不動産投資のシミュレーション方法10選！投資のプロが売却益からリスクの考え方まで解説！

不動産投資を始める際や、物件を購入する時は、「収支シミュレーション」をして収支計算を行います。

シミュレーションしないまま物件を購入すると、収益が赤字にもなりかねません。

初心者はどうしても目先の収益や価格を気にしがちですが、経験ある投資家たちは物件の将来性も加味しており、収支シミュレーションを必ず行います。

そこで今回は、不動産投資の収支シミュレーションに着目します。

いかに収支シミュレーションが大切であるかを理解して頂くため、収支シミュレーションを行う3つの理由も解説していきましょう。

シミュレーションできるおすすめサイトも紹介するので、これから不動産投資を始めたい人はぜひ参考にしてください。

不動産投資の収支シミュレーションを行う3つの理由

不動産投資のシミュレーションは収支に関して行います。

収支シミュレーションを行う理由は下記の3つです。

• 目安のキャッシュフローがわかる
• リスク対策を練ることができる
• 投資する物件の購入判断ができる

ひとつひとつ解説します。

目安のキャッシュフローがわかる

不動産投資を行う目的は「収益目的」と「税金対策」の2つに分かれます。

収支シミュレーションは収益目的に該当し、月単位や年間単位のキャッシュフローを理解するために行います。

キャッシュフローが分かれば、どれくらい収益が手に入るだけでなく、「家賃収入が減っても赤字経営にならない」目安もわかるようになります。

更に将来的に大規模修繕費用なども必要となる場合があるでしょう。

その費用も想定しておくことでより明確なキャッシュフローを想定できるようになります。

リスク対策を練ることができる

不動産投資にリスクが付きものです。

「空室リスク」や「借入リスク」などさまざまなリスクがあり、場合によっては大きな損害を受けることにもなりかねません。

しかし、不動産投資においてどのようなリスクが考えられるかは想定しやすく、更にシミュレーションを行うことで、予測しやすくなります。

例えば、「築10年経った物件は入居率が少し下がるため、借入返済に対して収入が少なくなる」などを想定できるでしょう。

そのような時でも事前にシミュレーションしていれば対策方法が見つかるはずです。

収支シミュレーションは考えられるリスクに対して予想することができ、対策さえすれば収益の安定化に繋がります。

投資する物件の購入判断ができる

不動産を購入する際の判断材料として利回りを見て判断する方も多いでしょう。

しかし利回りには、月々の借入返済額や固定資産税など支出に関する費用が加味されていません。

そのため、実質利回りとも言われるキャッシュフローベースで利回り計算をする必要があります。

実質利回りで収支シミュレーションを行い、本当に購入して儲かる物件なのかを判断することが可能です。

また、投資家の多くは家賃下落を加味してシミュレーションを行います。

不動産は新築時のままの家賃設定を維持するのは非常に稀です。

家賃下落は、地域や立地によって異なりますが、下記の表を目安に計算している投資家が多いです。

築年数	家賃下落率
5年	2％～5％前後
10年	5％～10％前後
15年	10％～15％前後
20年	15％～20％前後
25年	15%～25％前後

家賃下落を考慮したシミュレーションを行うことで、より現実的なキャッシュフローを想定することが可能となります。

また、下落率を加味して計算することで、投資物件が将来赤字にならないかの判断もできることになるでしょう。

シミュレーションでわかる3つの内容

先ほどまでは、収支シミュレーションを行う理由について解説してきました。

つぎに、シミュレーションで分かる3つの内容、

• 損益分岐ライン
• 売却益
• 金融機関の融資ライン

について紹介します。

損益分岐ライン

損益分岐とは、黒字でもなく赤字でもない、プラスマイナスゼロの状態を指します。

不動産投資における損益分岐ラインとは、家賃収入に対し、毎月の支出の差し引きを表します。

損益分岐ラインが分かれば、最低限の入居率がわかるようになるでしょう。

下記の表は損益分岐ラインの一例です。

毎月の借入返済額172,560円	月家賃収入額400,000万円
毎月の支出27,440円	世帯数8世帯　家賃5万円
合計200,000万円	入居率100％

毎月の家賃収入400,000円に対し、支払いが200,000万円となります。

つまり、入居率50％が損益分岐ラインというのがわかります。

また、平成30年度の賃貸物件の都道府県別「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」の調査結果では、全国平均空室率は21.4％でした。

つまり入居率78.6％が全国平均ということでもあるため、損益分岐ラインは50%であったものの、現実的ではないことが分かります。

売却益

不動産は保有していることで家賃収入を得ることができますが、売却することでも利益を出すことが可能となります。

シミュレーションをすることで、将来何年後に残債がいくら残っているかなどを把握することも可能となるでしょう。

残債がわかれば、売却価格も決まります。

残債と売却時の諸費用などを追加した額が、売却時に支払う金額となるため、それらの合計額以上の売却価格を設定する必要がある、ということが分かるようになります。

つまり、売却をする年数がわかるようになるため、出口戦略も考えられるようになります。

金融機関の融資ライン

不動産投資を行う方の多くは金融機関の融資を利用しています。

融資の審査は申し込みの年収より、物件の資産価値や収益性を優先して判断します。

事前にシミュレーションを行えば、「この事業収支だと審査が通らない」「不動産の担保評価が足りていない」などが審査をする前にわかるようになるでしょう。

オススメする収支シミュレーションサイト・アプリ7選

ここからはオススメする収支シミュレーションサイトを7つ紹介します。

• INVASE Pro（インベース プロ）
• Oh!Ya（オーヤ） 投資シミュレーション
• オリックス銀行 キャッシュフローシミュレーター
• 不動産投資 連合隊 収支シミュレーション
• at home 賃貸用不動産の投資利回り
• 楽待 不動産投資シミュレーションツール
• VALUE AI（バリューアイ） 査定・投資プランシミュレーション

INVASE Pro(インベース プロ)

インベース プロは、不動産投資ローンの借入可能額や、物件購入に必要な自己資金がわかる無料の投資物件購入アプリです。

不動産のリスクとリターンを数値化し、自己資金の見える化とリスクの可視化ができるメリットがあります。

問い合わせから購入まで全てアプリで完結できるので、利便性が高いサービスといえます。

質問はアプリ内のチャット機能を使って手軽にできるため、忙しい人に向いています。

初心者だけでなく、投資経験がある方にもおすすめです。

INVASE Proの公式アプリはこちら⇒

Oh!Ya（オーヤ） 投資シミュレーション

Oh!Yaの投資シミュレーションは、株式会社セレスが提供しているサービスです。

無料のアンケートに答えると、2〜3社の金融機関の融資可能額がわかります。

自身の融資枠を把握することによって、具体的に物件の検討や予算を決めるられるので事前のシミュレーションはおすすめ。

アンケートの項目数は多いですが、答えるだけで5,000円分のAmazonギフト券がもらえるので利用する価値はあるでしょう。

Oh!Yaの公式サイトはこちら⇒

オリックス銀行 キャッシュフローシミュレーター

オリックス銀行 キャッシュフローシミュレーターは、最長50年間のキャッシュフローを試算してくれるキャッシュフローシミュレーションサービスです。 

シミュレーションだけでなく、最寄り駅周辺の不動産情報（賃料相場や築年数・賃貸面積分布）も得られます。

 また、近隣環境・統計情報では、近くにコンビニや学校があるか、昼夜の人口動態はどうかなどの情報・統計が地図上に表示されるので参考になります。 

会員登録することにより無料で利用できます。

オリックス銀行 キャッシュフローシミュレーターの公式サイトはこちら⇒

不動産投資 連合隊 収支シミュレーション

株式会社ラルズネットが運営する不動産投資連合隊では、投資する物件の収支シミュレーションを検証することができます。

資金計画に対して細かく計算し、損益分岐ラインも計算することも可能でしょう。

不動産投資 連合隊の公式サイトはこちら⇒

at home 賃貸用不動産の投資利回り

アットホームが提供する簡易収支シミュレーション計算サイトです。

物件価格と賃料収入、入居率を入力すれば、利回りを算出できます。

また、管理費や修繕費、その他費用を入力することで実質利回りも調べることが可能となります。

at home 賃貸用不動産の投資利回りの公式サイトはこちら⇒

楽待 不動産投資シミュレーションツール

物件価格や利回り、建物の概要を入力することでキャッシュフローのシミュレーションをすることができます。

しかし、無料ですが会員登録をする必要があります。

楽待 不動産投資シミュレーションツールの公式サイトはこちら⇒

VALUE AI 査定・投資プランシミュレーション

名前の通り、AIを用いて収支シミュレーションをしてくれます。

シミュレーション精度が高く、キャッシュフローや残債、不動産の資産価値から減価償却まで幅広くデータを出してくれます。

しかし、会員登録は必須となります。

VALUE AIの公式サイトはこちら⇒

オススメする売却益シミュレーションサイト2選

次に紹介するのは売却益シミュレーション計算サイトです。

将来的な売却をする際に利用しましょう。

また、収支シミュレーションアプリとして紹介した「INVASE Pro」は、売却を検討している方にもおすすめです。

RENOSY 投資用マンション売却

RENOSY 投資用マンション売却は、運営会社のGA technologiesが得意とするAI査定で、手持ちの不動産価格をチェックできるマンション売却査定サービスです。

会員登録して無料で利用できるAI査定では、売却だけでなく賃貸に出した場合の賃料もダブル査定できるので大変便利です。

RENOSYでは売却専門のコンサルタントがサポートしてくれるので、不明な点を相談しながら進められるので安心できます。

出口戦略を考えている投資家や、物件を初めて賃貸に出したい方におすすめです。

RENOSY 投資用マンション売却の公式サイトはこちら⇒

アセットランクシミュレーター

アセットランクシミュレーターは一棟アパートやワンルームマンションだけでなく、駐車場やテナントビルなど幅広いジャンルまで売却査定できるサイトです。

賃貸物件以外の不動産投資をしている方はぜひ利用してみてください。

アセットランクシミュレーターの公式サイトはこちら⇒

オススメするローン借り換えシミュレーションサイト

最後に、すでに不動産投資ローンを組んでいる方におすすめのサイトを紹介します。

INVASE（インベース）

インベースは、不動産投資ローンの無料借り換えサービスです。

インベース独自の特別金利年率1.55％から借り換え可能なのが魅力です。

2023年1月～2023年12月までに借り換え本審査で承認された顧客の平均で毎月返済額が1.7万円減った実績があります。

公式サイトにあるスライダー式のシミュレーションツールが便利で、スライダーを動かしながら、借り換えによる「メリット額」「毎月返済額」「利回り」の変化を知ることができます。

借り換えを検討している方におすすめです。

INVASEの公式サイトはこちら⇒

まとめ

これまで不動産投資の収支シミュレーションを行う3つの理由と、オススメするシミュレーションサイト5選を紹介してきました。

収支シミュレーションは不動産投資を始める際に必ず行う必要があります。

「投資する物件が本当に収益は出るのか」「リスクを抑えることができるのか」などの判断をしないと、大きな損失を生む物件に投資してしまう可能であるでしょう。

そのため、不動産投資シミュレーションサイトを利用して、投資物件の選定を行うようにしましょう。