ﾔﾏﾜｹｴｽﾃｰﾄの評判口コミは怪しい？20社出資中の私が忖度なしでデメリットも徹底解説！

不動産クラウドファンディングのヤマワケエステートは「8%以下の利回りのファンドは組成しない。」という方針のもと運営されており、年利換算で10%以上の高利回りファンドがほとんどです。

しかし、高利回りに対してのリスクや募集頻度の多さを見て、不安に感じている人も多いようです。

この記事では、不動産クラウドファンディングに10社以上出資している筆者の目線で、ヤマワケエステートの口コミやリスク・デメリットについても詳しく紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

この記事のまとめ

• 口コミでは、高利回りに喜ぶ声や、償還報告が多くある
• 業界TOPクラスの高利回りファンドに投資可能
• 募集件数も1年で100件超えで投資しやすい
• キャピタルゲインがメインのファンドが多くリスクは高め
• 劣後出資割合は比較的低い

ヤマワケエステートの仕組みは？概要を解説！

まず、ヤマワケエステートの基本情報を紹介します。

サービス名	ヤマワケエステート
第一号ファンド募集日時	2023年10月
累計ファンド募集件数	156件（リセールファンド含む）
最低投資金額	10,000円
平均利回り（直近10件）	13.67%
平均運用期間（直近10件）	8ヶ月
募集形式	先着式・抽選式
中途解約の可否	原則不可
使用銀行	記載なし

※2024年11月19日時点

ヤマワケエステートとは、「不動産クラウドファンディング」という投資商品を提供しているサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で複数人の投資家から出資を募り、その出資金をもとに不動産を購入・運用し、不動産の運用益を分配する投資方法です。

本来、不動産を購入するには何百万円〜何千万円と必要でしたが、複数人で投資することで1万円〜10万円で不動産に投資できます。

通常の不動産投資とは違い、不動産を運用するプロジェクト（ファンド）への投資になるため、不動産の所有権を持たず、運用の手間もありません。

少額から簡単にできる不動産投資として、人気を集めています。

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ヤマワケエステートの評判・口コミは悪い？投資した人のリアルな声を紹介！

ここではX（旧Twitter）から実際にヤマワケエステートを利用している人の声を紹介していきます。

ヤマワケエステートの良い評判・口コミを紹介

まずは良い口コミです。

ヤマワケぞくぞく運用終了！

吉祥寺低地　13.6%⭐️早期償還
南大井1棟 　19.5%

南大井も六本木テナントビルFund同様、売却先見つかってないが運用終了判断したようだ。#ヤマワケ#ヤマワケエステート

— くらふぁん (@cloufun) October 31, 2024

ヤマワケエステートから年利１５％の不動産から元本と利回りが振り込まれた・・・。

株投資するより全力でヤマワケエステートに入れておけば、勝手に運用してくれて利益を得ることが出来るのでは？

— ドラ夫 / サイドFIREにはいくら必要なのか？ (@dorawo212) October 31, 2024

ヤマワケエステートで初めての償還、「東京都板橋区東新町　新築ファンド」。大まかに言うと、200万円投資したら半年後ぐらいにプラス10万円で返ってきた。10万円ついたこともさることながら、元本200万円が返ってきたことで、また他の案件に回せるのが嬉しい。

— 森林 樹木💀ケチンボ会社員の一発逆転 (@FRUGALorSTINGY) September 26, 2024

ヤマワケエステート、情報をどんどん出してくれるのは好印象⭕️四半期レポートで進歩状況わかるの良い。COZUCHIに似てるね🤣でも良いところ真似して取り入れていくのはサービス向上になりますね。
よくわからない点はまだたくさんあるので質問していこうかな。

— ココ🐶主婦のお金のふやし方 (@coco_life020) February 2, 2024

ヤマワケエステートからまた激アツファンド出た❤️‍🔥

今回は抽選式みたいだから、ゆっくり応募できる～💕

— しおちゃんブログ (@marumoni2021) March 26, 2024

とにかく利回りが良いという意見や、無事に償還されて安心している人の声が見つかりました。

後発のサービスではあるものの、他の投資商品と比べても圧倒的な高利回りを誇っていることから、高い注目を集めていることがわかります。

ヤマワケエステートの悪い評判・口コミを紹介

次にネガティブな口コミも見ていきましょう。

ヤマワケエステート、全然当選しない。

— MOMO☆ (@K88hFZtkBimuDK3) November 11, 2024

またヤマワケエステートの抽選外れた
愚直に抽選にエントリーし続けるしかないのか

— ホッコリ (@winnie8888) October 30, 2024

昨日、ヤマワケエステートで100万投資

１年で約19%

ヤマワケエステートは高利回りファンドが多いから、面白いけど、リスクも高い

デフォルトはまだないけど、今後はわからないから、慎重に投資をしよう

— うだつが上がらないサラリーマン (@fQggDtyXfc0EWtP) October 23, 2024

ヤマワケエステートって
①途中解約できない
②劣後出資割合が低い
③開示情報が少ない

ていうのを考慮するとオススメはせんなぁ・・・
分かりやすく言うと、1度投じると、お金は帰ってこないけど、まともな物件かどうかは分からないって感じ
似てる「みんなで大家さん」も行政処分だしなあ

— つよにゅー | 人生2週目のライフハック (@tsuyonewmashi) September 16, 2024

ヤマワケエステート、引くほど利回り高いんだけど投資すんのハイリスク過ぎるかな？

— へたっぴ (@hetappi_zinsei) March 8, 2024

利回りが高すぎて怪しそうや、優先劣後低い、なかなか当たらず投資できないという意見が見られました。

10%以上の利回りを狙えるファンドということは、それだけのリスクも孕んでいるということです。

リスクが高い分事前にファンドの精査をしたい投資家も多い中、情報が少ない・わかりづらい点は、マイナスポイントになるでしょう。

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ヤマワケエステートの3つの特徴・メリット

ヤマワケエステートのメリットは以下の3つが挙げられます。

順番に解説していきます。

ヤマワケエステートの特徴・メリット1.高い利回り

2024年11月時点でヤマワケエステートの募集案件数は156件です。（リセールファンド含む）

その直近10件の平均想定利回りは13.67%です。（年利）

一般的な不動産クラウドファンディングのファンドの利回りは4％ほどなので、圧倒的に高いことがわかりますね。

一番利回りが高いものでは「神奈川県愛川町　一戸建て再生ファンド」が84.6%の利回りでした。

運用期間は3ヶ月ですが、3ヶ月で計算しても21.15%（税抜き前）と、非常に高い利回りです。

また、このファンドは運用が終了して償還済みですが、実績利回りは95%にもなりました。

一番低いものでも8％と、利回りは他のサービスを抜きん出ています。

利回りが高すぎて怪しい？

ヤマワケエステートの1番の特徴である「高利回りファンドの組成」ですが、高利回りすぎても怪しく感じてしまいますよね。

ヤマワケエステートで取り扱っているファンドのほとんどが、インカゲインとキャピタルゲイン両方の利益を得られる「ハイブリット型」であることが高利回りを実現している大きな理由です。

インカムゲインがメインのファンドでは、10％を超えるような高利回りが出る可能性は限りなく低いでしょう。

一般社団法人日本不動産研究所が行っている「不動産投資家調査」によると、東京の城南エリアで賃貸住宅一棟の期待利回りは3.8%ほどですので、賃料収入では高利回りを目指すのは難しいことがわかります。

ヤマワケエステートでは、土地・建物を取得し、更地にして売却したり、土地を取得して建物を建てて売却したり、土地を二つ買い取って1つにまとめて売却するなどして利益を上げています。

面倒臭い作業をすることによって高く売ることが可能なのです。

また、ヤマワケエステートのファンドは短期運用のものがほとんどです。

そのため、ファンドページに表示されている年利換算の利回りより、実際にもらえる利回りは下がります。

例えば、2024年8月に募集された「東京都大田区羽田エリア　新築ファンド」は年利13.7%ですが、運用期間が約7ヶ月なので、実際の利回りは7.9%程度です。

7.9%でも十分高いですが、他のサービスでも十分実現できている利回りですね。

そして、協力会社の存在も高利回りの理由です。

ヤマワケエステートと協力していることの多い「エムトラスト社」ですが、物件取得と開発のプロです。

不動産のプロである「エムトラスト」の協力があるからこその高利回りとなっています。

ヤマワケエステートの特徴・メリット2.多様な不動産案件から選択可能

ヤマワケエステートでは

など、さまざまな不動産を取り扱っています。

他のサービスでは区分マンションのみなど、対象不動産を絞ってファンド組成している場合が多くあります。

比較的リスクが少なくリターンも低いマンションや、リスクが高く高リターンの見込める空き家リノベーションなど、自分に合った投資をすることが可能です。

組成案件が多種すぎる？

ヤマワケエステートでは先ほど紹介したようなさまざまなファンドを組成していますが、過去には、「インドアテーマパーク」や「ラーメン革命 富喜製麺」に投資できるファンドもありました。

どちらも不動産クラウドファンディングではありましたが、ジャンルが幅広く不思議に思われる方もいるのではないでしょうか。

ヤマワケエステートの運営会社の親会社である「WeCapital株式会社」はミッションとして「投資・調達をカジュアルに。」というものを掲げています。

WeCapital株式会社は「ヤマワケ」という投資・配当型クラウドファンディングの別サービスを立ち上げていることから、投資や調達をもっと簡単にできる仕組みを作ろうとしているのではないでしょうか。

ヤマワケエステートの特徴・メリット3.募集頻度が多い

ヤマワケエステートは2023年の9月にサービスが開始して、10月に第一号ファンドを募集したばかりのサービスです。

しかし、2024年11月時点で既に156件のファンドを募集しており、1ヶ月に10件以上のファンドを募集していることになります。

募集頻度の多い他のサービスでも1ヶ月に2件程度なので、ヤマワケエステートは募集頻度が非常に多いというのがわかります。

ヤマワケエステートの案件は利回りが高いこともあり人気ですが、募集頻度が高いので投資できるチャンスは多くありますね。

なんでこんなに組成頻度が高いの？

ヤマワケエステートではサービス開始から1年も経たずに150件以上のファンドを募集しています。

他の不動産クラウドファンディングサービスでは考えられないスピードです。

ここまで高頻度でファンドを募集できる理由は「協力会社」の存在があります。

現在公開されているファンドで、10の協力会社を確認できました。（2024年11月時点、筆者調べ）

他の不動産クラウドファンディングサービスでは、1社が不動産を見つけているのに対して、ヤマワケエステートは多数の協力会社が不動産を取得しています。

そのため、他社ではできないスピードでの組成が可能となっています。

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ヤマワケエステートの5つの注意点・デメリット

次にヤマワケエステートの5つの注意点・デメリットについて解説していきます。

順番に見ていきましょう。

実績が少ない

ヤマワケエステートは2023年9月に始まったばかりのサービスで、実績が少ないです。

2024年11月時点で償還されたファンドは33件となっており、他サービスに比べるとまだまだ少ない状態です。

これまでに元本割れや、減配などは起きていませんが、実績を見て安心できる数字とは言えないでしょう。

また、元本割れでは無いものの、想定運用期間12ヶ月のところ、3ヶ月で早期償還されたファンドもありました。

早期償還であればマイナスはもちろんありませんが、想定していたほどリターンが出ずに戻ってきてしまう可能性は考えておくべきですね。

途中解約ができない

ヤマワケエステートでは原則、途中解約が認められていません。

また、ファンド当選後のキャンセル、入金後のキャンセル、どちらも認められていませんので、注意しましょう。

いざという時に現金化できないので、あくまでも余剰資金の範囲で投資することをおすすめします。

クーリングオフの対象ではあるので、契約成立時書面の電子交付を受けた日を1日目として8日間が経過するまでの間なら、ヤマワケエステートに書面で通知することで契約の解除が認められています。

投資できないことがある

ヤマワケエステートは毎回高利回りファンドを募集しているので、非常に人気が高くなかなか投資できないこともあります。

先着式のファンドは1分も経たずに100%募集金額が集まったこともあります。

抽選式のファンドも1,000%を超える応募率になったことがありました。

ただ、直近のファンドは少し募集の集まりが落ち着いてきているので、先着式の方が確実に投資しやすい状況ではあります。

劣後出資割合が低い

ヤマワケエステートのファンドでは優先劣後出資を採用しています。

優先劣後出資とは、もしファンドの運用で損失が出てしまったとしても、一定割合までは先に事業者がリスクを負うという仕組みです。

ヤマワケエステートの場合、劣後出資割合は10%未満のものも多く、場合によっては数%しかないこともあります。

他社の不動産クラウドファンディングサービスでは10%程度で、多いところでは30%程度まではリスクを負担してくれる場合もあるため、数％という数字は少ないと言わざるを得ません。

また、会員登録しないと劣後出資割合を見ることはできないので、安全性を確かめるためには先に会員登録をしなければなりません。

しかし、ヤマワケエステートの組成頻度を考えると、劣後出資割合を多くするとヤマワケエステートの負担額が他のサービスとは比にならないほどとなります。

組成頻度の高さゆえのデメリットであるとも言えますね。

ファンドの開示情報が少ない

ヤマワケエステートで募集されるファンドは案件によりファンドの開示情報が少ないものがあり、注意が必要です。

多くのサービスでは住所が最後まで書かれていることが多いですが、ヤマワケエステートではファンドページに住所が途中までしか記載されていないことがあります。

また、駅近物件以外はアクセスが書いてないこともあるので、具体的な対象物件を特定できず、正しい投資判断が難しくなります。

とはいえヒントになる情報は複数開示されているのと、不動産クラウドファンディング投資家の方が条件を元に物件を特定していることもあるので、Xなども参考にした上で投資するか判断しましょう。

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ヤマワケエステートの2つのリスク

ヤマワケエステートでは下記のリスクがあります。

詳しく見ていきましょう。

元本割れする可能性がある

ヤマワケエステートが取り扱っているのは「不動産クラウドファンディング」という投資です。

不動産クラウドファンディングは出資法により、元本保証は禁止されています。

そのため不動産の収益が想定よりも少なくなる・得られなくなる場合は、元本割れを起こし、損をする可能性があります。

投資において絶対に損をしない方法はないため、エリアの分散、サービス分散をしてリスクを軽減しましょう。

運営会社が倒産する可能性がある

運営会社が倒産してしまうと、投資対象不動産を差し押さえられることがあり、出資金が戻ってこない可能性があります。

ヤマワケエステートの運営会社であるヤマワケエステート株式会社は”ヤマワケエステートを運営するための会社”です。

運営会社状況を探るには親会社のWeCapital株式会社が重要となってきますが、WeCapital株式会社は上場企業ではないため、決算情報を見ることはできません。

しかし、2024年10月に東証スタンダードに上場している「株式会社REVOLUTION」のグループ企業となりました。

株式会社REVOLUTIONは上場企業であるため、決算情報などを参考に出資検討することもおすすめします。

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ヤマワケエステートの実績は？詐欺の噂や元本割れについて紹介！

2024年11月現在、ヤマワケエステートでは償還済みのファンドが33件となっています。

元本割れや配当遅延もなく無事に償還されました。

しかし、募集件数と比べると償還実績はまだまだ少ないので、現時点で元本割れがないから安心と判断するのは危険です。

開示されている情報やSNSから情報収集をしきちんと対象物件を特定した上で、運用期間中のアクションや運用期間の長さに対して、10%以上のリターンが得られる見込みが本当にあるのかは判断して投資すべきでしょう。

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ヤマワケエステートは「短期間で多くのリターンを得たい人」向けのクラウドファンディング

ヤマワケエステートは直近10件の平均利回り13%超えという圧倒的な高利回りが特徴のサービスです。

また、運用期間の平均は直近10ファンドで8ヶ月と比較的短く設定されています。

短期運用で資産ロックを回避しながらも高リターンを得られます。

ただ、劣後出資割合が低いこともありますので、不動産クラウドファンディングの中でも比較的「ハイリスク・ハイリターン」な投資であることは知っておきましょう。

投資する場合も、余剰資金の範囲での投資をおすすめします。

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ヤマワケエステートの登録から利用するまでの3つのステップを解説！

以下の手順で登録から利用が可能です。

会員登録

WEBサイトの「会員登録はこちら」をクリックします。

フォームから会員仮登録を完了させ、登録したメールアドレス宛に届くメッセージから会員本登録を完了させます。

本人確認

運転免許証やパスポート、マイナンバーを使って本人確認をおこないます。

本人確認は1〜3営業日ほどで完了します。

ファンド申し込み

本人確認が完了し、口座開設がおこなわれたら、ファンドの申し込みができるようになります。

案件を探すから募集中の案件に申し込みができます。

先着式か抽選式など案件により条件が変わりますので申し込む際はよく読んで申し込みするようにしましょう。

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ヤマワケエステートの最新キャンペーン情報！

ヤマワケエステートでは2024年12月現在、新規投資家登録キャンペーンを実施しています。

内容	新規投資家登録でAmazonギフト券500円分プレゼント
期間	2024年12月9日〜2025年1月31日
条件	キャンペーン期間内に新規投資家登録をする
注意点	ポイントサイト経由では対象外

ヤマワケエステートでの投資を検討している方は、この機会に無料の投資家登録をしてみてはいかがでしょうか。

ヤマワケエステートは怪しくてやばい？よくある質問を紹介

次にヤマワケエステートでよくある質問に答えていきます。

ヤマワケエステートに税金はかかる？

ヤマワケエステートで得る分配金は「雑所得」として分類され、税金がかかります。

分配金の20.42％の源泉税額が徴収された上で口座に入金されます。

確定申告は必要？

確定申告は必要な場合と不要な場合があります。

ヤマワケエステートで得る分配金は「雑所得」として扱われ、雑所得の年間合計が20万円を超えると確定申告が必要で、20万円以下なら原則確定申告は不要です。

人により申告条件が変わる場合があるので、詳しくは税務署・税理士にご確認ください。

ホリエモンや本田圭佑との関係は？

ヤマワケエステートと検索すると、「ホリエモン」や「本田圭佑」と出てきますよね。

この2人との関係性はなんなのでしょうか？

まず堀江貴文氏（ホリエモン）に関してですが、以前堀江氏のYouTubeチャンネルにヤマワケエステートの親会社社長、松田 悠介氏が出演したという経緯があります。

松田氏がヤマワケエステートへの想いや仕組みを紹介するという内容でした。

本田圭佑氏はヤマワケエステートのオフィシャルアンバサダーです。

公式サイトのトップページにも本田氏が大きく掲載されています。

有名人達とヤマワケエステートの関係性に関しては下記記事で詳しく解説しています。

ヤマワケエステートとヒカルやホリエモン等との関係性に関する記事はこちら⇨

ポンジスキームの噂は本当？

ヤマワケエステートに関する記事やYouTubeを見ると「ポンジスキームだ」という意見を見かけるとこも多いかと思います。

結論からお伝えすると、ヤマワケエステートはポンジスキームではありません。

ポンジスキームとは、実態のない投資に出資を募り、出資金の横流しをすることで実際に投資をしているように見せかけているものです。

ヤマワケエステートで取り扱っているのは実際に存在する不動産のため、ポンジスキームではないのです。

ポンジスキームの噂に関しては下記記事で詳しく解説しています。

ヤマワケエステートのポンジスキームに関する詳細はこちら⇨

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ヤマワケエステートの運営会社を紹介

ヤマワケエステートの運営会社はヤマワケエステート株式会社で、WeCapital株式会社の子会社です。

WeCapital株式会社はヤマワケエステートのほかにも「ヤマワケ」「ヤマワケレンディング」の事業を行なっており、これからサービスも開始するようです。

ヤマワケエステート株式会社の会社概要

ヤマワケエステート株式会社の詳細情報は以下の通りです。

会社名	ヤマワケエステート株式会社
本社所在地	大阪府大阪市中央区安土町2-2-15　ハウザー堺筋本町駅前ビル7F
設立日	平成30年５月２日
代表者	芝 清隆
資本金	1億円
取得している免許	宅地建物取引業免許 大阪府知事（1）第62854号 不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業者（電子取引業務を行う）大阪府知事第19号

WeCapital株式会社の会社概要

会社名	WeCapital株式会社
本社所在地	〒106-0032 東京都港区六本木4丁目1-4　黒崎ビル3階
設立日	平成25年4月10日
代表者	代表取締役　松田 悠介 代表取締役　橋口 遼
取得している免許	金融商品取引業／関東財務局長(金商) 第2768号(第二種金融商品取引業(電子募集取扱業含む)) 宅地建物取引業／東京都知事 (2) 第103303号

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まとめ

今回紹介したヤマワケエステートについて、重要なポイントを3つにまとめました。

他社よりもリターンが大きい分、比例してリスクも孕んでいる投資先であると筆者は感じています。

ただ利回りや人気だけを見て投資することの無いよう、特に初心者の方は気をつけていただくことをおすすめします。

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本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。