現在保有している不動産が“再建築不可物件”の場合、今後の活用方法や売却方法についてしっかり検討しないと損をしてしまうことも…。
「再建築不可物件って何？」また「確認方法はどうすればいいの？」といった基本情報から、実際の活用方法や売却処分の相場まで、知っておくべき情報をお届けします。
保有している不動産の将来について考えたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは「現在の建物を取り壊した後、新たに建物を建てることができない物件」のことです。
つまり、建て直しができないため活用方法に制限が出てしまいます。
再建築不可物件と判断される理由は様々ですが、多くは市区町村や自治体の定める条令に抵触していることが原因です。
例）
- 建築基準法第43条の「接道義務」
敷地が道路に2m以上接しなければならないというルール等、建築物の敷地が道路に接する部分の“長さ”について定めた義務。
緊急車両の通行や災害時の対応などを見据えて定められた法律です。
- 市街化調整区域
農地や緑地の保全が優先され、原則新たな建築が認められていないエリアのこと。
国や自治体の認めた公的建築物は許可されるケースもあるが、一般住宅を自由に建築することはできません。
総務省の調査によると、東京都では住宅数全体の約5％（24万2600戸）が再建築不可物件の可能性があり、身近な問題であることがわかるでしょう。
再建築不可物件が生まれるワケ
条令に抵触するが故に再建築が不可なのであれば「なぜ当時は問題なく建てられたの？」と疑問に思う方も多いでしょう。
これには、各条例の制定時期が関係しています。
建築基準法は1950年（昭和25年）、都市計画法は1968年（昭和43年）に、それぞれ制定されています。
それよりも前は、個人の土地に対する建築可否について厳しい法的制限は設けられていませんでした。
そのため、現行の法律上は「問題あり」として建築ができない場所にも、当時は問題なく建物を建てることができていたのです。
再建築不可物件は、周辺環境の変化や国内の法令整備に伴い“適用される条令が変わった”ことで発生していると言えるでしょう。
再建築不可物件かどうかの確認方法
自分の保有している不動産が再建築不可物件かどうかは、今後不動産とどのように付き合っていくかを大きく左右します。
「建て替えをしようと思ったら、再建築不可物件であることが分かった。」
「売却査定をしてはじめて再建築不可物件であることを知った。」
急に再建築不可物件と言われて焦ってしまう前に、あらかじめ自分の持っている不動産を確認しておきましょう。
【再建築不可物件チェックリスト】
- 1968年（昭和43年）よりも以前に建てた建物である
- 建築後～現在までに周辺で大きな都市開発があった
- 目の前の道路が建築基準法上の“道路”に該当しない
上記に当てはまる物件は、再建築不可物件の可能性があります。
しかし実際には、条令は地域や周辺環境によって変化するため一概に判断することはできません。
確実な確認方法は、対象の物件を管轄する市町村役所に出向くこと。
登記事項証明書や建物図面など必要書類を用意して、各自治体の道路関連部署や建築関係の窓口に相談してみましょう。
各自治体のホームページなどで調べることもできますが、接道距離の計測など一般の方では難しいポイントもあるため、役所への問い合わせがおすすめです。
再建築不可物件3つの活用方法
再建築不可物件のある土地は、今後の活用方法がかなり制限されるため、一般的な不動産と同じ様に活用していくことは難しいとされています。
現在保有している不動産が再建築不可物件だった場合に、検討できる3つの活用方法について解説します。
リフォーム
居住期間を伸ばしたいのであれば、リフォームがおすすめです。
再建築が不可というだけで、現在の住宅を取り壊さなくてはならないという訳ではありませんので、リフォームをして住みやすい状態を取り戻すことは可能です。
ただし普通の物件のように自由なリフォームは難しく、大幅な修繕や増改築をする場合には管轄の市区町村に申請し「建築確認済証」をもらう必要があります。
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建築確認済証が必要なリフォーム |
建築確認済証が不要なリフォーム |
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「壁・柱・床・梁・屋根・階段」などの主要構造部を1/2を上回る範囲で修繕や模様替えを行う場合 敷地内での増改築 |
1/2以内の修繕・模様替え キッチンや浴室など水回りの入れ替え 床の張り替え 集合住宅の内装リフォーム |
また、不動産のあるエリアが「防火・準防火地域」である場合、小規模なリフォームであっても建築確認申請が必要です。
必要な建築確認を取らずにリフォームするのは違法行為。
違法建築とみなされて解体を迫られることもあるため、注意が必要です。
スケルトンリフォームって何？
建物の基本構造である柱や梁などはそのままに、建て替えとみなされないギリギリのラインでリフォームすることを「スケルトンリフォーム」と呼びます。
再建築不可物件を新築同様にする手段として知られているこの方法は、リフォームという名のほぼほぼ建て替えのようなもの。
外装も内装も新築同様の家に作り変えることが可能です。
ただし「建築確認済証が必要なリフォーム」に該当するため、管轄の自治体に申請し許可が下りることが前提です。
リフォームとリノベーションの違い
住宅をより良い状態にするための作業を意味するこれらの言葉。
それぞれ意味が少し異なります。
- リフォーム…新しさを取り戻すために、古くなった部分を修繕する
例）経年劣化で古くなった水回りやキッチンを新しくする
- リノベーション…既存のものを活かしながら価値を高めるために修繕する
例）古民家に手を加えて、古き良き味わいのあるカフェや民宿を作る
このように細かな意味の違いこそありますが、どちらも「修繕する」という部分は共通しています。
ハウスメーカーなどに相談する際には、自分がどのように修繕したいかの希望が伝われば良いので、言葉選びに慎重になる必要はありません。
住宅以外の活用
住宅を取り壊して更地にし、新たな活用方法で副収入を得る方法もあります。
【更地の活用例】
- 駐車場
- 貸倉庫
- 貸し畑
住宅以外の活用を検討している場合には、固定資産税の問題に注意してください。
住宅を取り壊した土地は、住宅用地の優遇措置がなくなるため固定資産税が約6倍に跳ね上がります。
また、更地にすることで売却が一気に難しくなるケースも。
再建築できない分、更地にするという判断は慎重に行ってください。
売却
最も手っ取り早いのは、再建築不可物件を土地ごと売却してしまう方法です。
再建築不可だからといって絶対に売れないということはなく、立地や周辺環境にもよりますがある程度の価格での売却は可能です。
売却を検討している場合には、たとえ築年数が40年～50年経過していたとしても、建物が残った状態の方が高値で売れると覚えておきましょう。
更地にしてしまうと活用方法が一気に制限されるため、価値が下がることに加えてなかなか買い手が付かなくなってしまいます。
売却時の相場
再建築不可物件は、周辺の相場の「3割～5割減」で取引されるケースが一般的。
周辺の相場が2,000万円程の場合は、再建築不可物件の買取価格は600万～1000万円といったところでしょう。
- 更地にして新しい物件を建てられない
- 再建築不可の物件を購入する際に住宅ローンが使えないことが多い
- 築年数が古い
このような理由から再建築不可物件は買い手が付きにくいため、不動産業者としても相場と同じ価格では買い取ってはくれません。
場合によっては、買い取りを断られることもあるでしょう。
再建築不可物件を売るなら「専門の買い取り業者」がおすすめ
再建築不可物件の売却を検討している場合には、大手の不動産業者よりも「専門の買い取り業者」を選ぶのがおすすめです。
ここでいう「専門の買い取り業者」とは、再建築不可物件・事故物件・狭小地・不整形地など、一般的には買い取りを断られてしまうような物件や土地を専門的に買い取る業者のこと。
専門業者だからこそできる“独自の販路や物件の再生ノウハウ”を活かし、高値での買い取りを行ってくれます。
一般の不動産屋との違い
一般的な不動産業者は「すぐに売れる」と判断できない物件は買い取ってくれません。
売れなそうな物件の対応に時間をかけるくらいなら、買い手が付きやすそうな物件の対応をしたいと思うのは当たり前の事なのかもしれません。
しかし、一般的に問題アリとなっている物件を専門的に買い取っている業者は「すぐに売れるかどうか」ではなく「どのように手をかければ売れるか」という点に注目して査定を行います。
古い家であれば、雰囲気を活かして、
- リノベーションしてフォトスタジオにする
- 外国人向けのゲストハウスにする
狭くて入り組んだ場所にある家でも、
- 隠れ家的な飲食店を開業したい人に売る
- 駐車場や貸倉庫など副収入を得たい人に売る
このように独自の販路があるからこそできる多彩なアイディアで、他社で断られた物件でもまとまった金額で買い取ってくれるでしょう。
シチュエーション別、再建築不可物件の考え方
実際に再建築不可物件を保有している方は「物件とどのように関わっていきたいか」をベースに今後の活用方法を考えていきましょう。
考え方・動き方を4つのシチュエーションごとに紹介します。
今後の対応についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
まとまった現金が欲しい
物件に特別な思い入れがなく、今後建てなおして住む予定もないのであれば、売却して現金化してしまうのがおすすめ。
例え住んでいなくても、物件を保有しているだけで固定資産税は発生しますし、建物もどんどん経年劣化していきます。
売却するのであれば、1日でも早く動き始めた方がより良い条件で買い取ってもらえる確立が上がります。
まずは、複数の不動産会社や買い取りの専門業者に連絡して、見積もりを取ってみましょう。
定期的な収入が欲しい
再建築不可物件を利用して収入を得たい場合には、周辺環境の調査から始めましょう。
具体的な活用方法はいくつかありますが、いずれも需要があって初めて収入につながります。
周辺環境の調査、実際に活用するとなった場合の初期投資や維持費・固定資産税などを総合的に考え、最適な方法を選択しましょう。
自分がここに住みたい
再建築不可物件に住みたい・住み続けたいと考える場合には、早い段階でリフォームやリノベーションの計画をたてましょう。
再建築ができないため、柱や梁といった建物の基本構造をいかに長持ちさせるかがポイント。
築年数もかなり長くなっており、傷みが出ている箇所も多いはずです。
専門の業者にチェックしてもらい、長く快適に住めるようリフォームの範囲内で修繕を行いましょう。
どうすればよいか判断できない
相続などで受け取った土地や不動産があるものの、どうすればよいか分からず何年も放置してしまっているという話は多く聞かれます。
自分だけで判断が難しい場合には、家族や親せきに相談してみましょう。
この先も使うあてがないのであれば、早めに売却してしまうのがおすすめ。
いつまでも空き家のまま放置していると、倒壊やいたずらのリスクが伴うだけでなく、納税の義務も続きます。
まとめ
再建築不可物件とは、現行の法律や条令に抵触するため建て直しができなくなってしまった古い建物のことです。
再建築ができない、住宅ローンが使えないなどデメリットが多いため、相場価格よりは下がってしまいますが、売却は十分に可能。
更地にしてしまう方が、固定資産税が上がり土地としての価値も下がってしまうため、売却したい方はそのままの状態で売りに出すことがおすすめです。
再建築不可物件は、事故物件や廃墟と同様に「難あり物件」と呼ばれることも。
大手の不動産業者や街の不動産屋では、買い取りを断られるケースも少なくありません。
そんな時は、難あり物件の買取専門業者に相談してみてください。
柔軟な対応が見込め、思わぬ価格で買い取ってもらえる可能性があるでしょう。
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