不動産小口化商品は危険？メリット・デメリット・リスクを徹底解説！

「不動産小口化商品は危険なの？」

「不動産小口化商品はどんな人に向いている？」

少額から始められる不動産投資として人気の不動産小口化商品。

SNSでも注目されていますが、危険という声もあるため利用をためらっている、という方も多いのではないでしょうか。

不動産小口化商品が危険と言われる理由や回避するポイントについて、詳しく紹介します。

不動産小口化商品は危険？3つの種類

不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法に基づき運営されている投資商品を指します。

不動産特定共同事業法とは、不動産ファンドを運営している事業者を対象に適用される法律です。

不動産小口化商品には、以下の3種類があります。

• 匿名組合型
• 任意組合型
• 賃貸型

それぞれの特徴を解説します。

匿名組合型

匿名組合型では、投資家と事業者との間で匿名組合契約を締結し、投資家は組合に対して出資します。

匿名組合型では、事業者が不動産の所有権を有するため、投資家は不動産の所有権を得られません。

1～10万円程度の少額から不動産投資を始められると人気の不動産クラウドファンディングのほとんどは匿名組合型です。

匿名組合型の分配金は、雑所得として総合課税となり、他の所得と合わせて課税されます。

任意組合型

任意組合型では、投資家と事業者が任意組合契約を締結します。

任意組合契約とは、複数の投資家の出資を受け、共同で事業を運営することを目的とした契約です。

任意組合型では、1つの不動産を複数の投資家と共同で所有します。

そのため、比較的少額で不動産の一部の所有権を得られるのが特徴です。

任意組合型の分配金は「不動産所得」として扱われるため、相続や贈与時に節税効果が期待できます。

賃貸型

賃貸型は、複数の投資家の共同出資で購入した不動産の管理・運用を不動産特定共同事業者に委託する方法です。

不動産の管理を事業者に委託することで手間がかからず、安定した賃貸収入が期待できます。

賃貸型では、複数の投資家が共同で不動産を所有するため、不動産の一部の所有権を得られます。

賃貸型の分配金は、不動産所得として課税されます。

不動産小口化商品のデメリット・危険と言われる理由4選

不動産小口化商品のデメリットと危険と言われる理由は、以下の4つです。

• 元本割れリスクがある
• 短期間で大きな利益は得られない
• レバレッジ効果が得られない
• 原則中途解約できない

それぞれ詳しく解説します。

元本割れリスクがある

不動産小口化商品には、元本割れリスクがあります。

一般的な不動産小口化商品は、元本が保証されていません。

そのため、社会情勢の変化や金融危機などの影響で不動産価値が下落すると、売却の際に元本割れする可能性があります。

匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、優先劣後システムを導入しているサービがほとんどです。

優先劣後システムで損失が発生した場合は、事業者が出資した範囲内で損失を補填。

優先劣後システムの導入によって元本割れリスクを抑えられるため、安全性が高まります。

短期間で大きな利益は得られない

不動産小口化商品では投資金額が少額のため、短期間で大きな利益は期待できません。

株式投資のように短期間で大きなリターンは狙えませんが、長期的に安定した利益を得たい人に向いています。

レバレッジ効果が得られない

不動産小口化商品は自己資金で始める必要があるため、借入金を活用したレバレッジ効果が得られません。

レバレッジ効果とは、小さな力で大きな効果を得る「テコの原理」を指します。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、不動産投資ローンを活用して投資効率をアップさせることで、自己資本に対する収益性を高める効果です。

そのため、ある程度まとまった自己資金を用意する必要があります。

原則中途解約できない

不動産小口化商品は、原則中途解約できません。

やむを得ない場合に限り解約できるサービスもありますが、解約手数料がかかります。

また、任意組合型の解約は売却先を探すケースもあるため、すぐに現金化することは難しいでしょう。

運用が開始されると原則解約できないため、投資には当面使う予定のない余裕資金を充てることが大切です。

不動産小口化商品は本当に危険なの？危険を回避するポイント3選

不動産小口化商品が危険なのか、というと答えは「NO」です。

しかし、残念ながら詐欺を働く会社もいるため、危険な業者を選ばないための3つのポイントを紹介します。

• 運営会社の実績を確認する
• 投資先を利回りだけで選ばない
• 登録番号を確認する

それぞれ解説します。

運営会社の実績を確認する

不動産小口化商品を選ぶ際には、運営会社の実績を確認し安心して利用できるサービスかどうかを見極めることが重要です。

不動産小口化商品はサービスによって、実績に大きな差があります。

過去に元本割れや支払い遅延が発生している場合は、信頼性が低いサービスだと言えるでしょう。

また、運営会社が上場していたり、資本金が多かったりすれば、急な倒産の可能性は低いと判断できます。

運営会社の募集実績や償還実績、元本割れの有無などの実績をしっかり確認して、信頼できるサービスを選びましょう。

投資先を利回りだけで選ばない

高利回りファンドはリスクも高い傾向があるため、投資先を利回りだけで選ぶのは危険です。

一般的な不動産小口化商品の平均利回りは2～7％程度。

しかし、高い利回りだから危険というわけではありません。

サービスの特徴や想定されるリスクなどを総合的に判断して投資先を選びましょう。

登録番号を確認する

不動産小口化商品を提供するためには、「不動産特定共同事業」もしくは「小規模不動産特定共同事業」の許可を得る必要があります。
※「小規模不動産特定共同事業」は登録制

許可は、各県知事か国土交通大臣がするため、一定の条件をクリアしないと許可は得られません。

許可を得た事業者は、国土交通省の公式サイトに一覧で掲示されているため、確認ができます。

実績が少ない、実体のある企業かわからない、といった場合、確認するといいでしょう。

不動産小口化商品のメリット2選

ここまで不動産小口化商品が危険と言われる理由、危険の回避方法について紹介してきました。

しかし、不動産小口化商品はきちんと業者・ファンドを選べばメリットの大きい投資方法です。

次に、不動産小口化商品のメリットについて解説していきます。

• 少額から始められ、分散しやすい
• 手間がかからない
• 不動産のプロが選んだ物件に投資できる

それぞれ解説します。

少額から始められ、分散しやすい

不動産小口化商品は、少額から始められるのが大きな魅力です。

匿名組合型の不動産クラウドファンディングは、最低投資金額が1～10万円程度です。

任意組合型でも100万円程度から投資が可能。

現物不動産投資は数百万円はかかってしまうため、比較すると不動産小口化商品はかなり少額から始められることがわかります。

そして、少額で始められることで投資先を分散しやすい商品でもあります。

複数の不動産に分散して投資すると、1つの不動産から家賃収入が得られなくなった場合でも、他の不動産の収益があるためリスクを抑えられます。

また、不動産のエリアを分散させることは、自然災害リスク対策としても有効です。

分散投資は1つの不動産の影響を受けにくくなるため、リスク軽減につながるでしょう。

手間がかからない

不動産小口化商品において、対象不動産の運営は主に事業者（ファンド組成会社）が行います。

そのため、運用中に投資家が不動産運営のためになにかする必要はありません。

運用中はほったらかしで大丈夫です。

本業に忙しい方でも始めやすい投資です。

不動産のプロが選んだ物件に投資できる

不動産小口化商品では、運営会社が目利きして選んだ不動産に投資する形です。

そのため、不動産の知識がない方でも投資できます。

一般的な不動産投資では、全国各地にある無数の不動産から、自分で投資物件を探さないといけないため、非常に労力がかかりますし、本当にいい物件なのかわからないですよね。

不動産のプロが選んだ不動産に少額から投資できるのは大きなメリットです。

不動産小口化商品がおすすめ・向いている人

少額から不動産投資を始めたい初心者におすすめ

匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、1口1万円から投資できるサービスも多くあります。

任意組合型でも100万円程度から始められるため、現物不動産投資と比較すると費用面で始めやすいでしょう。

不動産小口化商品は少額からでも投資できるので、初心者も利用しやすいサービスです。

また、不動産小口化商品は、不動産投資ローンを組む必要がありません。

少額の自己資金で始められるため、ローンを組むのに抵抗がある方にも向いています。

不動産小口化商品とREITの違い

不動産小口化商品と似ているところも多いREITは、流動性の高さに違いがあります。

REITとは不動産を投資対象とした投資信託であり、複数の投資家からの出資を受け不動産を購入・運用し、得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

不動産小口化商品は、運用期間中の解約は原則できません。

一方で、REITは証券取引所に上場しているため、買いたいときに買って売りたいときに売れる流動性の高い金融商品です。

しかし、REITは株式相場の影響を受けるため、価格変動リスクがあります。

社会情勢の変化や世界的な金融危機などによって、価格が大幅に下落する可能性もあるため注意が必要です。

不動産小口化商品は確定申告が必要？

不動産小口化商品の分配金は、確定申告が必要な場合があります。

匿名組合型の分配金は、雑所得として総合課税の対象になるため、所得税と復興特別所得税の合計20.42%が源泉徴収される仕組みです。

そのため、雑所得の年間合計が20万円以上の人や年収2,000万円以上の会社員などは、確定申告が必要です。

確定申告の要否は個別に判断されるため、税理士や所管の税務署に確認するとよいでしょう。

任意組合型と賃貸型の分配金は不動産所得に分類されるため、源泉徴収されません。

そのため、任意組合型の分配金は確定申告が必要です。

まとめ

今回紹介した不動産小口化商品の危険と言われる理由について、重要なポイントを4つにまとめました。

• 不動産小口化商品は元本割れリスクがあるが、匿名組合型では優先劣後システムによりリスクを抑えられる
• 短期間で大きな利益は狙えないが安定した利益が見込める
• レバレッジ効果が得られないがローンを組まなくてよい
• 原則中途解約できないが一部可能なサービスもある

少額から始められる不動産投資に興味がある方は、不動産小口化商品サービスの利用を検討してみてはいかがでしょうか。