不動産投資の経費はどこまで計上可能？投資のプロが交際費からパソコン通信費についても徹底解説！

経費という言葉を耳にしたことがあるという方も多いのではないでしょう。

経費は節税するためにとても大切ですが、「どのような仕組みかわからない」という方も多いでしょう。

そこで今回不動産投資における経費に着目して紹介します。

経費をうまく利用することで、「所得税」や「住民税」の圧縮に繋がります。

これから不動産投資を始める方は、不動産投資の経費にはどのようなメリットがあるか、どのような項目が経費計上できるのかを理解しておきましょう。

不動産投資における経費とは

不動産投資における経費は、年間の所得を下げるために用います。

本来、所得税は「所得×税率－控除額」で計算されます。

しかし、経費がある場合、「（所得－経費）×税率－控除額」で計算することが可能となります。

所得が下がるわけですから、所得税も下がるという意味につながることでしょう。

なお、税率と控除額は所得に応じて異なるため、下記の表を参考にしてください。

所得税の速算表
課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

引用：国税庁

経費にするメリットとシミュレーション

経費を利用することで所得税が圧縮できることはお分かりになられたと思います。

では、「一体いくら下がるの」と疑問に思う方も多いでしょう。

そこで「所得税」と「住民税」がどれくらい安くなるのかを一例を挙げてシミュレーションをして比較します。

経費計上した場合の所得税シミュレーション

ここでは経費がある場合と経費が無い場合の所得税納税額を比較していきます。

項目	経費がある場合	経費が無い場合
年間家賃収入	500万円
経費	80万円	0円
年間所得	420万円	500万円
所得税	412,500円	572,500円

一例ではありますが、経費があることで、約16万円の所得税の節税に繋がります。

経費がより多くなれば、年間所得を抑えることができるため、さらに所得税の節税にもつながります。

不動産投資における経費計上できる9項目とは

経費が節税の鍵を握っていることは理解出来ましたでしょうか。

次に不動産投資における経費計上できる9つの項目について紹介します。

• 減価償却費
• 不動産投資購入時諸費用
• 租税公課
• 火災保険料や地震保険料
• 管理費
• 共益費
• 借入利子
• 接待交際費や交通費など
• 弁護士・税理士報酬

減価償却費

不動産投資の減価償却とは、建物や設備などの費用を法定耐用年数期間に分けて経費計上できる項目です。

つまり建物が劣化していく度に、劣化した金額を経費にできるということです。

では「その劣化した金額とはどれくらいなのだろうか」と疑問に思う方も多いでしょう。

減価償却費は建物の構造によって償却できる期間と償却率が異なります。

下記の表は賃貸物件における、減価償却の構造別法定耐用年数と償却率をまとめたものです。

構造	2×4工法 （戸建て住宅や賃貸アパートが主流）	鉄骨造（骨格材の肉厚が3ミリ以上4ミリメートルを以内） （戸建て住宅や賃貸アパートが主流）	鉄骨造（骨格材の肉厚が4ミリメートルを超えるもの） （賃貸アパートや店舗などが主流）	鉄骨鉄筋コンクリート造 （マンションが主流）
法定耐用年数	22年	27年	34年	47年
償却率	0.046	0.037	0.030	0.022

例えば本体金額5,000万円の木造賃貸アパートを新築で建築した場合、5,000万円×0.046＝230万円となります。

つまり、230万円を22年間に渡って経費計上できるということです。

また、築10年の木造賃貸アパートを中古で購入した場合、残りの12年間を230万円ずつ経費計上できるということにもなります。

不動産投資における経費の中で減価償却費は一番大きな金額となるため、必ず覚えておきましょう。

不動産投資購入時諸費用

不動産購入時には、売買金額の他に、下記の5つの諸費用が必要となります。

• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 登録免許税
• 売買契約書の印紙代
• 所有権移転に必要となる司法書士報酬額
• 購入後の納税通知書が届く不動産取得税

不動産支払う仲介手数料

不動産購入時は、（売買代金×3%＋6万円）×消費税の仲介手数料を、仲介した不動産会社へ支払います。

例えば5,000万円の物件である場合、（5,000×3%＋6万円）×10％＝171.6万円となります。

仲介手数料は支払った翌年の確定申告時のみ全額経費計上することが可能です。

登録免許税

登録免許税は、不動産物件を購入した際に支払う税金です。

購入した不動産には課税標準額が決められており、その額に税率を掛けた数値となります。

登録免許税は購入種別や用途によって異なりますので、賃貸物件などの場合は下記の表を参考にしてください。

新築不動産を建築する場合	課税標準（固定資産税評価額）×0.4%
新築不動産を購入する場合	課税標準（固定資産税評価額）×2%
中古不動産を購入する場合	課税標準（固定資産税評価額）×2%
土地を購入する場合	課税標準（固定資産税評価額）×0.2% （令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合0.15%）

引用：国税庁

登録免許税は購入時に売買時や建築時に一度だけ支払う代金であり、翌年の申告で全額経費計上出来ます。

売買契約書の印紙代

売買契約書には収入印紙を添付する必要があります。

契約者は2通作成するため、収入印紙は、売主と買主1つずつ用意します。

売買契約金額によって用意する収入印紙代金が異なるため、下記の表を参考に用意しましょう。（軽減税率は令和4年3月31日までの契約）

売買契約代金	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

引用：国税庁

印紙代金は全額経費として計上できるため、購入時の領収書は必ず保管しておきましょう。

所有権移転に必要となる司法書士報酬額

不動産を購入した際は、司法書士に委託し、不動産の所有権移転登記を行います。

所有権移転とは、不動産の所有者が売主から買主へ移転された際に法務局へ登記する手続きです。

それらの手続きをする費用は全額経費計上可能となります。

不動産所得税

不動産を購入した後に、不動産所得税の納税通知が届きます。

おおよそ固定資産税評価額の3%前後の金額です。

租税公課

毎年支払う固定資産税や都市計画税は経費計上可能です。

不動産を所有している以上、毎年支払いますが、毎年経費計上できることでもあります。

固定資産税と都市計画は土地と建物に課税されます。

計算式は下記の表を参照ください。

固定資産税	都市計画税
固定資産税評価額×1.4％	固定資産税評価額×0.3%

なお都市計画税は地方自治体によって税率が異なるため、行政に確認するようにしましょう。

火災保険料や地震保険料

火災保険料や地震保険料も経費計上可能です。

加入した保険の期間によって経費計上できる期間も変わります。

例えば期間3年の火災保険に加入した場合、初年度に3年分を支払い、3年間に分けて経費計上できます。

地震保険も同様となります。

管理費

不動産会社に投資した物件の賃貸募集や家賃回収、クレーム対応を委託した場合、賃料の5%を毎月支払います。

その費用は全額経費計上可能です。

共益費

共益費は投資した不動産の共有部分の電気代金や、清掃費などに充てられた金額が経費計上出来ます。

借入利子

金融機関からの融資を利用して不動産を購入した場合、毎月の返済のうち、利子に関しては経費計上可能です。

接待交際費や交通費など

不動産投資に関わる会食費用や交通費は全額経費計上可能です。

また、スマートフォンやパソコンなどの通信費用なども、不動産投資に関わるのであれば経費として認められます。

弁護士・税理士報酬

確定申告の作成や入居者とのトラブルがあった場合、弁護士や税理士に相談される方が多いです。

それらの費用は経費として計上可能です。

不動産投資における経費計上出来ない3項目

経費にできる9項目を紹介しましたが、経費計上出来ない項目もあります。

誤って経費計上しないためにも下記の3つを理解しておきましょう。

• 借入返済の元本
• 家族や親族への給与や家賃
• 不動産投資に関わらない項目

借入返済の元本

先ほどは借入利子が経費計上できる旨を紹介しましたが、元本部分は経費計上できません。

そのため、金融機関から返済予定表をもらう際は、元本部分と利子部分を分けた書類をもらいましょう。

家族や親族への給与や家賃

同居している家族や親族への給与や家賃を支払ったとして、その費用は経費計上できません。

同じ家族との生活費として判断されるため、経費ではなく、家族間の資金移動とみなされます。

不動産投資に関わらない項目

不動産投資に関係ない費用はもちろん経費計上できません。

知人との会食代金や旅行代金、住宅のリフォーム費用などはもちろん認められないので注意しましょう。

まとめ

今回不動産投資における経費に着目して紹介しました。

不動産投資の経費は大きな節税に繋がることはお分かりになりましたでしょうか。

経費を無視したまま運営すると、大きな税金を支払うことにもなりかねません。

そのため、不動産投資を始める際は、経費の内容を理解してから始めるようにして見ましょう。

ただし、何でも経費にすることは出来ませんので、注意しながら経費計上をすることをオススメします。