不動産の相続登記が2024年4月1日から義務化されました。
不動産を相続した場合、相続した人が「相続による不動産移転登記」を行う必要があります。
もし相続登記しないとどうなるのでしょうか。
本記事では不動産相続登記の費用や罰則などを解説し、自分で登記できない場合の解決策についても紹介します。
相続登記義務化の背景
このたび不動産の相続手続きが義務化された背景には、全国で増加する空家問題があります。
管理が行き届かない空き家が増えると近隣住民の生活に悪影響を与え、公共事業や復興事業に支障が生じます。
所有者不明土地が増加した原因としては、これまで相続登記が義務化されていなかったため、放置しても罰則がなかったことが挙げられます。
そこで所有者不明土地をこれ以上増やさないための対策として、相続登記が義務化されたのです。
相続登記とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、その不動産の名義を変更する手続きのことです。
名義変更手続き（登記申請）は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月から義務化がスタートしたため、今後は不動産を相続したことを知った日から3年以内に必ず申請する必要があります。
1つ注意しなければいけないのは、登記義務は過去に相続した不動産も対象になること。
自分の家族や親族が所有する不動産が、登記されて名義変更してあるか確認する必要があります。
過去に相続した不動産の申請期限は、義務化がスタートした2024年4月1日から数えて3年以内です。
不動産の相続登記をしないとどうなる？
不動産の相続登記をしないと、以下のような問題が生じます。
相続登記しないと過料が科せられる
不動産を相続する可能性がある人にとって気になるのは、万一相続登記を忘れた場合、どのような罰則があるかでしょう。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科せられます。
過料は刑罰としての罰金・科料と区別される金銭的な行政罰で犯罪にはなりませんが、忘れないように相続したらすぐに申請することが大事です。
相続登記しないと不動産に関して支障が生じる
相続登記をしない場合、不動産に関して以下のような支障が生じます。
- 新たな相続の度に相続人が増えて権利関係が複雑になる
相続登記をせずに放置していると、新たな相続が発生する度に相続人が増えて権利関係が複雑になります。
例えば、父から相続した不動産を登記しようとしたら、名義が祖父のままだった場合、祖父の代まで遡って遺産分割をやり直し、相続登記も2回行うなど余計な手間と時間を費やすことになります。
- 不動産の売却や賃貸ができない
所有者の名義が元のままでは売ることや、賃貸に出すことができません。
当面は自分で住む場合でも、いずれ売却や賃貸を考えているなら、早めに相続登記したほうが良いです。
- 不動産を担保に融資を受けることができない
名義が自分に変わっていれば、不動産を担保に金融機関から融資を受けることができます。
ところが、融資を申し込んだ時点で不動産の名義が他人であれば審査には通らず、融資を受けることができなくなります。
相続した不動産の名義が元のままだと以上のような問題が生じるので、3年以内にやれば大丈夫と思わずに、相続したらすぐに移転登記をするようにしましょう。
自分の名義に変えておけば、どのような場面にも対応できるので安心です。
不動産の相続登記にかかる費用
不動産の相続登記をする際には、以下のような費用がかかります。金額や相場を確認しておきましょう。
登録免許税
登録免許税は土地や建物を登記するときにかかる税金です。
税率は、「土地の所有権移転登記」「建物の登記」ともに、相続による場合は1,000分の4（0.4％）です。
課税標準となる不動産の価格は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、原則その価格となります。
【計算例】登録された価格が1,000万円の場合、1,000万円×0.4＝4万円
登録された価格がない場合は、登記官が認定した価格になるので、その不動産を管轄する登記所に問い合わせる必要があります。
ただし、2025年3月31日まで、登記する不動産の価格が100万円以下の少額については非課税となります。
司法書士報酬
登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬がかかります。
依頼する場合、同じ不動産の登記でも普通の売買と贈与、相続では費用の相場が異なります。
また、司法書士報酬は法律で決まっているわけではないので、地域や司法書士によって金額が大きく異なる場合があります。
日本司法書士会連合会が2018年に行った、司法書士に対するアンケート結果によると、「相続による不動産移転登記」の司法書士報酬の平均は下表のとおりです。
全体の平均値を超える司法書士は割高、下回る司法書士は割安な報酬と考えることができるので、目安にすると良いでしょう。
| 低額者10％の平均 | 全体の平均値 | 高額者10％の平均 | |
| 北海道地区 | 28,320円 | 60,983円 | 97,843円 |
| 東北地区 | 35,457円 | 60,667円 | 99,733円 |
| 関東地区 | 39,212円 | 65,800円 | 103,350円 |
| 中部地区 | 37,949円 | 63,470円 | 116,580円 |
| 近畿地区 | 45,842円 | 78,326円 | 118,734円 |
| 中国地区 | 37,037円 | 65,670円 | 111,096円 |
| 四国地区 | 40,683円 | 65,578円 | 99,947円 |
| 九州地区 | 38,021円 | 62,281円 | 96,892円 |
必要書類の取得費用
不動産の相続手続きをするには、いろいろな書類を揃えなければならないため、取得する費用がかかります。主に必要な書類と費用の一例は下表のとおりです。
| 戸籍謄本（戸籍全部事項証明書） | 1通450円 |
| 除籍謄本（除籍全部事項証明書） | 1通750円 |
| 改正原戸籍謄本 | 1通750円 |
| 戸籍の附表の写し | 1通300円 |
| 住民票の写し | 1通300円 |
| 印鑑証明書 | 1通300円 |
| 固定資産評価証明書 | 1件目400円、2件目以降1件100円 |
※東京都港区の例。自治体によって料金が異なる場合があります。
不動産相続登記を自分でやるには
不動産相続登記を専門家に依頼すると報酬がかかるため、自分で登記したいという人もいるでしょう。
自分で行う場合の流れや、メリット・デメリットを確認したうえで判断することが望ましいです。
不動産相続登記の流れ
不動産相続登記は以下のような流れで行います。
STEP1.必要書類を準備する
不動産を相続登記するには、先に紹介したさまざまな必要書類を用意しなければなりません。
ほとんどの書類は市役所や区役所で揃いますが、相続人が集まって分割協議をした場合には、「遺産分割協議書」を作成する必要があります。
STEP2.申請書を作成する
必要書類が揃ったら、申請書を作成します。
書き方は細かいルールが決まっていないので、法務局のホームページに用意されている「登記申請書の様式及び記載例」をダウンロードして利用すると良いでしょう。
STEP3.法務局へ申請する
次に作成した申請書を法務局に提出します。
申請には以下のような提出方法があるので、自分がやりやすい方法を選んで提出するようにしましょう。
- 不動産所在地を管轄する法務局に行って、窓口で提出する
- 申請書類を法務局に郵送で提出する
- インターネットを使ってオンライン申請する
STEP4.登記識別情報通知を受領する
申請書や必要書類に不備がなければ1～2週間で登記が完了します。
完了すると、登記識別情報通知が交付されますが、これは権利証と呼ばれる大事な書類です。
通知を受け取った後、登記簿謄本（登記事項証明書）で名義人が変わっていることを確認したら手続きが完了します。
不動産相続登記を自分でやるメリット
不動産相続登記を自分で行う最大のメリットは、専門家に依頼するときの報酬を節約できることです。
先に紹介したように、司法書士報酬は平均して6～7万円程度かかるので、自分で行えば節約効果はあります。
不動産相続登記を自分でやるデメリット
不動産相続登記を自分で行うデメリットは時間や労力がかかることです。
仕事を持っている相続人は、仕事を休まなければならない日が生じます。
さらに申請できたとしても、内容に不備や不足する書類がある場合、再提出を命じられることも考えられます。
もう1点、精神的な負担として挙げられるのが、仲の悪い親族とも話し合いをして、相続登記の書類を集めなければならないことです。
相続登記を自分で行うのはメリットよりもデメリットのほうが多いと考えられます。
不動産相続登記を自分でやる際に注意すること
不動産相続登記を自分で行う場合、素人が行うので見落としがちな点がいくつかあります。
以下のような点を登記する前に確認することが大事です。
- 必要な戸籍謄本が用意されているか
相続登記するには、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。
本籍地が何度も変わっている場合は、必要な戸籍謄本をすべて揃えないと相続登記できません。
- 登記簿上の住所と死亡したときの住所が合っているか
登記簿に記載してある住所と、亡くなったときの住所が異なる場合は、繋がりを証明する書類が必要です。
亡くなった人の住民票の除票に、登記簿上の住所が前住所として記載されていれば問題ありません。
そうでない場合は、戸籍の除附票や改製原附票を取得する必要があります。
- 自筆証書遺言の検認を受けているか
自筆証書遺言によって相続登記する場合は、家庭裁判所で遺言の検認を受ける必要があります。
検認とは、遺言書の偽造を防止するために、家庭裁判所で相続人の立会いのもとで遺言書を確認することです。
ただし、公正証書遺言と法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合は検認不要です。
不動産相続登記の解決策
不動産相続登記を自分で行うのが煩雑で面倒という人には、以下の2つの解決策があるので、家族や親族の事情によって適した方法を選択すると良いでしょう。
専門家に相続手続きを依頼する
解決策として一般的なのは、専門家に手続きを依頼することです。
相続登記を業務として行えるのは司法書士または弁護士のみです。
費用はかかりますが、専門家に依頼することにはメリットがあります。
一番大きいのが必要書類の取得や手続きを司法書士が行うので、自分で動く時間や手間を減らせることです。
また、相続する不動産の数が多い場合は素人では手に負えないケースもあります。
権利が複雑なケースでは専門家に依頼したほうがスムーズな解決を得られる可能性が高いでしょう。
相続した不動産を売却する
相続した不動産に住む予定がない場合、売却するのも1つの方法です。
自分が住まずに売却する場合も、被相続人から相続人に名義変更する必要があります。
不動産移転登記手続きを同じく専門家に依頼することで、時間や手間をかけずに自分の名義に変更することができます。
名義変更すればいつでも売却することが可能です。
不動産を少しでも高く売るためには「スーモ売却査定」を利用するのが便利です。
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スーモ売却査定について詳しく知りたい場合は、下記の記事も参考にしてみてください。
まとめ
不動産の相続登記が義務化されたいま、相続した不動産に住むだけでなく、売却する場合も専門家（司法書士または弁護士）に依頼して、早めに手続きすることが大事です。
また、相続した不動産を売却する場合は少しでも高く売れることが理想なので、売却価格の比較が容易なスーモ売却査定を利用してみるのも有効な方法です。
ここで紹介した方法を参考に、スムーズな相続登記を目指しましょう。
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