤沈下などはマンションとしては避けたいところでしょう。

マンションを購入する際の売買契約時の重要事項説明書の特記事項に、土砂災害警戒区域などを明記が義務付けられています。

しかし、冒頭にもお伝えした通り、不動産会社によっては契約時までお伝えしてこないケースがありますので、自身で確認しておきましょう。

マンション購入時に必要となる費用

これからマンション投資を始めたい方に向けて、必要となる費用を解説します。

マンション購入時に必要となる費用は下記の項目となります。

項目	費用
売買代金	マンション購入代金
手付金	売買代金の1割前後もしくは100万円前後
仲介手数料	（売買代金×3%＋6万円）×消費税
印紙代金	売買代金によるが、数万円程度
所有権移転費用	売買代金によるが、数十万円程度
固定資産税清算金	固定資産税の日割り分

売買代金

売買代金はマンションの購入代金を指します。

手付金

手付金とは、売買契約を円滑に進めるために用いられています。

手付金を支払った売買契約後に解約の申し出をした場合、買主は手付金放棄、売りは手付金の2倍を買主に支払うことが条件となるケースが多いです。

融資が付かなかった場合は白紙撤回という融資特約が付いてる場合は、手付金も白紙となりますが、一般的には解約する時は上記の条件となります。

買主売主の双方が手付金を放棄することは、もったいないという感情が強くなるため、解約しにくくするという効力を持ち合わせています。

また手付金を支払った場合、手付金額を売買代金から差し引いた額を決済時に支払います。

つまりマンション購入価格が3,000万円の場合、手付金100万円を支払った際は、残り2,900万円を支払うということです。

仲介手数料

仲介手数料はマンション購入をする際、買主と売主の契約の履行を仲介する不動産会社に支払う手数料です。

一般的に成果報酬のため、決済時に仲介手数料満額を支払いますが、近年では、売買代金時と決済時の2回に分けて支払います。

仲介手数料も融資が付かなかった場合は白紙撤回という融資特約が付いている場合、不動産会社から返金してもらえます。

印紙代金

売買契約書には印紙を添付し買主売主が割印する必要があります。

契約書は2通必要となりますので、買主と売主それぞれが一部用意します。

用意する印紙は売買代金によって異なりますので、下記の表を参考にしましょう。

売買契約代金	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え　1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え　5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

引用：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

所有権移転登記費用

マンション購入した際は、建物の所有者を売主から買主へ変更する登記を行います。

登記は法務局にて行いますが、登録免許税を支払い、司法書士に委託します。

計算方法は所有者移転登記費用＝登録免許税＋司法書士報酬＋手続きの実費です。

登録免許税は固定資産税評価額×1.5％となります。

司法書士報酬は業者によって異なるものの、5万円から10万円前後です。

手続き実費は印鑑証明や住民票などとなりますので、数千円でしょう。

固定資産税精算金

固定資産税精算金とは、日割りで計算した固定資産税を売主に支払う額です。

固定資産税は1月1日時点の所有者が支払います。

そのため、12月1日に所有権移転登記が完了した際、残りの30日分の固定資産税額を売主に支払う必要があります。

金融機関から借り入れして購入した場合の追加費用

金融機関から借り入れして購入する場合は、更に購入時の必要費用の他に下記の費用が追加となります。

項目	費用
抵当権設定費用	借入金額×0.4%＋司法書士報酬
印紙代金	借入金額によるが、数万円程度
融資手数料	金融機関によって異なるが数万円程度

抵当権設定

抵当権設定とは、申込者の借入返済が滞った時、貸付している金融機関が抵当権設定している物件を競売にかける権利を設定するということです。

つまり返済できなくなったら、物件を売ってローンを回収する権利を設定するということです。

金融機関は必ず設定しますので、費用を用意しておきましょう。

こちらの司法書士報酬も5万円から10万円前後です。

印紙代金

金融機関からローンを借りるときは、金銭消費貸借契約を締結します。

金銭消費貸借契約には印紙を添付しますので、一部用意しておきましょう。

印紙代金は借入金額によって異なりますので、下記の表を参考にしましょう。

借入金額	印紙代
1万円未満	非課税
100万円以下	200円
100万円を超え200万円以下	400円
200万円を超え300万円以下	1千円
300万円を超え500万円以下	2千円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

融資手数料

融資手数料は金融機関によって異なりますが、金銭消費貸借契約を締結する際に支払う手数料です。

購入後に必要となる費用

次に購入後に必要となる費用を解説していきます。

項目	費用
固定資産税	固定資産税評価額×1.4％
都市計画税	固定資産税評価額×1.4％
不動産所得税	課税評価額×3%
修繕積立金	マンション規模と築年数による
修繕費用	マンションの劣化による

固定資産税

固定資産税はマンションを取得した翌年から毎年かかる税金です。

固定資産税評価額×1.4%の税額を年4回に分けて支払います。

固定資産税評価額は固定資産税納税通知書の記載されているため、売買契約時に売主に確認しましょう。

固定資産税は毎年支払いしていきますが、建物の築年数が経つにつれて安くなる傾向があります。

都市計画税

都市計画税は固定資産税同様、固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額に税率を掛けた額です。

地方によって税率が異なることもあれば、そもそも都市計画税がない場合もありますので行政に確認しましょう。

都市計画税も固定資産税同様、毎年支払いします。

不動産所得税

不動産所得税は所有権移転登記完了した後に一度だけ課せられる税金です。

修繕積立金

修繕積立金は、所有しているマンションの管理組合に毎月支払う代金です。

マンションの世帯数や規模によって金額は異なりますが、おおよそ1万円から2万円前後です。

修繕積立金はマンションの外観補修や外構補修などに用いられます。

建物が古くなるほど修繕箇所が多くなるため、修繕積立金も見直しが入り、価格は向上する場合が多いです。

修繕費

修繕費は修繕積立金とは異なります。

給湯器やエアコンなどなどが壊れた場合は所有者が負担するのが一般的です。

また、入居者が退去した際のハウスクリーニングや補修費用も修繕費に該当します。

実際のシミュレーションをしてみる

ここではマンションを購入する際の費用をシミュレーションします。

購入するマンションの一例は下記の表の通りになります。

項目	費用
マンション代金	15,000,000円
購入日	8月1日
固定資産税評価額	9,000,000円
固定資産税	126,000円
借入金額	15,000,000円
融資手数料	33,000円

上記を元に各費用を計算していきます。

売買代金	14,000,000万円（1,500万円‐手付金）
手付金	1,000,000円
仲介手数料	561,000円
売買契約印紙代金	10,000円
所有権移転費用	185,000円
固定資産税清算金	42,000円
抵当権設定料	110,000円
金銭消費貸借契約印紙代	20,000円
融資手数料	50,000円
合計	15,978,000円

司法書士や金融機関によって異なるもの、諸費用は0.6%前後です。

余裕をもって1%前後の費用が必要となると認識しておきましょう。

初期費用を安くする2つの方法とは

0.6％とはいえ、可能な限り諸費用は安くしたいはずです。

諸費用を安くする方法を2つ紹介します。

仲介手数料を安くしてくれる会社を選択する

仲介手数料は先ほど説明した金額は上限です。

つまり、下限はないということです。

近年では顧客獲得のため、仲介手数料を安くしてくれる業者も多数あります。

インターネットで探せばすぐに見つかりますので、調べてみましょう。

司法書士を不動産会社に任せない

マンション売買をする際、不動産会社は司法書士の指定をしてきますが、一般的にはマージンが発生しているケースが多いです。

司法書士報酬額に不動産会社への紹介料が入っているケースが多いため、相場より高額となることがあります。

自身で調べた司法書士に委託できるか不動産会社へ確認しましょう。

まとめ

ワンルームマンションを購入する際の2つ注意点と購入時に必要となる費用を解説してきました。

初心者ゆえに、プロや専門家に任せてしまいがちですが、後で後悔しない為にも自身で調べてから物件を選ぶましょう。

また売買代金以外にも大きな額の諸費用が必要となります。

そのため、事前に用意できる金額なのかを自身で計算して見ましょう。