不動産投資なら東京のワンルームマンションがいい？4つのおすすめエリアを紹介

近年副業する方が増加傾向にある中で、マンション投資は副業の中でも人気の代表格です。

特に、東京のワンルームマンション投資は投資家からの根強い人気もあり、多くの方が注目している不動産投資の一つになっております。

本記事では東京のワンルームマンション投資がオススメといわれる3つの理由を解説します。

これから投資を検討されている方は、どこの物件を購入すべきかわからない方も多いため、今回オススメエリアを4つほど紹介します。

これからマンション投資をする方はぜひ参考にしてください。

東京のワンルームマンション投資がおすすめと言われている3つの理由

東京のワンルームマンション投資がオススメと言われている理由は下記の3つ、

• 単身者割合が多い
• 回転率が高い
• 売却時海外投資家も買主ターゲットとして見込める

があるからでしょう。

ここではひとつひとつを紹介していきます。

単身者割合が多い

2022年になった今でも、日本は東京一極集中が強い国です。

近年では新型コロナウイルスにより、在宅ワークを採用する企業が増え、地方に移住する方も増加しました。

しかし、商圏や経済の中心地でもある東京には多くの単身者が勤めているのも実態です。

下記の東京都家族類型別世帯数の推移表を見ても、単身者世帯は年々増加傾向にあり、2020年でも世帯数の45％～50％前後を占めております。

単位：万世帯

年数/世帯	単身者数	夫婦のみの世帯	夫婦と子供	その他世帯
1995年	189	79	153	74
2000年	219	91	150	77
2005年	244	100	149	81
2010年	293	109	152	84
2015年	316	113	156	83
2020年	331	118	155	87
2025年	339	121	154	89
2030年	343	123	152	91
2035年	346	123	149	91
2040年	339	126	145	89
2045年	332	127	141	88
2050年	323	125	136	87

引用：https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf

今後は人口減少が懸念されますが、それでも300万世帯を切ることはなく、世帯割合も45%以上をキープすると想定しています。

つまり東京都のワンルームマンションは、単身者をターゲットとした賃貸物件としても、今後も高い需要が見込めるでしょう。

回転率が高い

東京都は単身者世帯が多いだけでなく、大学や企業の入学・入社により人口流入が多いです。

そのため、投資した東京のワンルームマンション入居者が退去した場合でも、すぐに新たな入居者を見込めるメリットがあります。

他の都市と比べても東京の物件は回転率が高く、空室期間が短い特徴を持ち合わせています。

売却時海外投資家も買主ターゲットとして見込める

東京都のワンルームマンション投資は、国内だけでなく、海外投資家からも人気が高いです。

マンション価格は東南アジアでは高い傾向がありますが、その分空室リスクも少なければ、需要が高いため、売却しやすい傾向があります。

目先の利益より、リスクヘッジを兼ね合わせた東京のワンルームマンション投資は、海外投資家からの人気が高いため、売却先間口が大きい傾向あります。

中古と新築ワンルームマンションの比較

では、東京のワンルームマンション投資を始める際は、中古物件と新築物件どちらが良いのでしょうか。

ここでは双方のメリット・デメリットを解説します。

中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

中古ワンルームマンションのメリットはその価格です。

築年数や立地によって変わるものの、新築物件と比べ大きく価格は安い傾向があります。

そのため、購入しやすく不動産投資初心者にも人気があります。

中古物件の価格が安く、家賃も安定している物件である場合、高利回りにも期待が持てるでしょう。

利回りとは、投資した資金（購入価格）を回収するまでにかかる年数割合を表します。

例えば利回り5%である場合、100%÷5%＝20年で資金回収となります。

新築物件は投資額も大きくなりますが、中古物件の場合、家賃下落率は価格下落率より低いため、下記の表の一例のように比較しても高利回りになります。

項目/物件	新築物件	中古物件	下落率
価格	3,000万円	1,500万円	50%
家賃	10万円	7万円	30%
利回り	4%	5.6%	1.6%上昇

もちろん一概に上記の表のように、必ず利回りが向上するとは言えませんが、多くの中古ワンルームマンション物件の方が収益は高い傾向があるでしょう。

一方中古物件は、新築物件と比べて築年数が古いため、修繕費用などのランニングコストが必要となるデメリットがあります。

築年数が経つほど、給湯器やエアコンなどの設備機器が劣化し、補修や交換する費用がかかってしまいます。

しかしランニングコストなどを考慮した総投資額を含めても、価格帯や収益を比較すると、初心者の方は中古ワンルームマンション投資がオススメです。

新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

新築ワンルームマンションは節税対策で投資される方が多いです。

マンションには減価償却という経費計上できる項目があります。

新築物件は減価償却できる期間が長く、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は、47年に渡って経費計上可能です。

経費計上することにより、所得税圧縮に繋がり、節税効果が見込めるメリットがあります。

しかし先ほども説明した通り、新築ワンルームマンションは、価格が高い物件が多い点がデメリットです。

利回りも悪く、収益が見込めない物件もあり、運用していても赤字経営になりかねないことがあるでしょう。

既に複数のワンルームマンションを投資されている方や、節税を検討している投資家にオススメなのが、新築ワンルームマンション投資です。

東京のワンルームマンションの相場とは

東京都のワンルームマンションの価格相場を、新築物件と中古物件に分けました。

新築物件のワンルームマンションは下記の表が相場となります。

エリア/新築物件	新築ワンルームマンション
都心部 （千代田区・中央区・港区）	3,500万円～5,000万円
準都心（大田区・世田谷区・豊島区等）	2,500万円～3,000万円

中古物件のワンルームマンションは下記の表が相場となります。

築年数/中古物件	中古ワンルームマンション
築浅物件（10年未満）	2,000万円～3,000万円
築25年以上	1,000万円～1,500万円

ワンルームマンションとはいえ、面積も大きいものから小さいものまでさまざまな物件があります。

上記の表は目安として認識しておきましょう。

東京のワンルームマンション投資の利回り相場とは

東京都のワンルームマンションの利回り相場は、新築物件は3%～4％、中古物件は5%～6％が一般的です。

しかし、近年は不動産価格の上昇傾向が続き、利回りは年々低下してきております。

新築物件でも利回り2％台のものあれば、中古物件で築25年以上経過しているにもかかわらず、利回り3%や4％などの物件もあります。

利回り相場というのは市場価格変動に影響されるため、常に変わるということを認識しておきましょう。

東京でマンション投資をおすすめする4つのエリア

これまで東京都のワンルームマンションについて説明してきました。

これからワンルームマンション投資を東京で検討されている方へ、おすすめする4つのエリア、

• 都心3区エリア
• 池袋エリア
• 渋谷エリア
• 世田谷エリア

を紹介します。

都心3区エリア

都心3区エリアと言われる、「千代田区」「中央区」「港区」は大手企業や金融機関、政府関連などさまざまな入居者ターゲットが見込めます。

利便性は都内トップクラスと言えるでしょう。

都心3区エリアはブランド力もあり、所有していることで一つのステータスにもなります。

しかし、ワンルームマンション価格が高額のため、収益性を見込むより、節税対策で投資する方にオススメです。

池袋エリア

池袋駅は新宿駅に次ぐ、日本2位の乗降者数が多い駅です。

さまざまなエリアへのアクセスが多いだけでなく、商業施設やオフィスを構えた企業が年々増加傾向にあります。

池袋エリアは都心3区や新宿などと比べ、家賃相場も安いため、入居者が多く集まる地域でもあります。

近年では、東池袋や南池袋エリアが再開発計画を進めています。

これにより地価が上昇する可能性がありますが、先に購入しておくことで、将来売却する際に購入価格より売却価格の方が高く売れるというケースも見込める事でしょう。

渋谷エリア

渋谷は若い世代から人気が高いエリアです。

商業施設やオフィスビルが集中しており、エリア内で仕事、買い物、食事などが全て完結できるといっても過言ではないでしょう。

このエリアも再開発が多く、今後も人気上昇し続けるためワンルームマンション賃貸物件も増えていく傾向があります。

世田谷エリア

都心部から少し離れたエリアですが、家賃相場が安定しているため、高い入居率を維持し続けている場所です。

閑静な住宅地ともいえるこの場所は、単身者だけでなく、都内在住の方のベッドタウンとして借りている方も多いです。

しかし、競合物件が多いため、マーケットにあった物件を選ぶ必要があります。

まとめ

東京のワンルームマンション投資がオススメといわれる3つの理由を解説してきました。

東京オリンピックが終わった後でも、副業需要が高まり、不動産流通が盛んな東京都のワンルームマンションの価格は上昇し続けております。

今後は本業だけでなく、副業を2、3取り組む方も増えて行くため、ワンルームマンション投資をする方も多くなることでしょう。

競合相手も増えていきますが、今回オススメした4つのエリアに絞ったワンルームマンション投資を検討することで、初心者の方でもうまくワンルームマンション投資ができます。

しかし、目先の利益だけでなく、自身に合ったワンルームマンション投資は行っていきましょう。