公務員は不動産投資ができない？法人化させる方法から融資を受けるコツまで投資のプロが徹底解説！

近年在宅ワークの導入と、副業が企業によっては容認され、本業以外の収入を得ている方も増えてきました。

公務員の方も副業したいと考えている方も多いと思いますが、国家公務員法103条により、副業が禁止されています。

しかし、条件さえクリアすれば不動産投資は可能です。

さらに金融機関から融資を受けて不動産投資をする場合は、一般の会社員より公務員の方が融資は通りやすい傾向にあります。

今回は、公務員が不動産投資をする際の条件とポイントを解説していきます。

公務員は不動産投資ができるのか？できる条件3選を解説

公務員が不動産投資をするうえで、人事院規則14-8に基づき、3つの条件、

• 一定規模未満の不動産賃貸業であること
• 家賃収入500万円未満であること
• 自身で不動産管理を行わないこと

であれば問題なく不動産投資が可能です。

引用：人事院

一定規模未満の不動産賃貸業であること

一定規模未満の不動産賃貸業には5つの条件、

• 独立家屋の所有が5棟未満であること
• 不動産賃貸物件世帯数が10室未満あること
• 駐車場経営台数が10台未満であること
• 土地を賃貸などで貸している場合、賃貸契約の件数が10件未満であること
• 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものでないこと

がありますので解説していきます。

すべて該当すれば、一定規模未満の不動産賃貸業という扱いになります。

独立家屋の所有が5棟未満であること

独立家屋の賃貸物件を5棟以上所有すると、一定規模以上と判断され、副業の扱いになります。

主に、戸建て賃貸物件などが該当します。

不動産賃貸物件世帯数が10室未満であること

アパートやマンションを所有する場合、10世帯未満であることが条件となります。

所有アパートが1棟10世帯でも2棟10世帯でも副業扱いになります。

駐車台数が10台未満であること

駐車場経営をする場合、10台以上運営すると、一定規模未満ではなくなります。

土地を賃貸などで貸している場合、賃貸契約の件数が10件未満であること

太陽光発電やコインパーキングなどを運営会社の一括借り上げで契約している場合や、借地で土地を貸している場合の合計契約件数が10件以上であれば副業とみなされます。

賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものでないこと

公務員の方が、旅館やホテルなどに建物を賃貸する場合が該当しますが、賃貸している人はほとんどいません。

一定規模未満の不動産賃貸業を説明してきましたが、国家公務員の場合、この限りではなく、「人事院が定める場合」に該当し承認を得れば、一定規模以上の不動産経営を行う事も可能です。

家賃収入500万円未満であること

不動産収入が年500万円以上である場合、副業に該当します。

500万円は所得ではなく、家賃収入ベースになります。

また、不動産を複数棟所有している場合は、すべての収入を合算した収入額で判断します。

管理を自分で行わない

不動産管理は、自身で管理する方法と、不動産会社に委託する方法があります。

自身で管理した場合、本業がおろそかになるのではないかということで、副業の扱いになります。

そのため、必ず不動産会社に管理を委託しましょう。

万が一公務員が上記の条件を無視し、副業を行った場合、免職・停職・減給・戒告と厳しい罰則がありますので十分注意しましょう。

公務員が不動産投資をする際の融資は

公務員は金融機関からの融資が付きやすいです。

金融機関が不動産投資の融資をする際は、不動産投資の事業性だけでなく、その人の年収、勤続年数などから判断します。

一般的にサラリーマンが不動産投資の融資を受ける場合、年収1,000万円以上と言われておりますが、リストラや退職の不安は払しょくしきれません。

つまり、年収だけではなく、勤めている企業規模や勤続年数が大切となってきます。

しかし公務員の場合、雇用主が国となりますので、年収や勤続年数関係なく、金融機関からの信用力が非常に高くなります。

公務員が不動産投資で収益を増やす方法2選

公務員はアパートの棟数や世帯数に限りがあります。

しかし、収入を極力増やしたい方もいるのでしょう。

ここでは不動産投資で最大限収入を確保する方法を解説します。

アパート経営と駐車場経営を合わせる

公務員の場合、不動産収入の上限は年収500万円未満と定められています。

可能であれば上限いっぱいの収入を得たいでしょう。

アパート経営だけの家賃収入では500万円ちょうどになることもあります。

しかし、500万円ちょうどというのは難しいため、駐車場経営をして微調整をしましょう。

また駐車場は賃貸アパートと比べ、売却価格が安いため売りやすいです。

将来的な出口も用意されているので、駐車場経営も視野に入れておくことをオススメします。

法人化を検討する

公務員の不動産収入には上限があるため、不動産投資を増やすのは難しいです。

しかし、配偶者や子供を代表にした法人を設立すれば、投資物件を増やすことが可能です。

公務員の不動産投資家はこの方法を採用している方が多いです。

しかし、500万円の収入であれば、法人税より個人の所得税の方が安いです。

500万円の所得で計算してみましょう。

所得税の税率は下記になります。

所得税の速算表
課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

引用：国税庁

上記の税率と控除額を加味して所得税を計算してみると、

• 所得税：5,000,000×20%－427,500円＝572,500円

となります。

一方法人税の場合、資本金が1億円以下であれば、所得が800万円以下で税率15％です。

税率は下記を参照ください。

区分				適用関係（開始事業年度）
				平28.4.1以後	平30.4.1以後	平31.4.1以後
普通法人	資本金１億円以下の法人など（注１）	年800万円以下の部分	下記以外の法人	15%	15%	15%
			適用除外事業者			19％（注2）
		年800万円超の部分		23.40%	23.20%	23.20%
	上記以外の普通法人			23.40%	23.20%	23.20%

引用：国税庁

• 法人税：5,000,000×15%＝750,000円

となります。

500万円の段階では、個人の方が納税率は低いです。

更に法人設立には費用がかかりますが、投資物件を増やせるメリットがあります。

さらに、アパート経営の所得が900万円以上になった場合、住民税も加味すると、法人化した方が納税額は少なくなるでしょう。

公務員が不動産投資する際に注意すること2選

公務員の方がこれから不動産投資をする際に注意すべき点を2つ紹介していきます。

高額物件を勧められやすい

先ほども説明した通り、公務員の方は融資が通りやすい傾向がありますが、高額物件などを進めてくる不動産会社も多いです。

高額物件や収益の悪い物件は、購入者だけでなく融資が付く人も少ないです。

そのため、高額物件は売れ残る傾向がありますが、不動産会社の立場を考えると、買い手を見つけることで、両手取引することも可能になることがあります。

片手取引の場合、売買代金×3％＋6万円の仲介手数料が不動産の儲けになりますが、両手取引の場合、売主買主から仲介手数料をもらえます。

そのため、多くの不動産会社が両手取引を望んでいるでしょう。

また不動産会社は、公務員は融資が付くのをわかっているので、在庫処分もでき、両手取引で儲けることが出来ると考え、高額物件や収益が悪い物件を勧めてくるケースにつながります。

そのため信頼できる不動産会社からの紹介物件を購入するようにしましょう。

公務員でも不動産投資家として意識する

公務員とはいえ、不動産投資を始めた際は、不動産投資の勉強は必須です。

不動産の知識がなければ、その物件が良いのかもわからず、先ほどの不動産会社のように、高額物件を購入させられる要因にもなるでしょう。

公務員とはいえ、不動産投資家でもありますので、セミナーや勉強会に参加することをオススメします。

まとめ

これまで公務員が不動産投資をする際の条件とポイントを解説していきました。

公務員は一定の条件をクリアできれば不動産投資を行うことは可能です。

しかし収入に上限があるため、他の投資家と比べて限界があります。

収益を伸ばしたい人は法人化などを検討するとよいでしょう。