不動産クラウドファンディングとは？編集部が仕組みについて解説

「不動産クラウドファンディングって何？」

「不動産クラウドファンディングは実際儲かるの？」

気軽に不動産投資を始められるとSNSでも人気の不動産クラウドファンディング。

サービス内容や仕組み、実際に儲かるのか気になっている、という方も多いのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングとはどのようなサービスなのか、メリットとデメリットと一緒に詳しく紹介します。

不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資を目的としたクラウドファンディングです。

クラウドファンディングとは、インターネット経由で不特定多数の投資家から資金調達する方法です。

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングでは、インターネットを経由して不特定多数の投資家から資金を調達します。

集めた出資金をもとにして、不動産を購入・運用することで得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

多くの投資家で投資をするので1万円から投資が可能です。

不動産クラウドファンディングのメリット4選

不動産クラウドファンディングのメリットは、以下の4つです。

それぞれ解説します。

少額から不動産投資を始められる

利用する不動産クラウドファンディングサービスによって最低投資金額は異なりますが、1口1万円からなど、少額から不動産投資を始められます。

少額から投資できるため、初心者も利用しやすいでしょう。

インターネットで完結

不動産クラウドファンディングは、申し込みから運用までインターネットで完結できます。

対面での面倒な手続きは不要。

スマホひとつで管理できるため、手間がかかりません。

高い利回りが期待できる

高利回りが期待できるファンドを用意している不動産クラウドファンディングもあります。

ファンドによって異なりますが、一般的な不動産クラウドファンディングの利回りは3～6％程度です。

不動産クラウドファンディングサービスのなかには、利回り10％以上のファンドを取り扱うサービスもあります。

優先劣後システムでリスクを抑えられる

不動産クラウドファンディングでは、優先劣後システムを採用しているケースが多くあります。

優先劣後システムとは、投資家の元本割れリスクを軽減する仕組みです。

優先劣後システムでは、投資家が優先出資者、事業者が劣後出資者に分類されます。

利益が出た場合は優先出資者が優先して利益を受け取り、損失が発生した場合は劣後出資者が劣後出資割合の範囲内で損失を補填。

事業者の出資分を指す劣後出資割合の範囲内までの損失をカバーしてくれるため、元本割れリスクを抑えられます。

一般的な不動産クラウドファンディングの劣後出資割合は10～30％程度ですが、ファンドによって異なります。

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不動産クラウドファンディングのデメリット2選

不動産クラウドファンディングのデメリットは、以下の2つです。

それぞれ解説します。

元本割れの可能性がある

一般的な不動産クラウドファンディングでは、元本が保証されていません。

不動産クラウドファンディングには、元本割れリスクがあることをしっかり理解したうえで利用することが大切です。

しかし、先に紹介した元本割れリスクを軽減できる優先劣後システムを採用している不動産クラウドファンディングサービスも多数あります。

不動産クラウドファンディングを利用する際には、優先劣後システムの有無や劣後出資割合を確認するとよいでしょう。

原則中途解約できない

一般的な不動産クラウドファンディングは、原則中途解約できません。

やむを得ない理由のみ解約できるケースもありますが、ほとんどの場合で認められません。

そのため、投資には当面使う予定がない余裕資金を充てることが重要です。

解約が認められている不動産クラウドファンディングサービスも一部ありますが、解約手数料が必要なので注意しましょう。

不動産クラウドファンディングをやってみた失敗例

不動産クラウドファンディングを実際にやってみた人の失敗例を紹介します。

途中で解約できなかった

一般的な不動産クラウドファンディングでは、原則中途解約できません。

そのため、急な資金が必要になった場合でも、解約して現金化することができません。

余裕資金を充てたり、短期ファンドを選んだり、あらかじめリスクに備える必要があります。

落選した

人気の不動産クラウドファンディングでは、落選する人もいます。

高利回りファンドでは、募集が殺到して募集金額を大幅に上回るケースも少なくありません。

不動産クラウドファンディングの募集方式は、抽選式と先着式の2種類です。

最新情報をチェックしたり、複数のサービスで応募したり、当選確率をアップさせる工夫も必要です。

不動産クラウドファンディングに向いている人

不動産クラウドファンディングは、少額からリスクを抑えて不動産投資を始めたい人に向いています。

不動産クラウドファンディングは、1～10万円程度の少額から始められる不動産投資サービスです。

まとまった資金が用意できなくても、少額から気軽に始められます。

また、ほとんどの不動産クラウドファンディングでは、優先劣後システムが導入されているため、元本割れリスクを軽減できます。

劣後出資割合が高いほど元本の安全性が高まるため、元本割れリスクを抑えたい方は、劣後出資割合の高いファンドを選ぶとよいでしょう。

不動産クラウドファンディングとREIT・現物不動産投資の違いを比較

不動産クラウドファンディングとREIT・現物不動産投資の違いは、以下の通りです。

	不動産クラウドファンディング	REIT	現物不動産投資
最低投資金額	1～10万円	5～10万円	100万円～
想定利回り	3～6％	3～5％	3～10％
メリット	・少額から始められる ・インターネットで完結 ・高利回りファンドも多数	・プロが選定した不動産に投資できる ・流動性が高い ・幅広い不動産に投資できる	・不動産投資のスキルを身につけられる ・多額の資金が必要 ・家賃収入を得られる
デメリット	・元本割れリスク ・原則中途解約できない	・株式相場の影響を受けやすい ・運用会社の倒産リスク	・不動産の管理、運用の手間がかかる ・空室リスク ・流動性が低い
所得区分	雑所得	配当所得	売却益は譲渡所得 家賃収入は不動産所得

不動産クラウドファンディングとREITとの違い

REITとは、不動産投資信託とも呼ばれている金融商品です。

REITは、複数の投資家の出資金をもとに不動産を運用することで得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

REITは証券取引所に上場しているため、株式と同様にリアルタイム取引が可能。

不動産投資の中でも流動性が高い商品です。

銘柄によって異なりますが、REITの利回りは3～5％程度です。

不動産クラウドファンディングの利回りは3～6％程度。

不動産クラウドファンディングの分配金は雑所得として、REITの分配金は配当所得としてそれぞれ源泉徴収されます。

また、配当所得では分離課税を選択することにより、確定申告で損益通算することができます。

不動産クラウドファンディングと現物不動産投資との違い

現物不動産投資とは、収益物件を購入して家賃収入を得る方法です。

区分所有や一棟所有、戸建てなど、予算や目的によって購入する収益物件を選びます。

現物不動産投資は少なくとも数百万円のまとまった資金を用意する必要があります。

多額の自己資金を用意したり、不動産投資ローンを組んだり、少額からできる不動産クラウドファンディングと比較すると、現物不動産投資は始めるハードルが高いと言えるでしょう。

不動産クラウドファンディングの分配金は雑所得、現物不動産投資の家賃収入は不動産所得、売却益は譲渡所得として課税されます。

不動産クラウドファンディングは税金がかかる？

不動産クラウドファンディングの分配金には、税金がかかります。

不動産クラウドファンディングの分配金は、雑所得として総合課税の対象になるため、所得税と復興特別所得税の合計20.42%が源泉徴収されます。

不動産クラウドファンディングで確定申告が必要なケース

不動産クラウドファンディングの分配金は、確定申告が必要なケースがあります。

雑所得の合計が年間20万円以上の人や年収2,000万円以上の会社員など、一定の要件に該当する場合は確定申告が必要です。

確定申告の要否は個別に判断されるため、税理士や所管の税務署に相談するとよいでしょう。

主要不動産クラウドファンディング2選を紹介

ここでは、数ある不動産クラウドファンディングの中でも、より高利回りに特化しているサービスと堅実にリターンを狙えるサービスの2社を紹介します。

短期間で高いリターンを狙いたい人向けのサービス「ヤマワケエステート」

不動産クラウドファンディングの中でもトップの高利回りを誇るサービスが「ヤマワケエステート」です。

ヤマワケエステートの直近10件の平均利回りは約15.01％（2024年10月時点）と他社に比べ圧倒的な高利回りです。（平均的な利回りは5%程度）

この高利回りを実現できている理由は、開発案件を多く取り扱っていることでしょう。

土地に建物を建てて売却するなど、不動産の価値を上げて、高く売却します。

また、運用期間が1年未満のファンドも多く、資金ロックを抑えて儲けることが可能です。

ただし、短期間で付加価値を高めて売却するわけですから、案件を取りまとめる難易度が高かったり、買い手が見つからなければ利益を出せないリスクはあります。

あくまでも余剰資金の範囲で、かつ案件情報の精査をした上で投資できる方であれば、短期間で高いリターンを狙えるサービスといえます。

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キャンペーンの簡単な詳細は以下の通りです。

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ヤマワケエステートについての口コミやメリットデメリットなどを知りたい人は、下記の解説記事も参考にしてください。

＞＞ヤマワケエステートの解説記事はこちら＜＜

堅実に一定のリターンを積み上げたい人向けのサービス「CREAL（クリアル）」

CREALは東証グロース市場に上場しているクリアル株式会社が運営しているサービスです。

過去のファンドの募集額、募集件数共に業界トップクラスの実績を誇ります。

平均利回りは4〜5%と、不動産クラウドファンディングの中でも一般的な利回りですが、マスターリース契約（空室保証）を結んでいる案件もあるため、リスクを抑えた投資が可能となっています。

配当も定期的に分配されるので、定期的な収入を得たい方にもおすすめです。

しかし、CREALが募集するファンドは2年程度の運用期間のものが多く、他のサービスより長い傾向があります。

長期的にほったらかし投資をしたい方には向いていますが、資金ロックの期間を短くしたい方は他のサービスも検討するといいでしょう。

CREALはアマギフがもらえるキャンペーンを実施中

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条件	①無料の投資家登録をする ②会員登録から60日以内に30万円以上投資する
注意点	・公式サイトからは対象外 ・投資家登録は会員登録から60日以内に完了させる必要がある

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CREALについての口コミやメリットデメリットなどを知りたい人は、下記の解説記事も参考にしてください。

＞＞CREALの解説記事はこちら＜＜

まとめ

今回紹介した不動産クラウドファンディングについて、重要なポイントを5つにまとめました。

手軽に不動産投資を始められるサービスに興味がある方は、不動産クラウドファンディングの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。