【宅建士が解説】不動産担保ローンのメリットとデメリット。いくら借りられる？

「資金調達の手段として不動産担保ローンってどうなの？」
「不動産担保ローンはやばい、やめとけって本当？」

このような疑問や不安はありませんか？

資金調達の手段の一つとして挙げられる不動産担保ローン。

ネット上には一部ネガティブな意見が存在します。
しかし、その特性を理解して有効な使い方ができれば、不動産担保ローンはあなたや事業の助けになることも。

今回は不動産業界経験者 ＆ 宅建士である筆者が、不動産担保ローンのメリット・デメリット、仕組みから活用事例まで紹介していきます。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を担保にしてお金を借りる（ローンを組む）方法です。

担保とは、もしローンを返済できないときには所有権を譲りわたす前提で、一時的に預ける資産。
イメージは、質屋で自転車を質に入れてお金を借りるようなものです。

本人所有の不動産のほかに金融機関によっては、家族名義や法人名義、購入予定の不動産も担保にできます。

高額である不動産を担保とするため、借りるのもまとまった額になるでしょう。
返済不能になると担保にした不動産はすぐ売却されてしまうため、借りるときには十分な知識と計画を立てましょう。

事業資金以外としても使える？

法人や個人事業主として融資を申し込んだ場合は、一般的な使途は事業資金になります。

ただし、中には会社勤めの個人でも利用可能な不動産担保ローンもあります。

個人利用可能な不動産担保ローンの場合は、使いみちが自由な「資金使途自由」である可能性が高いです。

事業資金以外として使いたい方は、個人利用可能な不動産担保ローンを選ぶと良いでしょう。

不動産担保ローンのメリット5選

不動産担保ローンの主なメリットは以下のとおりです。

• 借入金利が低金利
• 借入限度額が大きくなる
• 長期間借り入れることが可能
• 資金使途に制限がない
• 担保価値が高いと審査に通りやすい

では、それぞれ具体的に解説していきます。

借入金利が低金利

不動産担保ローンは、不動産を担保とする有担保ローンです。

金融機関側としては、不動産が担保になっていることで「金銭の回収ができなくなる(＝貸し倒れ)」のリスクを抑えて融資できます。

なので借り手側は、フリーローンやカードローンといった無担保ローンより低金利で借りやすくなるのです。

無担保ローンの金利が約14%～18%のところ、不動産担保ローンの金利は安ければ5％以下、高くても10%前後であることが多いです。

当然ながら、借入金利が低い分、返済総額が安くなるメリットがあります。

借入限度額が大きくなる

不動産担保ローンは、担保にする不動産の価値によっては1億円以上もの資金を借りることが可能です。

ビジネスローンやカードローンは一般的に800万〜1,000万円程度が最高限度額となっています。

それに対して、不動産担保ローンの上限は不動産価値によって決まるため、多額の資金調達が必要な人にとってメリットがあるといえます。

ただし、不動産の担保価値は時価でない点に注意しましょう。
担保価値は金融機関によって異なりますが、約60%～80%ほどになります。

時価1000万円の不動産を担保にするなら、借り入れできるのは1000万円ではなく、600万円～800万円ほどになる計算です。

金融機関によっては、路線価を算出して路線価に80%かけて不動産価値とするケースもあります。

1. 「不動産価値60%～80%」
2. 「不動産評価額」＝「路線価」×80%

路線価を用いて計算すれば評価価格の最低ラインがわかるので、所有している不動産の価値をあらかじめ把握しておきましょう。

長期間借り入れることが可能

不動産担保ローンは長期間で融資を受けることが可能です。

銀行融資は基本的に1年、ビジネスローンでも最長5年という短期的な融資が多いため、長期の返済計画を立てることは困難です。

不動産担保ローンでは、一般的に返済期間が20年ほど、最長で35年の期間で融資を受けられる金融機関も存在します。

これらの特性から不動産担保ローンは返済計画が立てやすいというメリットがあります。

資金使途に制限がない

金融機関によって異なりますが、資金使途に制限を設けていない不動産担保ローンもあります。

事業資金以外にも、相続の代償金や遺産分割、リフォーム、他ローンの借り換えなど幅広く利用できるでしょう。

ただし銀行の不動産担保融資では、資金使途に制限を設ける例外もあります。
資金使途の制限については、利用を考えている金融機関に問い合わせ、事前にしっかり確認しましょう。

担保価値が高いと審査に通りやすい

不動産担保ローンは、所有している不動産を評価することで融資可能か判断されます。

所有している不動産の担保価値が高ければ、審査に通りやすいところもメリットです。

不動産担保ローンでは、債務者がローンの返済ができなくなった場合に担保である不動産を売却して返済に充てます。

担保価値が高い不動産であれば、業者にとっては貸し倒れのリスクが低くなります。

価値が高いのは、主要都市や立地が良いエリアに位置するなど、買い手がつきやすくて高く売れる不動産です。

融資を受けるには、返済能力を確認するために勤続年数や年収や他の借入れ状況などの審査もあります。

しかし、返済能力に関する審査に自信がなくても、価値のある不動産を持っていれば審査に通る可能性が高いでしょう。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンのデメリットは以下のとおりです。

• 審査、融資までに時間がかかる
• 手数料がかかる
• 返済不能になると不動産を失う

それぞれ解説していきます。

審査、融資までに時間がかかる

不動産担保ローンでは、不動産を不動産鑑定士に依頼して評価してもらうため、調査時間が必要です。

スピードが強みのノンバンクの金融機関でも審査に数日、融資実行まで1週間ほどかかる場合が多いです。

もちろん、不動産の担保評価だけではなく、通常どおり利用者の返済能力も審査されます。

不動産担保ローンの利用は融資までにあるていど時間がかかることを見越して、早めに申し込んでおきましょう。

手数料がかかる

不動産担保ローンは、金融機関が不動産を担保にするにあたって、

• 事務手数料
• 印紙代
• 抵当権設定の登記費用

などの手数料がかかります。

事務手数料の目安は10万～20万円ほど。
ただし、借入金額の〇%といった方法で計算することも多いため、見積もりをしっかり確認することが必要です。

印紙代は、不動産担保ローンの契約書（金銭消費貸借契約）に貼る収入印紙のこと。

金銭消費貸借契約を締結する際は、印紙税を収入印紙として納めなければいけません。
契約金額によって印紙税は異なるので取引前に確認しておきましょう。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円～50万円以下	400円	200円
50万円～100万円以下	1千円	500円
100万円～500万円以下	2千円	1千円
500万円～１千万円以下	1万円	5千円
1千万円～5千万円以下	2万円	1万円
5千万円～1億円以下	6万円	3万円
1億円～5億円以下	10万円	6万円
5億円～10億円以下	20万円	16万円

抵当権設定の登記費用は、担保となる不動産に抵当権（金融機関が売却できる権利）を設定する費用になります。

この手続きは法務局で行いますが、専門的な知識が必要なので司法書士のような専門家に依頼することが一般的です。

費用の相場は司法書士によって様々ですが、5万円～10万円ほどとなっています。

これらの諸経費も視野に入れた借入計画を立てましょう。

返済不能になると不動産を失う

不動産担保ローンは最悪の場合、不動産を失うリスクがあります。

それは返済不能に陥ると金融機関は抵当権の実行を行い、不動産を売却して、ローン残債に充当するからです。

自宅や思い入れのある不動産を担保にしている場合、住居を失ったり、思い出を失ったりするというリスクがある点はデメリットといえます。

不動産担保ローン利用の流れ

不動産担保ローンを利用する際、多くの金融機関では、以下の流れが一般的です。

1. 相談・仮申込み
2. 仮審査
3. 正式審査・正式申込み
4. 審査結果の通知
5. 契約手続き
6. 融資の実行

申込みの前に挟む、仮審査には保有している物件が担保になるのか、どの程度、融資が可能なのか事前相談や確認のような役割があります。

金融機関の中には仮審査をはさまず、正式審査等の手続きが可能な場合もあるため、緊急で資金の調達が必要な人は利用する金融機関に確認しましょう。

正式審査に通過すれば契約手続きに移行し融資実行になります。

正式審査や契約手続きでは、不動産の権利関係の書類や図面、固定資産税納付証明書など様々な書類が必要です。

手続きの前に慌てて準備すれば精神的にも時間的にも余裕がなくなってしまいますのであらかじめ担当者に必要書類を確認して準備しておくことをおすすめします。

不動産担保ローンの活用事例

不動産担保ローンは基本的に資金使途が自由ですので様々な顧客ニーズに対応できます。

ここからは不動産担保ローンを活用した以下3選の事例をご紹介します。

• 相続の代償金
• 赤字決算でも事業資金を確保
• 高齢者のリフォーム資金の借入れ

では、それぞれ見ていきましょう。

相続の代償金

【状況】

• 亡父からの相続により取得した築古の実家
• 本人含め兄弟が4人
• 遺産分割協議により、不動産は本人が取得
• 調停により他の3人の兄弟に1000万円の代償金を支払う和解契約が成立
• 本人は相続後、不動産を解体し、アパートを建築予定
• 代償金の借入はアパート建築の際に銀行から借り入れるアパートローンの一部から返済予定

この事例は亡父からの相続で取得する不動産が問題の起点となっています。

相続時の遺産問題を解消するために遺産分割協議により「本人」が不動産を取得することになり調停で「3人の兄弟」に1,000万円を支払う和解契約を交わしました。

本人はこの契約により3,000万円の資金が急遽、必要となります。

地元の金融機関は、代償金の融資にあまり積極的ではなく融資が受けられなかったので不動産担保ローンを利用して3,500万円の資金調達に成功しました。

そして、借入金は相続の代償金（3,000万円）不動産の解体費等（500万円）に充当し、不動産担保ローンの返済には、銀行からのアパートローンの一部で充当して完済となりました。

この活用事例から不動産担保ローンを利用することで個人の複雑な相続問題を解消できることがわかりました。

赤字決算でも事業資金を確保

【状況】

• 2期連続赤字だが、大口の受注が入り黒字に転換できそう
• 来期の利益確保のため、運転資金1,000万円を調達したい
• 今まで銀行から融資によって運転資金を調達していたが、赤字決算でリスケ中として融資を断られた
• 他の公的金融機関にも融資を断られた

この事例の事業主の方は不動産担保ローンで結果的に融資を受けることができ、営業利益・売上ともに黒字に転換できました。

不動産担保ローンは、不動産を担保に融資を行うことから銀行や公的の金融機関と比べて、不動産の担保価値に重視しています。

一方、銀行等は様々な審査条件に通過しなければならず、融資までに時間がかかります。

上記のような事例の場合、急ぎで資金調達が必要ですが現状が赤字になっており、なかなか融資を受けることができませんでした。

しかし、不動産担保ローンの利用で資金調達ができ、危機的状況を回避し大口の受注というチャンスをつかむことができました。

不動産担保ローンの利用で事業の改善を狙うことができるため、事業者の利用もおすすめできるといえます。

高齢者のリフォーム資金の借入れ

【状況】

• 65歳以上の高齢者で現在、自営業
• 30年前に購入した戸建てが老朽化したため、リフォームをして快適な暮らしがしたい
• 年齢からローンを組むのはあきらめていた

基本的にローン商品の多くは、年齢制限があり高齢者のローン商品を利用するのは難しいのが現状です。

しかし、不動産担保ローンでは高齢者でもローンを組むことが可能です。

上記の事例では、年齢ではなく返済能力と不動産の担保価値が評価され融資を受けることができ無事、リフォームを行うことができました。

ある一定の収入があり、不動産を所有しているけど年齢を理由に融資を受けることができない高齢者の方は、不動産担保ローンの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

おすすめの不動産担保ローン2選

ここでは、信頼性が高いことでもおすすめの不動産担保ローン2選

• セゾンファンデックス
• AGビジネスサポート

について、それぞれ説明していきます。

融資を検討している人は、まずは気軽に相談してみましょう。

セゾンファンデックス

冒頭でも紹介したセゾンファンデックスは、保証サービスやクレカなどでおなじみのクレディセゾングループです。

早くて正確な審査ノウハウをいかして「不動産金融」に特化したサービスを取り扱っています。

そんなセゾンの事業者向け不動産担保ローンは、変動制or固定制の2タイプの金利で多くのニーズに対応。（審査で決定されます）
変動制なら2.75%～4.55%、固定制でも4.5%～9.9%となっており、ノンバンクながら銀行に引けをとらない水準です。

もちろん、ノンバンクならではのスピードも有しており、仮審査は最短翌日、本審査は最短3営業日で完了します。

知名度・信頼性も高く、銀行に断られた中小企業や個人事業主たちの受け皿となるローンです。

AGビジネスサポート

AGビジネスサポートは、あのアイフルのグループ企業。
中小企業のビジネス支援のための部門なので、無担保ビジネスローンや不動産担保ローンがメインサービスとなっています。

AGビジネスサポートはアイフルと同じく、審査や融資までのスピードが強みです。
最短即日で簡易診断が完了し、融資も最短3日で実現できます。

調査料や保証料などの諸経費が不要で、契約時のコストが抑えられるのもメリットの1つです。

法人以外に個人事業主も利用できますし、事業用ビジネスローンだけでなく、資金の使いみち自由なカードローンとしての利用も選択できます。

カードローンとして利用する場合の最大限度額は5000万円までですが、契約者の多くはカードローンを選択した中小企業or個人事業主とのこと。
審査に不安があったり、資金調達を急ぎたい人たちから選ばれている不動産担保ローンです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

この記事では不動産担保ローンのメリット・デメリット、手続きの流れや活用事例など具体的にご紹介してきました。

• 不動産担保ローンは金融機関によっては資金使途が自由
• 法人・個人事業主だれでも原則、利用可能
• 手数料がかかる・不動産を失うリスク

不動産担保ローンは一長一短です。

不動産担保ローンを利用する際は、しっかりとした資金計画を立て、慎重に検討することが大切です。