不動産投資、元手100万円からでもイケる？注意点やおすすめの手段を解説

これから不動産投資を始めたいけど、投資資金が無くてできないと思っている方も多いのではないでしょうか。

確かに不動産投資には初期費用が必要となり、また決して安い金額ではありません。
そのため、始める前に諦めている方もいることでしょう。

そこで今回大きな投資資金ではなく、100万円から始められる不動産投資に着目して解説します。

「100万円なら投資資金として出せる」という方に向けて、オススメできる3つの投資方法とメリット・デメリットを紹介しますので、今後の不動産投資に活かしてください。

また100万円での不動産投資をする際の3つの注意点も重ねて解説していきます。

不動産投資は自己資金100万円からできる？

結論からいうと、不動産投資は100万円の資金があれば十分に可能です。

不動産は数千万円単位の物件が多いですが、すべて自己資金で賄う必要はありません。

後で述べるように、自己資金100万円で不動産を購入できる方法はいくつもあるので、資産状況に合わせて選択するとよいでしょう。

自己資金100万円から不動産投資をするメリット

100万円前後の資金で投資用の不動産を購入する場合は、以下のようなメリットがあります。

レバレッジを利かせて少額で大きな収益を上げられる

不動産価格が100万円以下という物件は存在しますが、大半が地方であり、買えたとしても収益性に不安があります。

100万円では東京23区で探すのは難しい状況です。

ただし、融資を受けることによって東京23区の高収益物件を購入することは可能です。

レバレッジを利かせて少額で収益性の高い物件を購入できるのが、100万円投資のメリットです。

早く不動産投資を始められる

不動産は高額な商品なので、資金を貯めてから購入しようとすると、貯まるまでに時間がかかり、収益を獲得できる機会を逸することになります。

100万円という手の届く金額であれば、比較的早い段階で不動産投資を始めることができます。

複数物件を保有して資産を拡大できる

100万円の自己資金で購入した物件の運用が軌道に乗れば、家賃収入でローンを返済しながら、次の物件の購入を検討できます。

1つめの物件の返済実績があるので、融資審査で有利になるというメリットがあります。

自己資金100万円から不動産投資をするデメリット

一方、100万円の元手で不動産を購入する場合は、以下のようなデメリットもあるので注意が必要です。

金融機関の融資審査にとおりにくい

金融機関から融資を受けるには、一定の頭金を入れるのが一般的です。物件価格に比べて頭金が少ないと融資審査で不利になります。

ただし、「年収倍率」という融資審査の基準もあるので、頭金が少ないからダメと決まっているわけではありません。

住宅金融支援機構が行った「2021年度フラット35利用者調査」によると、マンション融資利用者の全国平均年収倍率は7.2倍 （年収300万円なら2,160万円まで借り入れ可能）です。

年収倍率以下の物件であれば、頭金が100万円でも融資にとおる可能性があります。

購入できる物件の選択肢が少ない

自己資金が100万円の場合、購入できる物件の選択肢は少なくなります。

自己資金の目安は一般的には10～20％程度といわれているので、自己資金100万円で購入できる物件は500～1,000万円となり、首都圏では築古の中古マンションくらいしか購入できない可能性があります。

返済負担が大きくなる

少ない自己資金で高額な物件を購入すると、毎月の返済負担が大きくなります。例えば、1,000万円の物件を自己資金100万円と500万円のケースで返済額を比較してみましょう。

【計算例】物価価格1,000万円、融資期間30年、元利均等払い、金利2.0％の場合

	毎月返済額	総利息	総返済額
自己資金100万円	33,265円	2,975,518円	11,975,518円
自己資金500万円	18,480円	1,653,032円	6,653,032円
差額	14,785円	1,322,486円	5,322,486円

自己資金400万円の差は、月々約1万5,000円の支払額の差となります。

不動産投資を元手100万円から始める際の注意点

ここからは100万円で不動産投資をする時に気を付ける3つの注意点に解説します。

• 激安物件には要注意
• 利回りを考慮して投資する
• 簡単に儲けられるという業者には注意

激安物件には要注意

激安物件には必ず激安な理由があります。

激安にしないと売れないということは理解しておきましょう。

激安物件である主な理由は、「築年数が古い」「立地が悪い」「事故物件」「大きな修繕が必要」などさまざまです。

安いなら安いなりの理由は必ずありますので、しっかり見極めてから購入するか判断しましょう。

利回りを考慮して投資する

利回りとは投資した資金に対して一年間で回収できる割合を表した数値です。

仮に100万円を投資し、利回り7％である場合、一年間で7万円の収入になります。

利回りは投資する上で重要な指標となり、高利回り物件に投資することで収益が高くなる傾向があります。

どの投資物件にも利回りは存在しますので、確認してから投資するようにしましょう。

簡単に儲けられるという業者には注意

インターネットで情報を取得できる現代では、情報過多になり、詐欺をしている会社も多数あります。

簡単に儲けられるといって投資資金を持ち逃げする業者は後を絶ちません。

そのため投資する会社に関しては、創業してからの年数や、会社信頼度を調べるようにしましょう。

また、100万円を投資して、自身の生活に圧迫がないかも考慮しておく必要があります。

投資は資金に余裕がある方が行うものです。

一獲千金を狙いたくても、不動産投資ではほとんど不可能なので、資金と相談して始めましょう。

自己資金100万円から始める不動産投資の選択肢

100万円の資金でできる不動産投資は3つあります。

• 不動産投資ローンを用いて購入
• J-REITを利用する
• 不動産クラウドファンディング

それぞれのメリットとデメリットを説明します。

不動産投資ローンを用いて購入

金融機関で不動産投資を目的としたローン組み、お金を借りて投資物件を購入します。

月々のローン返済は発生しますが、その返済額は投資物件からの収益で支払う仕組み。
つまり収入から借り入れ返済を差し引いた残りが収益となります。

この方法だと、100万円を用意しなくても、金融機関の融資審査さえ通れば投資資金を確保できます。

100万円の激安投資物件を買うより、不動産投資ローンを利用して高額の物件を購入・返済していった方が、高い収益が期待できるでしょう。
実際、100万円の手持ち資金で、2,000万円のワンルームマンションを投資物件として購入する人も多くいます。

とはいえ、金融機関の融資審査をクリアする条件があります。
職業や年収の安定性、投資物件の収益性や立地など、さまざまな観点からの審査されるので、選ばれた人と物件のみ可能な投資方法です。

【不動産投資ローンのメリット】

【不動産投資ローンのデメリット】

J-REITを利用する

J-REITとは、複数の投資家から資金を集めてマンションや商業施設を購入し、その物件から得た利益を投資家に分配する方法です。

J-REIT は不動産そのものを所有するわけではなく、証券化した不動産に投資する形式。
つまり株などと同じ金融商品になります。

小額から始められるため、100万円もあれば問題なく始められます。
また、運用は全てプロに一任できるので、本人の不動産投資の知識が浅くても大丈夫です。

【J-REITのメリット】

【J-REITのデメリット】

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、J-REIT 同様、複数の投資家から資金を集め、不動産を購入する方法。
購入した不動産から得られる家賃収入や売却益が主な収益源となります。

不動産クラウドファンディングがJ-REIT と異なる点は、ファンドの規模です。

J-REIT は1銘柄数億円以上の規模となり、投資対象も大規模なオフィスビルや大型の集合住宅といった物件が多いです。

一方、不動産クラウドファンディングは、数百万円から数千万円の物件がメインの投資対象となります。

またJ-REIT は規模が大きいので自身で物件を選べませんが、不動産クラウドファンディングは自由に選べます。

【不動産クラウドファンディングのメリット】

【不動産クラウドファンディングのデメリット】

短期間で高いリターンを狙いたい人向けのサービス「ヤマワケエステート」

不動産クラウドファンディングの中でもトップの高利回りを誇るサービスが「ヤマワケエステート」です。

ヤマワケエステートは平均利回りは約14％と他社に比べ圧倒的な高利回りです。（平均的な利回りは5%程度）

ヤマワケエステートがこの高利回りを実現できている理由は、開発案件を多く取り扱っていることが挙げられます。

土地を2つ一緒にして売却したり、建物を更地にして売却したりすることにより、不動産の価値を上げて高い利益を上げています。

また、運用期間が1年未満のファンドも多いため、短期間で高いリターンを狙える点も魅力です。

ただし、短期間で付加価値を高めて売却するわけですから、案件を取りまとめる難易度が高かったり、買い手が見つからなければ利益を出せないリスクはあります。

あくまでも余剰資金の範囲で、かつ案件情報の精査をした上で投資できる方であれば、短期間で高いリターンを狙えるサービスといえます。

ここまでお読みいただき、これまで不動産投資は多額な資金が必要と思って躊躇していた方も、100万円程度から始められることがおわかりいただけたでしょう。

元手100万円で不動産投資を行うには、

• 投資ローンの利用
• J-REIT
• 不動産クラウドファンディングへの出資

など、選択肢がいくつかあります。

それぞれのメリット・デメリットを比較して、不動産投資に一歩踏み出してみてはいかがでしょうか。