不動産における媒介契約とは？3つの契約方法をわかりやすく解説

不動産は、買うときよりも売るときのほうが難しいといわれます。
売る立場になると、希望条件で買ってくれる相手を見つけるのに時間がかかるからです。

そこで、早く見つけるために利用したいのが媒介契約。

本記事では、媒介契約の概要と3つの契約方法を解説します。
依頼する不動産会社の選び方や仲介手数料なども紹介するので、参考にしてください。

媒介契約とは？

媒介とは、不動産の「売りたい・貸したい人」と「買いたい・借りたい人」の間をとりもつことです。

不動産を売りたいときは、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらうのが一般的。

そのために不動産会社と交わすのが媒介契約となります。

媒介と仲介は意味が似ていますが、媒介は契約そのものを指し、仲介は実際に売主と買主の間に入って成約までの業務を行うことを指します。

なので、媒介手数料ではなく仲介手数料を支払うのです。

媒介契約には3つの方法がある

媒介契約には、以下の3つの方法があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれのメリット・デメリットを確認しておきましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
自己発見売買	OK	OK	NG
媒介契約社数	複数可	1社のみ	1社のみ
契約有効期間	なし	最長3ヵ月	最長3ヵ月
レインズへの登録	任意	義務	義務
業務報告	任意	2週間に1回以上	1週間に1回以上

物件情報がレインズ（物件情報交換システム）へ登録されると、全国の不動産会社に情報が共有されるため、売却活動が有利になります。

一般媒介契約

一般媒介契約は売主にとって最も縛りがゆるい契約です。

複数の不動産会社に仲介業務を依頼でき、自分で買主を見つける自己発見売買もOK。

自由度が高いですが、面倒や手間もかかります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、自分で買主を見つけることはできますが、依頼できる不動産会社は1社のみ（専任）という契約方法です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社しか媒介できないうえ、自分で買主を見つけた場合でも直接取引できず仲介が必要な、最も縛りがきつい契約方法です。

媒介を依頼する不動産会社の選び方

媒介契約の方法が決まったら、次は依頼する不動産会社を選びます。

その際に大事なのが、いかに良い不動産会社や担当者と出会うかです。

大手と中小それぞれの特徴

不動産会社は大手から中小までさまざまです。

大手はネットワークが豊富で、営業部員の数も多いため、規模を活かした売却活動を展開できます。

そのため売買の成立が比較的早いのがメリット。

安心感で選ぶなら大手が優位といえます。

一方の中小不動産会社は、地域に根付いた営業活動を展開しているため、地域のきめ細かい顧客情報や独自のネットワークを持っています。

大手のような幅広い広告展開は望めませんが、地域に特化して探したいなら依頼するのもありです。

不動産会社の営業担当者を見るポイント

不動産会社のレベルを知るには、営業担当者を見て判断するのも1つの方法です。

営業担当者を見るときのポイントは、

• 宅地建物取引士の資格を持ち、不動産の知識が豊富
• ノウハウや経験が豊富で説明が明瞭
• 接客対応が良く信頼できる

など。

なるべくこれらの要素を備えた担当者についてもらえるようにしましょう。

なお仲介には、1人の担当者が売り手と買い手の両方につく両手仲介と、それぞれに1人ずつつく片手仲介があります。

両手仲介だと双方の希望に板ばさみとなり、落とし所を探るための条件調整になりがちです。

希望どおりの買い手を見つけるなら、片手仲介がおすすめです。

参考：大手＆片手仲介のSRE不動産(旧ソニー不動産)、その評判は？

成約時に払う仲介手数料のシミュレーション

不動産会社によって買主が見つかった場合は、仲介手数料を支払います。

仲介手数料は下記の速算式で計算します。

「取引価格×3％＋6万円＋消費税」

取引価格3,000万円の物件が成約した場合の仲介手数料をシミュレーションすると、このようになります↓

3,000万円×3％＋6万円＋消費税10％＝105万6,000円

3つの媒介契約はそれぞれ一長一短です。

希望する売却方針に合った契約方法を選びましょう。