不動産デジタル証券（ST）とは？仕組みからおすすめサービス2つも紹介！

「不動産デジタル証券（ST）って何？」

「利用を検討しているけど、どのサービスがおすすめ？」

不動産デジタル証券は、最新技術を活用した比較的新しい金融商品です。

興味はあるけど、どのような商品なのか理解できていない、という方も多いのではないでしょうか。

不動産デジタル証券とは何なのか、仕組みや他の投資との違いなどについて、詳しく紹介します。

不動産デジタル証券（ST）とは？

不動産デジタル証券は、不動産とセキュリティ・トークンを組み合わせた金融商品です。

不動産デジタル証券の概要や仕組みについて解説します。

不動産デジタル証券(ST)の概要

不動産デジタル証券とは、ブロックチェーン技術を活用して発行・管理されるデジタルの有価証券です。

セキュリティ・トークン(ST)とも呼ばれており、ブロックチェーン技術を活用し、不動産所有権を小口化した、比較的新しい不動産投資サービスです。

ブロックチェーンは、仮想通貨でも活用されている最新技術で、データをブロック単位で鎖(チェーン)のようにつなげて管理するため、データの改ざんや不正アクセスなどのリスクを抑えられます。

デジタル証券は、2020年5月に施行された改正金融商品取引法において「電子記録移転権利」として、金融機関での取り扱いが開始された比較的新しい金融商品です。

株式や債券などの伝統的な金融商品と同様、法律に基づき設計されているため、安全性・信頼性に優れていると言えるでしょう。

不動産デジタル証券の市場規模は拡大傾向にあることから、今後の成長が期待できます。

不動産デジタル証券(ST)の仕組み

不動産デジタル証券は、小口化された不動産に複数人の投資家で投資をして、その不動産から出た利益を分配することで儲けることができます。

不動産運用は不動産のプロが行うため、運用中、投資家は何もせずに運用終了を待つだけです。

不動産の小口化により、従来では機関投資家や一部の資産家に投資機会が限られていた優良大型不動産へ、比較的少額から投資できるため、初心者も利用しやすいサービスでしょう。

不動産デジタル証券（ST）と他の投資の違い

不動産デジタル証券と他の投資の違いについて解説します。

	不動産デジタル証券(ST)	現物不動産投資	不動産クラウドファンディング	REIT(リート)
投資対象	小口化された不動産	現物不動産	小口化された不動産	複数の不動産に投資する法人の株式
メリット	・大型不動産に投資できる ・ネットで完結 ・安全性・信頼性が高い取引が可能	・不動産投資のスキルを身につけられる ・家賃収入が得られる ・レバレッジ効果が期待できる	・少額から始められる ・ネットで完結	・流動性が高い ・分散投資効果を得られる
デメリット	・元本割れリスク	・不動産の管理や運用の手間がかかる ・多額の資金が必要 ・空室リスク・価格変動リスク	・元本割れリスク ・原則中途解約不可 ・倒産リスク	・株式市場の影響を受けやすい ・上場廃止リスク
所得区分	申告分離課税	売却益は譲渡所得	雑所得	配当所得

現物不動産投資との違い

現物不動産投資とは、収益物件を購入し賃貸物件として第三者に貸し出すことで、家賃収入を得る方法です。

現物不動産投資は、不動産を購入するために、まとまった資金が必要だったり、不動産投資ローンを組んだり、不動産の管理・運用などの手間がかかります。

現物不動産投資では、空室リスクや不動産価格の変動リスクなど、さまざまなリスクがあるため、初心者にはハードルの高い投資方法です。

不動産デジタル証券では、不動産のデジタル証券化により、比較的少額から投資を始められるでしょう。

不動産が小口化されているため、機関投資家や一部の資産家などに投資機会が限られていた高額大型不動産への投資も可能です。

現物不動産投資と比較すると、不動産デジタル証券は、スマホで完結できるため、手軽に不動産投資を始められます。

不動産クラウドファンディングとの違い

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを経由して不特定多数の投資家から資金を調達します。

集めた出資金をもとに、不動産を購入・運用することで得られた収益を、投資家に分配する仕組みの投資サービスです。

不動産デジタル証券と不動産クラウドファンディングは、どちらも小口化された不動産に投資できる共通点がありますが、流動性と税制面での違いがあります。

一般的な不動産クラウドファンディングサービスでは、一部のサービスを除き、原則中途解約が認められていません。

一方で不動産デジタル証券では、ブロックチェーン技術の活用により、流動性が高く換金しやすい特徴があります。

不動産クラウドファンディングの分配金は、雑所得として総合課税の対象ですが、不動産デジタル証券の分配金は、申告分離課税の対象になります。

REIT(リート)との違い

REITとは、不動産投資信託とも呼ばれており、複数の投資家からの出資金で不動産を購入・運用し、得られた収益を投資家に分配する仕組みの金融商品です。

REITと不動産デジタル証券には、投資対象と価格変動の違いがあります。

REITでは、複数の不動産に投資する法人の株式が投資対象です。

一方で、不動産デジタル証券の投資対象は、単一もしくは少数の小口化された不動産になります。

不動産デジタル証券では、自分の好みに合わせて不動産を選定できるため、リアルな不動産投資に近い感覚で投資できることが魅力のひとつです。

REITは証券取引所に上場している投資信託のため、株式相場の影響を受けて価格が常に変動します。

しかし、不動産デジタル証券は不動産の鑑定評価額に基づき価格が決まるので、価格変動は小さめでしょう。

詳細な物件情報が公開されているサービスもあるため、実際に物件を見に行くことも可能です。

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不動産デジタル証券（ST）のおすすめサービス2選！

不動産デジタル証券のおすすめサービスは、以下の2つです。

それぞれのサービスの特徴について解説します。

不動産デジタル証券（ST）のおすすめサービス1.野村證券不動産セキュリティ・トークン

野村證券不動産セキュリティ・トークンは野村證券の運営する不動産デジタル證券です。

野村證券不動産セキュリティ・トークンでは、安定した収益が見込める優良大型不動産が小口化されており、1口100万円から投資が可能です。

2021年から不動産デジタル証券を取り扱っており、不動産デジタル証券の歴史上では実績のある会社でしょう。

証券会社大手の野村證券が運営しており信頼性の高い取引が期待できます。

取り扱う商品は、ショッピングモールやオフィスビル、タワーマンションや旅館などの、個人の投資では取り扱うことの難しい多様な大型不動産です。

分配金以外にも、宿泊券や割引券などの優待特典を受け取れる案件もあります。

野村證券不動産セキュリティ・トークンの解説記事はこちら⇨

野村證券不動産セキュリティ・トークンの公式サイトはこちら⇨

不動産デジタル証券（ST）のおすすめサービス2.ALTERNA(オルタナ)

オルタナは、三井物産グループが運用する信頼性の高い資産運用サービスです。

安定した賃貸収入が見込める不動産やインフラなどに1口10万円から投資できます。

投資特典やキャンペーンを積極的に実施しており、これまでにホテルの無料宿泊券や、Amazonギフト券、お食事券など様々なプレゼントを行ってきました。

また、取り扱う不動産はマンションやホテル、旅館です。

2024年10月現在では、オルタナで初となる商業施設案件の募集を行っています。

レジデンスやホテルに比べ、供給が限られている商業施設への貴重な投資機会ですが、今後も増えていくことが予想されます。

まだ会員登録がお済でない方はこの機会に登録してみてはいかがでしょうか。

オルタナの解説記事はこちら⇨

オルタナの公式サイトはこちら⇨

不動産デジタル証券（ST）のよくある質問

不動産デジタル証券でよくある質問を2つ紹介します。

元本は保証されていますか？

不動産デジタル証券では、元本保証がありません。

償還時に不動産の運用益と売却価格の合計が、当初の募集価格を下回る場合は、元本割れが発生します。

不動産デジタル証券に投資する際には、元本割れリスクがあることを十分に理解したうえで、始めることが重要です。

確定申告は必要ですか？

不動産デジタル証券では、選択した口座によって確定申告の要否が異なります。

口座の種類	確定申告の要否
特定口座(源泉徴収あり)	不要
特定口座(源泉徴収なし)	必要
一般口座	必要

特定口座(源泉徴収あり)を選択した場合、確定申告は原則不要です。

特定口座(源泉徴収なし)もしくは一般口座を選択した場合は、確定申告が必要になります。

まとめ

今回紹介した不動産デジタル証券（ST）について、重要なポイントを5つにまとめました。

 

不動産をデジタル証券化した新しい不動産投資サービスに興味を持たれた方は、不動産デジタル証券の利用を検討してみてはいかがでしょうか。

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