みんなで大家さんは危ない？評判と過去の行政処分から見えるリスクとは

不動産投資を少額から始めたいと考えている方にとって、「みんなで大家さん」が気になる方もいるのではないでしょうか。

しかし、名前は聞いたことがあっても、その仕組みやリスクについて十分に理解している方は多くないでしょう。

また、最近では「怪しい」「やばい」といった評判も多く、不安に感じることもあるかと思います。

この記事では、「みんなで大家さん」の特徴や評判、リスク、過去に起きたトラブルまで、分かりやすく解説します。

みんなで大家さんとは？その仕組みと特徴

みんなで大家さんは、不動産を小口化して投資できるサービスです。

通常の不動産投資のように物件を丸ごと購入せず、100万円という比較的少額から参加できます。

これまでに80件以上のプロジェクトを手掛けてきました。

不動産小口化商品とは？

不動産小口化商品とは、一つの大きな物件を複数の投資家で共有し、各自が少額ずつ出資する仕組みです。

数万円から投資できるため、不動産投資へのハードルが大きく下がります。

元本保証はありませんが、投資額を分散でき、物件管理や運営はサービス提供会社が担うため、初心者にも始めやすいのが特徴です。

みんなで大家さんの基本情報

みんなで大家さんの特徴は以下の通りです。

サービス名	みんなで大家さん
第一号ファンド募集日	2007年9月1日（1号ファンド運用開始日）
累計ファンド募集件数	81件
最低投資額	100万円
平均利回り（直近10件）	7.23%
平均運用期間（直近10件）	約3年8ヶ月
募集形式	先着式

「みんなで大家さん」の口コミ・評判をチェック

「みんなで大家さん」で運用期間1年限定で年利10%の利払い年1回コースが出てきて超怖いんですけど((( ；ﾟДﾟ)))
なんでこんなに短期資金を集めてんの？って疑問あるし、これ1年以内にバックレたりしないかな？https://t.co/6AeUzueLv1 pic.twitter.com/UwLjCTsrps

— (・v･｀*) なつ☆ていおう (@v10436577) February 11, 2025

みんなで大家さんって不動産クラファンの皮を被った原野商法でしょ。真面目にやってる他の業者のいい迷惑。

— 非合法魔法中年Ｔ (@tad0907) February 21, 2025

みんなで大家さん販売、業務停止処分の効力の停止（勝訴）に関するお知らせ pic.twitter.com/3fL9KOz8Gq

— 小野悠史はいつも不動産ニュースを探している (@kenpitz) June 20, 2024

4月副収入
①クラウド バンク 24.2万円
②みんなで大家さん 9.4万円
③仮想通貨783USDT🟰 11.1万円

— tingerz (@tingerzx) April 20, 2025

「怖い」という声や、バッシングが多いことから、「他の業者の迷惑」といった声が聞かれました。

みんなで大家さんは以前、行政処分を受けており、「怪しい」と感じている投資家が多いようです。

しかしその一方で、「ちゃんと分配金をもらえた」という意見もありました。

みんなで大家さんは危ない？考えられるリスク4選

みんなで大家さんはいくつかのリスクも存在します。

以下に、主なリスクをまとめました。

• 元本割れする可能性がある
• 利回り低下や分配遅延リスク
• 運営事業者の倒産リスク
• ポンジスキームとの関連性の懸念

みんなで大家さんのリスク1．元本割れする可能性がある

元本割れとは、投資した金額が回収できない、または予想よりも少ない金額しか戻らないことです。

不動産小口化商品は、出資法により元本保証を禁止されています。

物件が想定通りに運用できなかった場合や、地価の下落、経済的な不況などにより収益が減少すると元本割れが起こる可能性があります。

みんなで大家さんにおいても、元本保証は一切ないため、物件の稼働率が低くなったり、借主の支払いが滞ったりすると、利益が減少し、最終的には元本割れとなることがあります。

みんなで大家さんのリスク2．利回り低下や分配遅延リスク

予想していた利回りが実現できず、分配金が減少するリスクもあります。

分配金は物件の賃貸収入や売却益から支払われますが、賃貸収入が不安定な物件では、利回りが大きく低下する可能性があるため、注意が必要です。

不動産市場が悪い場合、取得費用よりも安く売却される可能性もあります。

加えて、分配遅延のリスクも考慮するべきポイントです。

特に、天災などの不測の事態が発生したりする場合、分配金の支払いが遅れることもあります。

みんなで大家さんのリスク3．運営事業者の倒産リスク

みんなで大家さんを運営する企業が倒産する可能性もあります。

運営会社が倒産した場合、投資している不動産は差し押さえの対象となり、最悪の場合、投資資金が一銭も返ってこない、ということも考えられます。

倒産リスクを軽減するためには、運営会社の財務状況や経営実績を確認することが重要です。

みんなで大家さんを販売する「みんなで大家さん販売株式会社」と運営している「都市綜研インベストファンド株式会社」は決算公告を出しているため、投資前は必ず確認しましょう。

みんなで大家さんのリスク4．ポンジスキームとの関連性の懸念

ポンジスキームとは、新規の投資家から集めた資金で既存の投資家に利回りを支払う、いわゆる「自転車操業」です。

一部の投資家からは、利回りの高さや不透明な運用実態から、「みんなで大家さん」がポンジスキームなのではないかという懸念もあるようです。

現状、みんなで大家さんが「ポンジスキーム」である証拠はありません。

とはいえ、適切な情報開示や運用実績の透明性がない場合、疑念が生まれるのも無理はないでしょう。

十分な情報を元に判断し、慎重に投資をする必要があります。

過去に発生した問題と事件の詳細

過去には、「みんなで大家さん」に関していくつかの問題やトラブルも発生しています。

詳しく見ていきましょう。

「成田」物件に関するトラブル事例

みんなで大家さんでは、成田空港周辺の複合開発プロジェクト『シリーズ成田』をこれまでに18号まで募集してきました。

そんなシリーズ成田の16号ファンドについて行政庁から指摘が入りました。

行政処分の理由

行政処分となった理由は3つあります。

※以下の文章は東京都が発行している「不動産特定共同事業者に対する行政処分について」を要約しています。

これら3つが不動産特定共同事業法に違反があったとして、行政処分を受けています。

行政処分の内容

30日間業務の一部停止が命じられています。

また、みんなで大家さんには、主に以下の指示がされています。

• 投資家の意思確認
• 追加の説明
• 処分内容の説明
• 解約の申し出に対して適切に対応する

その後の対応

行政処分を受け、みんなで大家さんは、お知らせに「今回の行政処分に関する当社グループからのお詫びとご説明」として、行政処分に対しての説明と今後の対応を発表しました。

追加の説明や、処分内容の説明がされていることがわかりますが、解約についてはどうなのでしょうか。

2024年7月26日のお知らせでは、解約が殺到しており、全ての方の譲渡に応じるには6ヶ月〜12ヶ月かかるとのことでした。

その後、公式サイトでは今回の件に対しての情報はありません。

お知らせがあった時期から考えると、2025年4月時点で、解約が完了していない可能性もあるでしょう。

参考：【トラブル】「みんなで大家さん」行政処分で初日に400以上の解約請求 | 日経不動産マーケット情報
参考：今回の行政処分に関する当社グループからのお詫びとご説明 – お知らせ – みんなで大家さん

みんなで大家さんは過去にも行政処分を受けている

みんなで大家さんが行政処分を受けたのは今回だけではありません。

2013年には、会計処理の見解相違、契約書面の一部記載漏れを理由に、「都市綜研インベストファンド株式会社」が60日間の業務停止命令が出されています。

その後、書面の修正などを行い、事業を再開しています。

問題はどちらも解決されているようですが、サービス内容・ファンド情報を精査することが重要です。

みんなで大家さんと他サービス（COZUCHI・CREAL）の比較

「みんなで大家さん」以外にも、不動産小口化商品を提供しているサービスは100社以上あります。

ここでは、不動産小口化商品の中でもみんなで大家さんと同じ、「匿名組合型ファンド」を取り扱う、業界大手のCOZUCHIとCREALとの違いを見ていきましょう。

サービス名	みんなで大家さん	COZUCHI	CREAL
最低投資額	100万円	1万円〜10万円	1万円
平均利回り	6〜8%	6〜9%	3〜5%
これまでの募集件数	80件以上	120件以上	130件以上

COZUCHI（コヅチ）の特徴

COZUCHIの特徴は以下の5つです。

COZUCHIは、物件の売却益（キャピタルゲイン）を狙える仕組みが特徴です。

COZUCHIは独自の配当ポリシーを持っており、不動産売却時に利益が想定以上出た場合、その分も投資家に還元しています。

そのため、平均想定利回りは7%程度ですが、平均実績利回りは17%以上と非常に高い利回りを誇っています。

また、COZUCHIは中途解約も可能です。

匿名組合型ファンドにおいて、中途解約が可能なサービスはあまりなく、投資家想いの珍しい取り組みと言えるでしょう。

CREAL（クリアル）の特徴

CREALの特徴は以下の5つです。

CREALは、上場企業であるクリアル株式会社が運営しており、インカムゲイン配当がメインの比較的安定感の強いサービスです。

ファンド詳細では、物件の写真やマーケット情報などを詳細に公開しており、透明性が高いのが特徴です。

また、保育園や学校などの社会貢献度の高いファンドも多く、投資に”儲ける”以外の理由を求めている方にもおすすめです。

募集は月に1〜2件程度行われており、募集金額も毎回大きいため、人気サービスの中でも投資しやすいでしょう。

まとめ

みんなで大家さんは、手軽に不動産投資を始められるサービスです。

しかし、元本保証がないことや運営会社への懸念など、いくつかのリスクも伴います。

他のクラウドファンディングサービスとの違いも把握したうえで、自身の投資方針に合った選択をするようにしましょう。