大手不動産小口化商品おすすめランキング4選を宅建士が一覧比較！

「不動産小口化商品に投資をしようと思っているけど、どのサービスに投資すべきかわからない。」

「サラリーマンとして高い給料をもらっているから、節税目的で投資できる不動産小口化商品を知りたい。」

上記のような疑問を持っている人にむけて、実際に不動産小口化商品に投資をしている筆者の目線で紹介していきます。

具体的なおすすめサービスやそれぞれの特徴についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産小口化商品とは？概要をわかりやすく解説

不動産小口化商品は、特定の不動産を小口化して、1万円から100万円程度の比較的少額で投資できる商品です。

不動産の賃料収入や売却益が投資額に応じて出資者に分配される仕組みになっています。

不動産小口化商品の種類には、賃貸型や任意組合型などがあり、これらは不動産を所有していると見なされ、相続時の節税効果が期待できる特徴があります。（※匿名組合型の場合は、不動産を直接保有しない形での投資になるため、節税効果はありません。）

また、実物不動産投資と比べると、必要な資金が少なく、不動産投資ローンを利用する必要がない点も大きな違いです​。

主なメリットとしては、下記のような点が挙げられます。

特に、不動産小口化商品は、資産価値が高い都心不動産などの優良物件を選ぶ傾向にあるため、投資リスクが低いと考えられます​。

しかし、利回りが実物不動産投資に比べて低い傾向にあることや、複利効果を得づらい点もデメリットとして知っておく必要があります​。

また、不動産小口化商品は不動産投資信託(REIT)とは異なり、実物不動産を所有する形態となるため、証券取引所を通じた流動性はありません​。

このように、不動産小口化商品は多くのメリットがある一方で、リスクや特性を理解し適切に選択することが重要です。

不動産小口化商品を選ぶ際の5つのポイント

不動産小口化商品を選ぶ際に理解しておいていただきたいポイントは下記の5つです。

出資形態の種類と違いを理解する

不動産小口化商品には「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」という3種類があり、それぞれ異なる特徴を持ちます。

例えば、匿名組合型は短期運用向け、任意組合型は相続税対策に有効、賃貸型は長期的な運用に適しています。

利回りとリスクのバランスを考える

利回りは年間の見込み収益を投資金額で割ったもので、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りは投資額に対する年間収益割合を示し、実質利回りは諸経費を差し引いた後の収益割合です。

利回りは高ければ高いほど言いわけではなく、その分リスクも高くなる傾向があります。

あなたが不動産小口化商品への投資を通じて、どういった目的を達成したいのかに応じて、バランスをとった投資をすることが重要です。

運用期間と途中解約の有無を把握する

運用期間は元本を預ける期間で、この間は原則として償還されません。

途中で売却ができない商品もあるので、運用期間が長期になる商品は注意が必要です。

基本的には余剰資金の範囲で投資をすることと、できれば途中解約の選択肢も選べる商品を選ぶといいでしょう。

複数社に投資することでリスク分散する

不動産小口化商品を選ぶ際にはリスク分散の観点も大切です。

分散投資を行うことで、一つの物件に依存するリスクを減らすことができます。

同じサービス内の複数の物件に分散投資するだけでなく、複数のサービスの物件に投資しておくことをおすすめします。

安全性向上のための仕組みがある商品か知る。

事業者が元本の保全性を高めるために優先劣後システムを採用しているかどうかを確認します。

優先劣後システムでは、劣後出資枠が設定され、損失が出た場合には劣後出資者が負担する仕組みです。

また、運用期間中に入居者が退去した場合でも、マスターリース契約（サブリース契約）を通じて賃料の支払いが保証されることがあります

大手不動産小口化商品ランキング一覧を宅建士が徹底比較！

ここからは、筆者が特におすすめしたい不動産小口化商品ランキングを紹介しています。

今回は紹介するサービスは、上場企業が運営もしくは不動産小口化商品で実績のあるサービスであり、信頼性が高いサービスに絞って紹介しています。

それぞれ紹介していきます。

おすすめの不動産小口化商品①野村證券不動産セキュリティ・トークン（證券会社大手「野村證券」が運営）

野村證券不動産セキュリティ・トークンは、野村ホールディングス株式会社のグループ会社である「野村證券」が運営している不動産小口化商品です。

不動産セキュリティ・トークンとは、不動産をデジタル証券化したもので、一般投資家では難しかった大型不動産に少額から投資できます。

野村證券不動産セキュリティ・トークンの特徴

• 大型不動産へ少額から投資可能：不動産を証券化することで、ホテルや旅館、アウトレットパークなどの大型不動産に1口100万円から投資可能です。
• 安定した分配金がもらえる：取り扱う不動産は需要の高い好条件物件が多く、3.0%~4.5%の安定的な利回りを受け取れます。（利回りを保証するものではありません。）
• 譲渡の機会がある：ファンドの運用中に譲渡できる機会があり、不動産を扱う投資の中では比較的流動性が高いです。
• 安全性が高い：不動産セキュリティ・トークンはブロックチェーンというセキュリティ性の高い技術を活用しているため、不正アクセスなどのリスクを抑えた投資ができます。

運営会社の会社概要

商　号	野村證券株式会社
本　店	東京都中央区日本橋1-13-1
設　立	2001年5月7日
資本金	100億円
事業内容	証券業
貸金業に関する事項	登録番号：関東財務局長（7）第01372号
大株主（持株比率）	野村ホールディングス株式会社（100％）

おすすめの不動産小口化商品②ヤマワケエステート（月に10件以上のファンド募集）

ヤマワケエステートは、ヤマワケエステート株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

サービス開始からまだ1年ほどですが、140件以上の組成実績があります。

特徴とメリット

• 圧倒的な高利回り：開発型の案件を取り扱っていることが多いため、高利回りファンドが実現しています。
• 募集頻度が高い：ヤマワケエステートは、多くの協力会社がいるため、高頻度のファンド組成が可能です。また、協力会社とは業務資本提携を結んでいることがああるため、安心性が増します。
• 多様な不動産に投資可能：マンションやビル、リゾート地など様々な不動産を用意しているため、分散投資にもつながり、投資家の好みに合わせて投資できるのです。
• 分配金の振込は運営会社負担：多くのサービスでは出金時にも手数料がかかりますが、ヤマワケエステートでは出金手数料にかかる振込手数料を負担してくれるため、投資家の負担が減ります。

運営会社の会社概要

商　号	ヤマワケエステート株式会社
本　店	〒541-0052 大阪府大阪市中央区安土町2-2-15　ハウザー堺筋本町駅前ビル7F
設　立	平成30年5月2日
資本金	1億円
免許	宅地建物取引業　大阪府知事（1）62854 号 不動産特定共同事業　第1号及び第2号事業社 （電子取引業務を行う）大阪府知事第19号

おすすめの不動産小口化商品③利回り不動産（利回りの下降なし）

利回り不動産は、株式会社ワイズホールディングスが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

ファンド組成実績は60件以上あり、想定利回りもサービス開始から落ちることなく6％以上を維持しています。

特徴とメリット

• ワイズコインの導入：独自のコインサービスがあり、投資で貯まり投資に使えるため、自己資金を抑えて投資することが可能です。
• 想定利回りの維持：利回り不動産はサービス開始から想定利回りを維持しており、60件以上組成した今でも想定利回り6%以上を維持しています。
• マスターリース契約の導入：空室リスクを抑えた運用が可能で、投資家の元本割れリスクを抑えています。
• 手数料を抑える仕組み：利回り不動産ではGMOあおぞらネット銀行を利用しており、投資家もGMOあおぞらネット銀行を使うことで振り込み手数料を0円にすることが可能です。

運営会社の会社概要

商　号	株式会社ワイズホールディングス
本　店	〒105-0001 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号　城山トラストタワー33階
設　立	平成26年8月
資本金	1億円
事業内容	不動産開発事業 不動産特定共同事業 不動産仲介事業 不動産賃貸事業
免許	宅地建物取引業 国土交通大臣（1）第9652号 不動産特定共同事業 東京都知事 第143号
グループ会社	株式会社ワイズデベロップメント 株式会社スリーワイズエステート

節税につながる！任意組合型の不動産小口化商品おすすめランキング3選を紹介

先ほど紹介した3つのサービスは、いわゆる「不動産セキュリティ・トークン」と「不動産クラウドファンディング」と呼ばれるサービスです。

不動産クラウドファンディングは1万円などの少額から投資できるので誰でも始めやすい反面、基本的には匿名組合型の不動産小口化商品であるため、節税効果は望めません。

そこで、節税目的で投資を検討している人向けに、任意組合型でおすすめの不動産小口化商品3選も合わせて哨戒しておきます。

ADVANTAGE CLUB

ADVANTAGE CLUBは青山財産ネットワークスが提供する不動産共同所有システムで、以下のような特徴があります。

• 最低投資額：1口1,000万円から投資が可能です。これにより、通常数十億円規模の高額不動産へのアクセスが容易になります。
• 高い資産価値：対象となる不動産は東京都内中心部の千代田区、中央区、港区など、資産価値の高い地域に位置しています。年間約3,000件以上の不動産情報からプロの目で選ばれた優良物件が対象です。
• 安定した収益：東京都心の優良物件は賃料水準が高く、価格の下落リスクが小さいため、安定した年間利回りを提供します。
• 不動産税制の対象：投資による収益は不動産所得として課税され、持分の譲渡や償還時には譲渡所得税が適用されます。また、相続発生時には土地・建物として相続税の評価対象となります。
• 相続時の遺産分割の容易さ：相続が発生した際、1口単位での相続人への分割が可能で、現金や不動産の相続に比べて手続きが簡便です。
• 不動産管理のサポート：テナント選別、管理会社の選定、コスト管理など、青山財産ネットワークスグループの専門知識とサポートが提供されます。

運営会社の会社概要

商　号	株式会社青山財産ネットワークス
本　店	〒107-0052 東京都港区赤坂8丁目4番14号  青山タワープレイス3階   電話 03-6439-5800（代）  FAX 03-6439-5850
設　立	1991年9月17日
資本金	12億3,517万円  ※2024年6月30日現在
従業員数	318名（グループ連結）  ※2024年6月30日現在
事業内容	財産コンサルティング 事業承継コンサルティング 不動産ソリューションコンサルティング
主要取引金融機関	三井住友銀行・百十四銀行・静岡銀行・みずほ銀行
連結子会社	（株）日本資産総研  （株）青山綜合エステート （株）青山財産インベストメンツ （株）青山財産ネットワークス九州 （株）青山フィナンシャルサービス （株）青山ファミリーオフィスサービス　他4社

Vシェア

 

Vシェアは、都心のオフィスビルに個人投資家が投資できる不動産小口化商品です。以下にその特徴を箇条書きでまとめました。

• 投資対象：都心のオフィスビルの所有権を小口化しています。
• 最低投資額：1口100万円で、5口から購入可能です。
• 運営元：株式会社ボルテックスは1999年設立の企業で、区分所有オフィス投資のパイオニアです。
• 収益性：購入者は出資額に応じて賃料相当額の分配金を得られ、物件売却時の収益も期待できます。
• 相続・贈与対策に活用：実物不動産とほぼ同じ扱いで保有でき、相続や贈与対策にも利用されています。
• 投資の流動性：購入後、1口100万円単位で売却・譲渡が可能です。
• 管理の手間なし：ボルテックスが物件の取得から管理、メンテナンス、資産売却まで一貫して手掛けています。

運営会社の会社概要

商号	株式会社ボルテックス
設立	1999年4月13日
資本金	140,848,000円（2024年3月31日現在）
代表者	代表取締役社長 兼 CEO　宮沢 文彦
従業員数	654名 ※2024年3月31日現在
登録番号	宅地建物取引業　国土交通大臣（3）第8509号 マンション管理業　国土交通大臣（3）第034052号 一般不動産投資顧問業　一般－第1205号 不動産特定共同事業　金融庁長官・国土交通大臣第101号 金融商品取引業者登録【第二種金融商品取引業】 関東財務局長（金商）第2952号 一級建築士事務所[東京都知事登録]第64061号 有料職業紹介事業　13－ユ－313532 賃貸住宅管理業　国土交通大臣（01）第001696号

Aシェア

Aシェアは、都心のプライムエリアに位置するオフィスビルの小口化所有オフィスを提供する商品です。

以下に、Aシェアの特徴をまとめました。

• 投資対象：都心のプライムエリアにあるオフィスビル。
• 最低投資額：1口100万円からの投資が可能。
• 安定した投資先：不動産のリスクが低く、長期的な収益の安定が期待されています。
• 資産圧縮効果：都心の不動産は地方と比較して相続税評価額と市場売買価格の乖離が大きいため、高い資産圧縮効果が期待できます。
• 分散投資：不動産投資を分散投資の一つとして利用できる。
• 運用期間：運用期間は組合組成日から10年間で、延長も可能です。
• 分配金の支払い：年2回の分配金の支払いが想定されています。
• 中途解約の可否：中途脱退が可能で、持分を第三者へ売却することで解約できます。
• 相続時の取り扱い：相続が生じた場合、必要書類の提出と理事長の承認により、持分を承継できます。

運営会社の会社概要

社名	株式会社ACN（エーシーエヌ）
本社所在地	〒540-6134 大阪市中央区城見2丁目1番61号 ツイン21MIDタワー34F
TEL	（06）6910-2828（代）
FAX	（06）6910-3030
URL	https://www.acn-net.co.jp
代表者	代表取締役　藤岡義久
設立	平成9年3月3日
資本金	5億1,500万円（グループ計）
年商	480億円（グループ計）
従業員数	440名（グループ計）
事業内容	複合機、事務処理専用機、パソコン、ビジネス電話等情報通信機器 ネットワークシステム、業務用エアコンの販売及びメンテナンス セキュリティシステムの販売及び設計、施工 不動産の売買・賃貸・仲介・管理、不動産ファンドの運用事業

まとめ

今回は、大手企業運営の不動産小口化商品について紹介してきました。

現物の不動産投資と比べて、ローンを組む必要もなく、プロが選定した不動産に一緒に投資ができて手間もかからない。

その上、任意組合などのファンドであれば、節税効果まで得られるメリットがあります。

もちろん投資ですので全くリスクがないわけではありませんが、預金で寝かせておくよりもさまざまな意味でメリットの大きい投資と言えるでしょう。

今回の記事があなたの参考になってれば幸いです。