不動産投資が税金対策・節税になる仕組みを投資のプロが解説！

不動産投資は大きな収益目的として投資している方が多いですが、実は節税にもなる優秀な資産運用です。

収益を上げながらも、税金対策になる投資は、不動産投資以外少ないでしょう。

とはいえ、「どのような項目が節税になるのか」「いくら節税になるのか」を理解していない方も多いです。

そこで今回、不動産投資が節税になる4つの項目と、どれくらい節税になるかをシミュレーションしたものを紹介します。

今後の不動産投資をする上でぜひ参考にしてください。

不動産投資が節税になる仕組みについて

不動産投資が節税になる仕組みとしては、2つの理由があります。

一つは不動産投資における経費計上で所得税や住民税を圧縮する方法と、もう一つは、資産を組み換えることにより、資産価値を下げる方法です。

詳しくは次で紹介します。

4つの節税方法

不動産投資が節税になる項目は下記の4つ、

• 所得税
• 住民税
• 相続税
• 贈与税

が該当しますので解説します。

所得税

不動産投資における所得税とは、年間の家賃収入から経費などを差し引いた額に税率をかけ、控除額を差し引いた額です。

• 所得税＝（年間家賃収入－経費）×税率－控除額

経費が多ければ、所得が減るため、所得税が下がる仕組みとなっています。

税率と控除額に関しては下記の表を参考にしてください。

所得税の速算表
課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

引用：国税庁

また、不動産投資の所得税には損益通算できるメリットがあります。

損益通算とは、不動産投資の所得と別の所得を合算し、赤字部分と黒字部分を相殺できる方法です。

不動産投資の経費が大きく、赤字となっている場合、その赤字部分を「事業所得」「譲渡所得」「山林所得」と合算し、全体の所得を小さくすることが可能です。

例えば事業所得が年間300万円であった場合、本来300万円に対し税率と控除額が差し引かれます。

しかし、不動産投資した物件の年間所得が－100万円と仮定した場合、300万円－100万円＝200万円となり、200万円に対して税率がかかり控除額が差し引かれるのです。

つまり、不動産投資における損益通算をするうえで、如何に赤字申告できる経費を計上できるかが所得税の節税ポイントになります。

住民税

住民税は先ほどの所得に応じて課せられる税金です。

つまり、所得を低くすることで住民税の節税に繋がります。

住民税は住んでいる地域によって税率は異なりますが、おおよそ所得の10％前後となります。

相続税

相続税は、不動産を所有していた方が亡くなった後に、相続される方へ課せられる税金です。

亡くなった方の資産額に応じて税率がかかり、控除額が決まります。

不動産は現金より資産価値が低いです。

資産価値を組み換えることにより、相続税を圧縮することが可能です。

例えば、1億円の現金を所有していた場合、1億円を法定相続分にわけて税率を掛けて納税額が決まります。

しかし、1億円の現金を使って不動産を購入した場合、1億円から6,000万円程の資産価値になるため、納税額が小さくなるということです。

これを資産の組み換えともいいます。

相続税は資産の組み換えをうまくすることで、納税額を下げることが可能となりますが、組み換える資産の代表例が不動産でもあります。

贈与税

贈与税は資産を所有している方が、無償で個人に渡した場合に課せられる税金です。

一年間で110万円までは非課税ですが、それ以上は税率がかかり納税する必要があります。

計算式としては、以下になります。

• （贈与財産－基礎控除（110万円））×税率－控除額

下記の表は親から子など一般贈与財産用の贈与率になります。

基礎控除後の課税価格	200万円 以下	300万円 以下	400万円 以下	600万円 以下	1,000万円 以下	1,500万円 以下	3,000万円 以下	3,000万円 超
税 率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
控除額	‐	10万円	25万円	65万円	125万円	175万円	250万円	400万円

さきほどの相続税でもお話した通り、現金を不動産に変えることで資産価値を下げることが可能です。

つまり1億円の現金を毎年税金が課せられない110万円分贈与していた場合、90年かかる計算ですが、資産の組み換えで不動産にした場合、6,000万円÷110＝55年で贈与完了するとなります。

どれくらい節税になるかをシミュレーション

ここからはどれくらい節税になるかをシミュレーションしていきます。

シミュレーションする項目は以下の4つ、

• 所得税
• 住民税
• 相続税
• 贈与税

です。

所得税

不動産投資の所得税を計算します。

条件は下記の表となります。

所得別	不動産所得	事業所得
年間所得	300万円	400万円
経費	350万円	100万円

はじめに2つの所得を合算すると、年間所得は700万円となります。

700万円から2つの経費を差し引くと、年間所得は250万円になります。

250万円に対し、税率と控除額が差し引かれます。

下記の表は所得税の税率と控除額の表です。

所得税の速算表
課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

250万円の所得の場合、税率は10％で控除額は97,500円となります。

つまり、250万円×10％－97,500円＝152,500円が所得税になります。

住民税

先ほどの所得額250万円をベースに考えます。

税率がおおよそ10％のため、250万円×10％＝25万円となります。

相続税

相続税は資産から基礎控除を差し引き、法定相続人に按分して税率を掛けて控除額を差し引く計算方法です。

流れとしては以下のようになります。

• 課税財産の合計を算出（不動産や現金の資産合計）
• 基礎控除を差し引く（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）
• 法定相続人分に按分
• 税率をかける
• 控除額を差し引く

税率と控除額は下記の表を参考にしてください。

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表
法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

なお、配偶者には配偶者控除があり、資産の半分もしくは1億6千万円までは非課税となりますので、一般的に配偶者は納税する必要が無いケースが多いです。

ここでは1億円の現金と6,000万円の不動産価値で比較シミュレーションをしていきます。

法定相続人の数	配偶者1人・子供A・子供B
課税財産の合計額	1億円の現金	6,000万円の不動産
基礎控除	3,000＋600万円×3人＝4,800万円
基礎控除差し引き後課税財産	5,200万円	1,200万円
法定相続人分に按分	配偶者：2,600万円 子供A：1,300万円 子供B：1,300万円	配偶者：600万円 子供A：300万円 子供B：300万円
配偶者控除	配偶者控除により、配偶者は納税義務がなし。
子供Aと子供Bにかかる税率と控除額	税率：15% 控除額：50万円	税率10％
納税額	1,300万円×15%－50万円＝145万円（子供一人あたり）	300万円×10％＝30万円（子供一人あたり）

1億円の現金の場合、子供一人あたりの納税額は145万円に対し、6,000万円の不動産に組み換えることで子供一人あたり30万円まで圧縮することが可能となります。

ただし、上記は簡易計算であり、これらの他に生命保険や死亡保険、相続税累進課税などがかかわってくるため、参考程度にしておきましょう。

贈与税

贈与税は相続税同様、資産の組み換えをして資産価値を下げる節税方法です。

先ほども説明しましたが、現金を贈与するより不動産に組み換えることで、贈与する回数を減らすことが可能となります。

また、年間110万円分を子供などの相続人に贈与することで、亡くなった方の資産を下げることにもつながるため、相続税の圧縮にもつながります。

所得税の経費となる8項目

ここからは不動産投資の節税で最もニーズがある、所得税の経費について紹介します。

経費を理解しないまま、不動産投資を始めてしまうと、大きな納税額を支払うことにもなりかねません。

そのため、経費となる下記の8項目、

• 減価償却費
• 不動産購入時諸費用
• 租税公課
• 借入利子
• 共益費や管理費
• 保険料
• 接待交際費や交通費など
• 司法書士や弁護士関連費用

を理解しておきましょう。

減価償却費

減価償却とは、不動産の資産価値に対し、ある一定の法定耐用年数に応じた係数をかけて経費計上できる方法です。

下記の表は不動産賃貸物件別法定耐用年数と係数になります。

不動産種別	木造アパート	軽量鉄骨アパート	重量鉄骨アパートなど	賃貸マンションなど
法定耐用年数	22年	19年	34年	47年
係数（償却率）	0.046	0.052	0.030	0.022

例えば新築木造アパートの本体価格が4,000万円だった場合、4,000万円×0.046＝184万円が毎年経費計上でき、22年間継続となるという意味です。

不動産購入時諸費用

不動産投資をする際にかかった費用は経費として計上可能です。

ただし、購入した翌年の確定申告のみとなり、1度だけとなります。

主な経費は下記の3つです。

• 仲介手数料
• 契約印紙代金
• 所有権移転登記費用

仲介手数料

仲介手数料は不動産を購入した際に、仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料は（売買代金×3%＋6万円）×消費税です。

契約印紙代金

不動産を購入する際は、売主と買主で売買契約書を締結します。

売買契約書には売買契約金額に準じて印紙を添付します。

おおよそ数千円から数万円程度です。

所有権移転登記費用

不動産を購入した際は、不動産の所有権を移転登記する必要があります。

不動産の所有者を法務局で登記しますが、自身では難しいので、司法書士に委託するのが一般的です。

その際登録免許税と司法書士報酬額が経費として計上可能です。

租税公課

毎年支払いする固定資産税や都市計画税などは経費として計上可能です。

不動産を所有している期間は、毎年納税しますが、同じく毎年経費計上できます。

借入利子

不動産の購入を金融機関からの融資を利用して購入した場合、毎月借入返済が発生します。

借入返済のうち、利子に関しては経費として計上可能です。

ただし元本部分は経費にできないので注意しましょう。

共益費や管理費

所有している不動産の共有部分の電気代金や水道代金は経費として計上可能です。

保険料

所有している不動産にかけた火災保険料や地震保険料は経費として計上可能です

不動産の保険は、5年間分を一括で支払うのが通常です。

その場合、支払った金額を5年間に按分して1年毎経費計上します。

接待交際費や交通費など

不動産投資に関わる接待交際費や交通費は経費計上可能です。

例えば、不動産会社との会食や、遠隔地にある不動産の視察に関わった交通費などです。

不動産投資に関連性のない場合は経費計上できませんので注意して下さい。

司法書士や弁護士関連費用

不動産投資に関する確定申告委託費用や弁護士への相談費用は経費計上可能です。

まとめ

今回、不動産投資が節税になる4項目と、節税シミュレーションを解説してきました。

不動産投資は収益目的だけではなく、さまざまな節税にもつながります。

年配の方が不動産投資をしているのをよく見かけますが、収益より相続税対策で始めている方もいます。

それほど不動産の節税が強く、今後も増え続けていく投資事業であるでしょう。

これから不動産投資を始める方は、目先の収益だけを考えるのではなく、節税とうまく組み合わせて運用していくようにしてください。